Zwischenmitteilung Q1 2021

Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum. Der Vorjahresvergleich ist durch die Anfang April 2020 erworbene Bien-Ries GmbH (heute firmierend unter BUWOG - Rhein-Main Development GmbH, nachfolgend kurz BUWOG West) leicht beein­trächtigt.

Group FFO

in Mio. €

3M 2020

3M 2021

Veränderung
in %

12M 2020

 

 

 

 

 

Segmenterlöse Rental

564,0

581,7

3,1

2.285,9

Aufwendungen für Instandhaltung

-79,4

-80,3

1,1

-321,1

Operative Kosten Rental

-103,5

-98,3

-5,0

-410,6

Adjusted EBITDA Rental

381,1

403,1

5,8

1.554,2

 

 

 

 

 

Segmenterlöse Value-add

260,4

273,8

5,1

1.104,6

davon externe Erlöse

12,3

14,1

14,6

51,6

davon interne Erlöse

248,1

259,7

4,7

1.053,0

Operative Kosten Value-add

-223,2

-228,0

2,2

-952,3

Adjusted EBITDA Value-add

37,2

45,8

23,1

152,3

 

 

 

 

 

Segmenterlöse Recurring Sales

108,6

192,7

77,4

382,4

Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales

-79,4

-141,9

78,7

-274,0

Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales

29,2

50,8

74,0

108,4

Vertriebskosten Recurring Sales

-2,8

-3,7

32,1

-16,0

Adjusted EBITDA Recurring Sales

26,4

47,1

78,4

92,4

 

 

 

 

 

Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell

45,4

84,2

85,5

297,7

Herstellkosten Development to sell

-38,2

-71,4

86,9

-235,9

Rohertrag Development to sell

7,2

12,8

77,8

61,8

Fair Value Development to hold

20,2

12,8

-36,6

298,2

Herstellkosten Development to hold*

-15,9

-10,4

-34,6

-235,4

Rohertrag Development to hold

4,3

2,4

-44,2

62,8

Mieterlöse Development

0,2

0,3

50

1,2

Operative Kosten Development

-0,3

-5,4

>100

-14,9

Adjusted EBITDA Development

11,4

10,1

-11,4

110,9

 

 

 

 

 

Adjusted EBITDA Total

456,1

506,1

11,0

1.909,8

 

 

 

 

 

Zinsaufwand FFO

-90,1

-85,8

-4,8

-380,1

Laufende Ertragsteuern FFO

-11,8

-20,3

72,0

-52,4

Konsolidierung**

-18,7

-17,1

-8,6

-129,1

 

 

 

 

 

Group FFO

335,5

382,9

14,1

1.348,2

*

Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen 3M 2021 in Höhe von 0,0 Mio. € (3M 2020: 0,2 Mio. €).

**

Davon Zwischengewinne 3M 2021: 7,0 Mio. € (3M 2020: 7,1 Mio. €), Rohertrag Development to hold 3M 2021: 2,4 Mio. € (3M 2020: 4,3 Mio. €), IFRS-16-Effekte 3M 2021: 7,7 Mio. € (3M 2020: 7,3 Mio. €).

Zum Ende des 1. Quartals 2021 war unser Wohnungsbestand weiterhin nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,8% Ende März 2021 genau auf dem Vorjahresniveau per Ende März 2020. Im Segment Rental stiegen die Mieteinnahmen von 564,0 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020 im Wesentlichen durch organisches Wachstum aufgrund von Neubau und Modernisierung insgesamt um 3,1% auf 581,7 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021 an. Von den Mieteinnahmen des Segments Rental entfielen 467,0 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (3M 2020: 457,9 Mio. €), 88,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (3M 2020: 80,3 Mio. €) sowie 26,5 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (3M 2020: 25,8 Mio. €).

Die aktuelle marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 0,7% (3M 2020: 1,0%). Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus eine Mietsteigerung von 1,7% (3M 2020: 2,3%) realisieren. Die entsprechende Like-for-like-Mietsteigerung betrug 2,4% (3M 2020: 3,3%). Berück­sichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen von 0,6% (3M 2020: 0,6%), ergibt sich eine organische Mietsteigerung von ins­gesamt 3,0% (3M 2020: 3,9%). Per Ende März 2021 lag die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern bei 7,18 € pro m2 gegenüber 6,94 € pro m2 per Ende März 2020. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende März 2021 bei 6,98 € pro m2 (31.03.2020: 6,83 € pro m2), im schwedischen Portfolio bei 10,18 € pro m2 (31.03.2020: 9,20 € pro m2) sowie im österreichischen Port­folio bei 4,79 € pro m2 (31.03.2020: 4,65 € pro m2). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immo­bilien­bestände sind zudem EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt.

Im 1. Quartal 2021 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie fortgesetzt. Das Gesamtvolumen an Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen lag mit 379,9 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021 8,3% unter dem Vorjahresniveau von 414,5 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020. Während die Instandhaltungsleistungen im Dreimonatszeitraum 2021 mit 135,7 Mio. € 10,3% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 123,0 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020 lagen, war für die Modernisierungen ein Rückgang um 20,7% von 208,1 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020 auf 165,1 Mio. € im Dreimonats­zeitraum 2021 zu verzeichnen. Der Rückgang des Modernisierungsvolumens ist im Wesentlichen auf die deutlich geringere Investitionstätigkeit in Berlin aufgrund des Mietendeckels sowie auf vereinzelte Einschränkungen im Rahmen von COVID-19 zurückzuführen. Wir halten das aktuell etwas niedrigere Investitionsvolumen dennoch für ausreichend, die Ziele des Klimapfads zu erreichen. Die Neubauleistung lag mit 79,1 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021 5,2% unter dem Vergleichswert von 83,4 Mio. €

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €

3M 2020

3M 2021

Veränderung
in %

12M 2020

 

 

 

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

79,4

80,2

1,0

321,1

Substanzwahrende Investitionen

43,6

55,5

27,3

270,9

Instandhaltungsleistungen

123,0

135,7

10,3

592,0

 

 

 

 

 

Modernisierungsmaßnahmen

208,1

165,1

-20,7

908,4

Neubau (to hold)

83,4

79,1

-5,2

435,5

Modernisierungs- und Neubauleistungen

291,5

244,2

-16,2

1.343,9

 

 

 

 

 

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen

414,5

379,9

-8,3

1.935,9

 

Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im 1. Quartal 2021 mit 98,3 Mio. € um 5,0% unter den Vergleichszahlen des 1. Quartals 2020 von 103,5 Mio. €. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 381,1 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020 um 5,8% auf 403,1 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021 an.

Das Segment Value-add war geringfügig von der Corona-Pandemie beeinflusst. Gründe hierfür waren einzelne Corona-bedingte Bauverzögerungen bei Modernisierungsmaßnahmen. Insgesamt hat die eigene Handwerkerorganisation zur stabilen Entwicklung des Segments beigetragen.

Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieterinnen und Mieter mit Kabelfernsehen, Wohnumfeld-, Versicherungs- und Messdienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut.

Im Geschäftsjahr 2020 wurde mit Einführung der neuen Steuerungskennzahl Segmenterlöse Total der Ausweis der Value-add-Umsätze geändert. Einzelheiten dazu sind im Kapitel [A2] des Konzernanhangs 2020 sowie in der Segmentberichterstattung im Geschäftsbericht 2020 dargestellt. Wesentliche Änderungen ergeben sich durch den separaten Bruttoausweis der Betriebskosten außerhalb der Segmente sowie durch den Verzicht, Erlöse aus der Steuerung von Nachunternehmern bei den internen Value-add-Erlösen auszuweisen.

Im 1. Quartal 2021 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 14,1 Mio. € 14,6% über dem Vergleichswert des 1. Quartals 2020 von 12,3 Mio. €. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 248,1 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020 um 4,7% auf 259,7 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021 an. Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im 1. Quartal 2021 mit 273,8 Mio. € um 5,1% über dem Vergleichswert des 1. Quartals 2020 von 260,4 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 45,8 Mio. € im Drei­monatszeitraum 2021 23,1% über dem Vergleichswert von 37,2 Mio. € im Dreimonats­zeitraum 2020.

Im 1. Quartal 2021 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus. Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Recurring Sales Segment lagen im Dreimonatszeitraum 2021 mit 192,7 Mio. € 77,4% über dem Vergleichswert des 1. Quartals 2020 von 108,6 Mio. €; davon entfallen 149,7 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (3M 2020: 80,5 Mio. €) und 43,0 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (3M 2020: 28,1 Mio. €). Im Dreimonatszeitraum 2021 privatisierten wir 1.182 Wohnungen (3M 2020: 760), davon 982 in Deutschland (3M 2020: 621) und 200 in Österreich (3M 2020: 139). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Dreimonatszeitraum 2021 mit 47,1 Mio. € um 78,4% über dem Vergleichswert im Dreimonatszeitraum 2020 von 26,4 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Dreimonatszeitraum 2021 mit 35,8% leicht unter dem Vergleichswert von 36,8% im Dreimonatszeitraum 2020. Dies ist im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen auf geringere Step-ups bei Verkäufen in Deutschland zurückzuführen. Insgesamt betrachtet lagen die Step-ups in Österreich deutlich über denen in Deutschland.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im 1. Quartal 2021 im Rahmen der Bestandsbereinigung 70 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (3M 2020: 287) mit Gesamterlösen in Höhe von 9,0 Mio. € (3M 2020: 49,8 Mio. €) veräußert. Der Verkehrwert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 64,1% deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 36,0%. Zu dem Anstieg haben einzelne Grundstücksverkäufe beigetragen.

Im 1. Quartal 2021 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, Österreich und Schweden und trug somit zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Im Bereich Development to sell wurden im Dreimonatszeitraum 2021 230 Wohneinheiten in Deutschland fertiggestellt (3M 2020: 0). Die Erlöse aus der Veräußerung lagen im Dreimonatszeitraum 2021 bei 84,2 Mio. € (3M 2020: 45,4 Mio. €), davon entfielen 54,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2020: 23,9 Mio. €) und 29,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (3M 2020: 21,5 Mio. €). Der resul­tierende Rohertrag aus Development to sell betrug im 1. Quartal 2021 12,8 Mio. € (3M 2020: 7,2 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden im Dreimonats­zeitraum 2021 insgesamt 149 Einheiten (3M 2020: 122) fertiggestellt, davon 68 in Deutschland (3M 2020: 114) und 81 Einheiten in Schweden (3M 2020: 8). Im Bereich Develop­ment to hold wurde im Dreimonatszeitraum 2021 ein Fair Value von 12,8 Mio. € (3M 2020: 20,2 Mio. €) erfasst. Dieser entfiel mit 2,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2020: 20,2 Mio. €) und mit 10,3 Mio. € auf die Projekt­entwicklung in Schweden (3M 2020: 0,0 Mio. €). Der Roh­ertrag für Development to hold belief sich im Drei­monatszeitraum 2021 auf 2,4 Mio. € (3M 2020: 4,3 Mio. €).

Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im 1. Quartal 2021 mit 10,1 Mio. € um 11,4% unter dem Vergleichswert des 1. Quartals 2020 von 11,4 Mio. €. Dazu trugen im Wesentlichen die höheren operativen Kosten bei. Der Anstieg der operativen Kosten im Vergleich zum Vorjahr ist in der Integration der BUWOG West begründet und den daraus resultierenden höheren Sach- und Personalkosten bzw. Geschäftsumlagen.

Im Dreimonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, im Wesentlichen aufgrund des organischen Wachstums durch Neubau und Modernisierung sowie aufgrund des deutlich höheren Verkaufsergebnisses Recurring Sales um insgesamt 14,1% von 335,5 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020 auf 382,9 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2021 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 456,1 Mio. € um 11,0% auf 506,1 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im 1. Quartal 2021 mit 4,4 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des 1. Quartals 2020 von 14,8 Mio. €. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

Sondereinflüsse

in Mio. €

3M 2020

3M 2021

Veränderung
in %

12M 2020

 

 

 

 

 

Transaktionen*

6,1

4,2

-31,1

24,0

Personalbezogene Sachverhalte

1,7

0,1

-94,1

27,5

Geschäftsmodelloptimierung

7,0

2,3

-67,1

13,9

Forschung & Entwicklung

–

1,1

–

–

Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen

–

-3,3

–

-3,9

Summe Sondereinflüsse

14,8

4,4

-70,3

61,5

*

Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen und andere Folgekosten.
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die Mietsteigerung like-for-like stellt die Mietsteigerung des Wohnungsportfolios dar, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia und zum Berichtsstichtag vermietet war. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Mietsteigerung like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.