12 Immaterielle Vermögenswerte

Geschäfts- oder Firmenwerte

Die Geschäfts- oder Firmenwerte betragen zum 30. Juni 2019 935,6 Mio. €. Im Vergleich zum 31. Dezember 2018 haben sich die Geschäfts- oder Firmenwerte damit um 1.906,8 Mio. € vermindert. Die Veränderung resultiert aus einer Wertminderung in Höhe von 1.901,0 Mio. € sowie einem negativen Effekt aufgrund von Währungsänderungen der Schwedischen Krone in Höhe von 5,8 Mio. €.

Die Wertminderung ist ein Ergebnis des im 2. Quartal 2019 durchgeführten Werthaltigkeitstests. Als Triggering Event i. S. d. IAS 36 wurde die Werterhöhung der Immobilienbestände in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2019 in Höhe von 2.258,7 Mio. € (davon 2.056,2 Mio € in Deutschland) in Kombination mit der zum 1. Juli 2019 vorgesehenen Überarbeitung der Regionalstruktur innerhalb Deutschlands eingestuft (siehe Erläuterungen in Kapitel 18 „Ereignisse nach dem Bilanzstichtag“). Dies führte zu einer Werthaltigkeitsprüfung der deutschen Geschäftsbereiche des Segments Rental. Außer für diese Geschäftsbereiche wurde für keine anderen Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten ein Triggering Event identifiziert.

Generell hat eine Werterhöhung der Immobilienbestände zur Folge, dass sich der Buchwert der von der Bewertung betroffenen Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten erhöht, wodurch es im Umkehrschluss zu einer Wertberichtigung der auf die Geschäftsbereiche allokierten Geschäfts- oder Firmenwerte kommen kann.

Im Rahmen des Werthaltigkeitstests wurde nach IAS 36.19 zunächst der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten Detailplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren ermittelt. Diese wurde aus der vom Vorstand genehmigten und vom Aufsichtsrat zur Kenntnis genommenen Fünfjahresplanung auf Konzernebene abgeleitet. Wesentlicher Treiber für die Ergebnisse der Fünfjahresplanung in Bezug auf die regionalen Geschäftsbereiche des Segments Rental sind die Steigerung der Bruttomieteinnahmen sowie die geplante Leerstandsquote.

Die Wachstumsrate für die zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Segments Rental wurde regionalspezifisch auf Basis der Ist-Mieten ermittelt und auf 1% für das Segment in Summe begrenzt. Wesentliche Parameter für die Ermittlung des Nutzungswerts sind die nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC) und die erwarteten Mittelzu- und -abflüsse.

Der ermittelte Wertminderungsbedarf verteilt sich auf die Geschäftsbereiche Nord, Südost, West, Mitte und Süd, wobei ausgenommen von den Geschäftsbereichen West und Zentral der jeweils zugeordnete Geschäfts- oder Firmenwert vollständig abgeschrieben wurde. Im Geschäftsbereich West verbleibt ein Geschäfts- oder Firmenwert von 341,0 Mio. € sowie im Geschäftsbereich Zentral von 19,2 Mio. €.

Die Wertminderung wurde in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung in der Position Abschreibungen und Wertminderungen erfasst. Der Nutzungswert für den Geschäftsbereich (GB) Nord beträgt 5,8 Mrd. €, für den GB Südost 3,4 Mrd. €, für den GB West 4,8 Mrd. €, für den GB Mitte 4,9 Mrd. € und GB Süd 5,5 Mrd. €.

Jede negative Abweichung der für die wesentlichen Annahmen geplanten Werte würde c. p. im Geschäftsbereich West zu einer weiteren Wertminderung führen. Bei Rückgang der geplanten nachhaltigen Wachstumsrate um 0,25 pp oder Anstieg des durchschnittlichen Gesamtkapitalkostensatzes um 0,4 pp käme es im Geschäftsbereich West zu einer vollständigen Wertminderung von 341,0 Mio. € des in diesem Geschäftsbereich verbliebenen Geschäfts- oder Firmenwerts. Im Geschäftsbereich Zentral setzt c. p. eine Wertminderung des zugeordneten Geschäfts- oder Firmenwerts von 19,2 Mio. € bei einen Anstieg des durchschnittlichen Gesamtkapitalkostensatzes um 0,3 pp ein, eine vollständige Wertminderung ergibt sich bei einem Anstieg von 0,4 pp.