Schweden

Nachdem das Jahr 2018 mit einem starken BIP-Wachstum in Schweden zu Ende ging, verlangsamte es sich im 1. Quartal 2019 auf 0,6%. Auf der Nachfrageseite zeigte sich ein gemischtes Bild. Nach Aussage des „Konjunkturinstitutet“, dem Nationalen Institut für Wirtschaftsforschung (NIWF), ging die Inlandsnachfrage aufgrund abnehmender Investitionen und des geringeren Konsums der privaten Haushalte leicht zurück. Das führte zusammen mit einer schwachen Krone zu einem Rückgang der Importe. Die Abwertung der Krone beflügelte hingegen den Export. Die Verlangsamung im 1. Quartal 2019 spiegelt sich auch am Arbeitsmarkt wider, da die Beschäftigung auf relativ hohem Niveau stagniert. Die Zuwanderung ließ jedoch die potenzielle Erwerbsbevölkerung expandieren, was die Arbeitslosenquote leicht auf 6,4% erhöhte. Trotz eines relativ starken Arbeitsmarkts nehmen sowohl Wirtschaftsvertrauensindex als auch Verbrauchervertrauen seit dem Spätsommer 2018 ab – beide Indizes liegen derzeit unter ihren jeweiligen langfristigen Mittelwerten. Die Inflationsrate (CPIF) lag im Mai bei 2,1%. Die schwedische Notenbank sah sich im April aufgrund der hinter der Prognose der Riksbank liegenden Inflation dazu veranlasst, eine bevorstehende Zinserhöhung bis Frühjahr 2020 aufzuschieben und belässt daher den aktuellen Zins auf -0,25%. Für das 2. Quartal 2019 geht das NIWF davon aus, dass sich das BIP-Wachstum mit 0,2% weiter verlangsamen wird.

Die Entwicklung der schwedischen Wirtschaft wird 2019 voraussichtlich unter dem Vorjahresergebnis von 2,3% liegen, auch wenn das NIWF kürzlich seine Prognose mit einem BIP-Wachstum von 1,9% für 2019 nach oben korrigiert hat. Die Europäische Kommission geht von 1,4% aus. Die Folgejahre versprechen ebenfalls keine größeren Wachstumssprünge: Für 2020 rechnet das NIWF mit einem Wirtschaftswachstum von 1,2%. Den größten Beitrag dazu wird vermutlich der Privatkonsum liefern. Nach wie vor steigt die Zahl der Arbeitsplätze nur langsam. Gleichzeitig wächst die Erwerbsbevölkerung weiter, sodass die Arbeitslosigkeit leicht zunehmen dürfte. Der Außenhandel wird sich jüngsten Prognosen zufolge positiv entwickeln. Wegen der Abwertung der Schwedischen Krone werden die Exporte 2019 und 2020 voraussichtlich weiter schneller zulegen als die Importe. Die Staatsausgaben bleiben 2019 auf Vorjahresniveau. Die Bruttoanlageinvestitionen werden 2019 im Vergleich zu 2018 sinken. In den Folgejahren ist mit einer steigenden Investitionstätigkeit zu rechnen. Investitionshemmnisse sind der zunehmende Fachkräftemangel und die Sorge um die Entwicklung des Welthandels. Für die schwedische Wirtschaft gelten die gleichen Unsicherheitsfaktoren wie für Deutschland und Österreich. Die Inflationsrate (CPIF) wird laut NIWF 2019 mit 1,8% voraussichtlich knapp unter dem Ziel der Riksbank von 2% liegen. Für 2020 erwartet das NIWF ein weiteres Absinken der Inflationsrate auf 1,7%.

Laut Sveriges Allmännytta (ehemals SABO) – dem schwedischen Verband der kommunalen Wohnungsunternehmen – steht der Wohnungsmarkt stark unter Druck. Die Bevölkerung ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen und wird voraussichtlich weiterhin wachsen. Das Neubaugeschehen blieb in den vergangenen Jahren hinter dem Bevölkerungszuwachs zurück. In weiten Teilen Schwedens und insbesondere in den Metropolregionen herrscht Wohnungsmangel. Laut der Wohnungsmarktumfrage 2019 von Boverket, dem schwedischen Amt für Wohnungswesen, Bauwesen und Raumordnung werden insbesondere Mietwohnungen benötigt. In vielen Gemeinden wird aber der Wohnungsbau durch hohe Baukosten und die Schwierigkeiten für Privatpersonen, Kredite zu erhalten, begrenzt. Nach Angaben des Statistischen Amts Schwedens stiegen die Mieten 2018 im Durchschnitt um 1,1%. Sie werden voraussichtlich auch 2019 steigen. Nach Angaben von „Hem & Hyra“, der Mitgliederzeitung des schwedischen Mieterverbandes („Hyresgästföreningen“) waren im Mai 2019 die diesjährigen Mietverhandlungen weitgehend abgeschlossen. Die durchschnittliche Zunahme betrug rund 2% und lag höher als in den Vorjahren.

Wie der Immobiliendienstleister CBRE berichtet, unterscheidet sich die Marktsituation bei Mehrfamilienhäusern zwischen Miet- und Eigentumswohnungen. Während für mietpreisgebundene Wohnungen – der schwedische Mietwohnungsmarkt ist stark reguliert – ein verstärktes Interesse internationaler Investoren zu verzeichnen ist, steht der Eigentumswohnungsmarkt unter Druck. Einige Entwickler stehen laut CBRE vor einem schwierigen Jahr und einzelne Projektenwicklungen könnten in Mietwohnungen umgewandelt werden. Die Preise am Markt für Wohneigentum gerieten im Herbst 2017 unter Druck, haben sich aber nach Angaben von Boverket in den letzten Quartalen weitgehend stabilisiert. Valueguards HOX-Preisindex für die Preisentwicklung typischer Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser lag im Mai 2019 1,8% höher als zwölf Monate zuvor. Strengere Vorschriften bei Immobilienfinanzierungen trugen zu Preisrückgängen ab Herbst 2017 bei, die laut Europäischer Kommission hauptsächlich von einer Schwäche im Segment der sogenannten Mieter-Eigentümer-Wohnungen („Bostadsrätt“, eine in Schweden verbreitete genossenschaftliche Eigentumsstruktur für ein Mehrfamilienhaus) getrieben wurde. Zudem dürfte auch das größere Neubauangebot zum Abkühlen der Preise beigetragen haben, welches laut dem Immobiliendienstleister Newsec aber oft in einem zu teuren Marktsegment entsteht. Die Immobilienpreise dürften sich laut NIWF allmählich von ihrem vorherigen Rückgang erholen. Größte Preisrisiken sind laut Boverket derzeit Befürchtungen eines Abschwungs und das hohe Angebot.

Nach dem Rückgang der Hauspreise gingen laut NIWF nach einer langen Phase schnellen Wachstums die Wohnungsbauinvestitionen im vergangenen Jahr zurück. Die Zahl der Baustarts hat stark abgenommen. Der Rückgang ist laut SEB („Skandinaviska Enskilda Banken“) vor allem auf Mieter-Eigentümer-Wohnungen konzentriert, während Mietwohnungs- und Einfamilienhausbau deutlich stabiler sind. Boverket rechnet damit, dass die Zahl der Baustarts von fast 68.000 im Jahr 2017 auf 49.000 im Jahr 2019 sinken wird. Damit bliebe die Bautätigkeit weiter hinter dem Bedarf zurück; Boverket rechnete in seiner Prognose vom Juni 2018 mit einem Baubedarf von jährlich 93.000 Wohnungen bis 2020.

Der Immobilieninvestmentmarkt startete laut Savills eindrucksvoll ins 1. Quartal 2019. Das Investitionsvolumen belief sich auf 42 Mrd. SEK, 54% mehr als im Vorjahreszeitraum und das höchste jemals für ein 1. Quartal beobachtete Volumen. Wohnimmobilien verzeichneten mit einem Investitionsvolumen von 10 Mrd. SEK ebenfalls ein starkes 1. Quartal. Das Investoreninteresse ist sowohl für Neubauten als auch für Bestandsobjekte groß. Savills erwartet, dass das Volumen in diesem Sektor im Jahr 2019 durchgängig hoch bleibt.