4 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierung und Bewertung sowie die Erläuterungen und Angaben basieren grundsätzlich auf denselben Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die auch dem Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2018 zugrunde lagen. In der Berichtsperiode ergaben sich keine Saison- und Konjunktureinflüsse, welche die Geschäftstätigkeit von Vonovia beeinflussten.

Die ab dem 1. Januar 2019 neu anzuwendenden Standards und Interpretationen haben, ausgenommen vom neuen Leasingstandard IFRS 16, keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss.

Leasing

Der neue Leasingstandard IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ ist verpflichtend für Geschäftsjahre ab dem 1. Januar 2019 anzuwenden und regelt den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis sowie die Angabepflichten im Hinblick auf Leasingverhältnisse im Abschluss von Unternehmen, die nach IFRS bilanzieren.

IFRS 16 ersetzt insbesondere den bisherigen Leasingstandard IAS 17 „Leasingverhältnisse“ und führt für Leasingnehmer nur noch ein einziges Bilanzierungsmodell (right-of-use-Modell) ein, wonach grundsätzlich alle Leasingverhältnisse in der Bilanz anzusetzen sind. Für kurzfristige Leasingverhältnisse oder solche über Vermögenswerte von geringem Wert besteht ein Bilanzierungswahlrecht. Vonovia übt dieses Wahlrecht dahingehend aus, dass solche Leasingverhältnisse nicht angesetzt werden. Die bisherige Unterscheidung zwischen Operating- und Finanzierungsleasingverhältnissen bleibt lediglich für die Bilanzierung beim Leasinggeber erhalten.

Als Leasingverhältnis im Sinne von IFRS 16 sind ab dem 1. Januar 2019 alle Verträge anzusehen, die dem Vonovia Konzern das Recht einräumen, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt kontrollieren zu können. Ob es sich bei den Leasingverträgen des Vonovia Konzerns um Leasingverhältnisse im Sinne von IFRS 16 handelt oder sie ein solches Leasingverhältnis enthalten, wurde zum 1. Januar 2019 für alle Leasingverträge des Konzerns beurteilt. Insofern wurde die Erleichterung des IFRS 16.C3 nicht in Anspruch genommen.

Für zuvor als Operating-Leasingverhältnisse klassifizierte Leasingverträge setzt Vonovia zum 1. Januar 2019 Leasingverbindlichkeiten in Höhe des Barwerts der künftigen Leasingzahlungen an, diskontiert mit dem laufzeitabhängigen Grenzfremdkapitalzinssatz zum Zeitpunkt der Erstanwendung. Korrespondierend hierzu werden auf der Aktivseite Nutzungsrechte an den Leasingobjekten (right-of-use assets) bilanziert. Die Erstbewertung der Nutzungsrechte zum 1. Januar 2019 erfolgt in Höhe der Leasingverbindlichkeiten zuzüglich bereits geleisteter Vorauszahlungen. Anfängliche, direkt zurechenbare Kosten (initial costs) werden zum 1. Januar 2019 nicht angesetzt.

Die Nutzungsrechte werden grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen bilanziert. Nutzungsrechte an Vermögenswerten, die die Definition von Investment Properties gemäß IAS 40 erfüllen, werden ab dem Erstanwendungszeitpunkt zum Fair Value entsprechend den Bilanzierungs- und Bewertungsregeln des IAS 40 bewertet.

Die Leasingverbindlichkeiten werden finanzmathematisch fortentwickelt. Sie erhöhen sich um die periodischen Zinsaufwendungen und vermindern sich in Höhe der geleisteten Leasingzahlungen.

In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die in den Vorjahren linear erfassten Leasingaufwendungen aus Operating-Leasingverhältnissen durch Abschreibungen bzw. Ergebniseffekte aus der Fair-Value-Bewertung (bei Nutzungsrechten an Vermögenswerten i. S. v. IAS 40) sowie Zinsaufwendungen ersetzt.

Leasingverhältnisse, die vertragsgemäß innerhalb des Geschäftsjahres 2019 enden bzw. auslaufen, werden wie kurzfristige Leasingverhältnisse behandelt und dementsprechend nicht bilanziert. Für angemietete IT-Ausstattung wurden Portfolien für Leasingverträge mit ähnlicher Laufzeit gebildet und auf diese ein einziger Diskontierungszinssatz angewendet. Beim Übergang auf IFRS 16 berücksichtigt Vonovia auch Sachverhalte gemäß IAS 37 und passt die Bewertung der Nutzungsrechte um am Bilanzstichtag erfasste Rückstellungen für belastende Verträge an. Zeiträume aus einseitig eingeräumten Verlängerungs- oder Kündigungsoptionen werden auf Einzelfallbasis beurteilt und nur dann berücksichtigt, wenn deren Inanspruchnahme – etwa aufgrund von wirtschaftlichen Anreizen – hinreichend wahrscheinlich ist.

Neben dem klassischen Leasing von Fahrzeugen (KFZ-Leasing) werden im Vonovia Konzern auch IT-Ausstattung (IT-Leasing), Wohn- und Gewerbeimmobilien zum Zwecke der Weitervermietung (Zwischenvermietung), Wärmeerzeugungsanlagen zur Versorgung der eigenen Immobilien mit Wärme (Contracting) sowie Bürogebäude, Büro- und Lagerflächen (Anmietung) geleast. Im Rahmen von Gestattungsverträgen mit öffentlichen Institutionen wird Vonovia das Recht eingeräumt, öffentliche Grundstücke zur Nutzung als Lager- oder Stellplatz, zur Verlegung von Kabeln oder Heizrohren oder zur Errichtung von Kinderspielplätzen nutzen zu können. Den größten Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben jedoch langfristige Erbbaurechtsverträge. Hierbei werden Grundstücke zum Zwecke der Vermietung von errichteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angemietet.

Vonovia wendet den neuen Leasingstandard IFRS 16 erstmalig ab dem 1. Januar 2019 unter Anwendung der modifiziert retrospektiven Methode im Sinne der Übergangsvorschriften an. Dementsprechend wurde der kumulierte Effekt aus der Erstanwendung von IFRS 16 als Anpassung des Eröffnungsbilanzwerts in Höhe von -35,0 Mio. € (-24,1 Mio. € nach Berücksichtigung latenter Steuern) in den Gewinnrücklagen/Nicht beherrschenden Anteilen erfasst. Der Effekt resultiert aus der unterschiedlichen Abzinsung der Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten im Zusammenhang mit Erbbaurechtsverträgen. Aufgrund der IAS 40-Bewertung der Nutzungsrechte aus Erbbaurechtsverträgen wird der Fair Value der Nutzungsrechte mittels immobilienspezifischer Abzinsungssätze ermittelt. Die Leasingverbindlichkeiten aus Erbbaurechtsverträgen werden hingegen mithilfe laufzeitabhängiger Grenzfremdkapitalzinssätze berechnet. Vergleichsinformationen wurden nicht angepasst.

Effekte aus der Erstanwendung von IFRS 16

Insgesamt wurden zum 1. Januar 2019 Leasingverbindlichkeiten in Höhe von 357,5 Mio. € sowie Nutzungsrechte in Höhe von 1.085,0 Mio. € angesetzt.

Der Unterschied zwischen Leasingverbindlichkeiten und Nutzungsrechten resultiert im Wesentlichen aus der Fair-Value-Bewertung der Nutzungsrechte aus Erbbaurechtsverträgen nach IAS 40. Dabei wurden bisher bereits in den Investment Properties enthaltene Erbbaurechte in die Nutzungsrechte innerhalb der Investment Properties in Höhe von 762,5 Mio. € umgegliedert.

Der Großteil der neu hinzugekommenen Nutzungsrechte in Höhe von 1.085,0 Mio. € wird innerhalb der Bilanzposition Investment Properties ausgewiesen und resultiert neben Erbbaurechtsverträgen (1.001,4 Mio. €) auch aus Zwischenmietverträgen (1,4 Mio. €). Die übrigen Nutzungsrechte in Höhe von 82,2 Mio. € werden innerhalb der Sachanlagen ausgewiesen und umfassen im Wesentlichen Nutzungsrechte aus der Anmietung eines Grundstücks zur Errichtung einer selbst genutzten Gewerbeimmobilie (26,5 Mio. €), aus geschlossenen Anmietungsverträgen (22,8 Mio. €), Wärmelieferverträgen (16,5 Mio. €) sowie KFZ-Leasingverträgen (11,8 Mio. €).

Zum 30. Juni 2019 sind Nutzungsrechte in Höhe von 1.089,9 Mio. € sowie Leasingverbindlichkeiten in Höhe von 346,2 Mio. € bilanziert. Der gewichtete durchschnittliche Grenzfremdkapitalzinssatz aller zum 1. Januar 2019 anzusetzenden Leasingverbindlichkeiten beträgt 2,3%.

Der Barwert der im Konzernanhang zum 31. Dezember 2018 ausgewiesenen künftigen Leasingverpflichtungen nach IAS 17 weicht von dem Barwert der zum 1. Januar 2019 anzusetzenden Leasingverbindlichkeiten nach IFRS 16 ab. Die Abwertung resultiert neben künftigen Leasingverpflichtungen aus in 2019 auslaufenden Leasingverhältnissen (short-term) vor allem aus solchen Leasingverträgen, die im Sinne des right-of-use-Modells kein Leasing verhältnis i. S. v. IFRS 16 darstellen.

Die dargestellten Änderungen durch IFRS 16 werden auch im Konzernabschluss für das Gesamtjahr 2019 reflektiert sein.

Auswirkungen auf bestehende Finanzierungsleasingverhältnisse

Bis zum 31. Dezember 2018 hat Vonovia sowohl Wärmelieferverträge mit jeweils festen Laufzeiten als auch das Immobilienobjekt Spree-Bellevue mit einer Laufzeit bis zum Jahr 2044 als Finanzierungsleasingverhältnisse nach den Vorschriften des IAS 17 bilanziert. Zum Übergangszeitpunkt werden die Nutzungsrechte und Leasingverbindlichkeiten aus den zuvor genannten Verträgen in Höhe der Buchwerte vom 31. Dezember 2018 (Nutzungsrechte: 75,7 Mio. €; Leasingverbindlichkeiten: 99,4 Mio. €) angesetzt und ab diesem Zeitpunkt nach den Vorschriften des IFRS 16 bilanziert.

Zum 30. Juni 2019 belaufen sich die Nutzungsrechte aus zuvor nach IAS 17 bilanzierten Finanzierungsleasingverhältnissen auf 81,1 Mio. €. Hiervon werden 76,6 Mio. € unter den Investment Properties (Spree-Bellevue) und 4,5 Mio. € unter den Sachanlagen (Wärmeerzeugungsanlagen) ausgewiesen. Die damit verbundenen Leasingverbindlichkeiten belaufen sich auf 99,3 Mio. €.