Zur Bereitstellung unserer Dienste verwenden wir Cookies.

Cookie-Richtlinien.

Zwischenmitteilung Q1 2020

Service

Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum. In den Geschäftszahlen 2020 ist die im November 2019 erworbene Hembla erstmals mit einem vollständigen Quartalsergebnisbeitrag enthalten.

Group FFO

in Mio. €

3M 2019

3M 2020

Veränderung in %

12M 2019

 

 

 

 

 

*

Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen in Höhe von 0,2 Mio. € (3M 2019: 0,0 Mio. €).

**

Davon Zwischengewinne 3M 2020: 7,1 Mio. € (3M 2019: 11,1 Mio. €), Bewertungsergebnis Development to hold 3M 2020: 4,3 Mio. € (3M 2019: 5,3 Mio. €), IFRS 16-Effekte 3M 2020: 7,3 Mio. € (3M 2019: 7,5 Mio. €).

Mieteinnahmen Rental

502,2

564,0

12,3

2.074,9

Aufwendungen für Instandhaltung

-72,7

-79,4

9,2

-308,9

Operative Kosten Rental

-72,1

-103,5

43,6

-328,6

Adjusted EBITDA Rental

357,4

381,1

6,6

1.437,4

 

 

 

 

 

Umsätze Value-add

358,8

375,1

4,5

1.677,3

davon externe Umsätze

80,2

77,6

-3,2

248,4

davon interne Umsätze

278,6

297,5

6,8

1.428,9

Operative Kosten Value-add

-323,0

-337,9

4,6

-1.531,0

Adjusted EBITDA Value-add

35,8

37,2

3,9

146,3

 

 

 

 

 

Erlöse aus der Veräußerung Recurring Sales

109,0

108,6

-0,4

365,1

Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales

-79,4

-79,4

–

-258,4

Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales

29,6

29,2

-1,4

106,7

Vertriebskosten Recurring Sales

-3,3

-2,8

-15,2

-14,8

Adjusted EBITDA Recurring Sales

26,3

26,4

0,4

91,9

 

 

 

 

 

Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell

59,4

45,4

-23,6

249,5

Herstellkosten Development to sell

-46,1

-38,2

-17,1

-197,3

Rohertrag Development to sell

13,3

7,2

-45,9

52,2

Fair Value Development to hold

47,3

20,2

-57,3

266,3

Herstellkosten Development to hold

-42,0

-15,9

-62,1

-207,4

Rohertrag Development to hold*

5,3

4,3

-18,9

58,9

Operative Kosten Development

-8,2

-0,1

-98,8

-26,6

Adjusted EBITDA Development

10,4

11,4

9,6

84,5

 

 

 

 

 

Adjusted EBITDA Total

429,9

456,1

6,1

1.760,1

 

 

 

 

 

Zinsaufwand FFO

-89,8

-90,1

0,3

-358,6

Laufende Ertragsteuern FFO

-12,6

-11,8

-6,3

-50,1

Konsolidierung**

-23,9

-18,7

-21,8

-132,8

 

 

 

 

 

Group FFO

303,6

335,5

10,5

1.218,6

Zum Ende des 1. Quartals 2020 war unser Wohnungsbestand nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,8% leicht unter dem Vergleichswert Ende März 2019 von 2,9%. Die Mieteinnahmen im Segment Rental stiegen von 502,2 Mio. € im 1. Quartal 2019 im Wesentlichen bedingt durch die zusätzlichen Mieteinnahmen des Hembla-Portfolios sowie durch organisches Wachstum durch Neubau und Modernisierung insgesamt um 12,3% auf 564,0 Mio. € im 1. Quartal 2020 an. Zu dem Anstieg trug die Hembla mit einem Volumen in Höhe von 44,1 Mio. € im 1. Quartal 2020 bei. Von den Mieteinnahmen des Segments Rental entfielen 457,9 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (3M 2019: 446,8 Mio. €), 25,8 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (3M 2019: 25,9 Mio. €) sowie 80,3 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (3M 2019: 29,5 Mio. €).

Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,0% (3M 2019: 1,2%). Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus einen Mietanstieg von 2,3% (3M 2019: 2,6%) realisieren. Die entsprechende Like-for-like-Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 2020 3,3% (3M 2019: 3,8%). Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,9% (3M 2019: 4,0%). Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern lag per Ende März 2020 bei 6,94 € pro m2 gegenüber 6,56 € pro m2 per Ende März 2019. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete zum Quartalsende 2020 bei 6,83 € pro m2 (31.03.2019: 6,60 € pro m2), im österreichischen Portfolio bei 4,65 € pro m2 (31.03.2019: 4,51 € pro m2) sowie im schwedischen Portfolio bei 9,20 € pro m2 (31.03.2019: 9,10 € pro m2). In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Im Geschäftsjahr 2020 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie weiter fortgesetzt. Bedingt durch die Corona-Pandemie wurden die Baumaßnahmen im März etwas gebremst. Das Gesamtvolumen stieg von 339,7 Mio. € im 1. Quartal 2019 um 22,0% auf 414,5 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020 an. Dazu trug maßgeblich die Steigerung der Modernisierungs- und Neubauleistungen bei.

Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €

3M 2019

3M 2020

Veränderung in %

12M 2019

 

 

 

 

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

72,7

79,4

9,2

308,9

Substanzwahrende Investitionen

24,9

43,6

75,1

172,7

Instandhaltungsleistungen

97,6

123,0

26,0

481,6

 

 

 

 

 

Modernisierungsmaßnahmen

188,0

208,1

10,7

996,5

Neubau (to hold)

54,1

83,4

54,2

493,0

Modernisierungs- und Neubauleistungen

242,1

291,5

20,4

1.489,5

 

 

 

 

 

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen

339,7

414,5

22,0

1.971,1

Die operativen Kosten im Segment Rental lagen im 1. Quartal 2020 mit 103,5 Mio. € um 43,6% ankaufsbedingt wegen Hembla (3M 2020: 22,8 Mio. €) über den Vergleichszahlen im 1. Quartal 2019 von 72,1 Mio. €. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 357,4 Mio. € im 1. Quartal 2019 um 6,6% auf 381,1 Mio. € im 1. Quartal 2020 an.

Im Dreimonatszeitraum 2020 hat sich das Segment Value-add weiterhin positiv entwickelt. Wir haben die Leistungen unserer Handwerkerorganisation weiter ausgebaut und die Investitionen zur Bestandsverbesserung fortgesetzt. Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen, Wohnumfeld-, Versicherungs- und Messdienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut. Im 1. Quartal 2020 wurden von uns rund 16.000 private Stromkunden mit rund 7,8 GWh Strom und 2.380 private Gaskunden mit 14,6 GWh Gas beliefert. Zum Ende des 1. Quartals 2020 versorgten wir rund 326.000 Haushalte direkt mit einem Kabel-TV-Signal.

Im 1. Quartal 2020 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 77,6 Mio. € im Wesentlichen wegen witterungsbedingt geringerer Winterdiensteinsätze leicht unter dem Vergleichswert von 80,2 Mio. € im 1. Quartal 2019. Die konzerninternen Umsätze stiegen von 278,6 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2019 um 6,8% auf 297,5 Mio. € im 1. Quartal 2020 an. Insgesamt ergibt sich damit ein Anstieg der Value-add-Umsätze von 358,8 Mio. € im 1. Quartal 2019 um 4,5% auf 375,1 Mio. € im 1. Quartal 2020. Das Adjusted EBITDA Value-add stieg von 35,8 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2019 um 3,9% auf 37,2 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020 an.

Im Geschäftsjahr 2020 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im 1. Quartal 2020 mit 108,6 Mio. € leicht unter dem Vergleichswert im 1. Quartal 2019 von 109,0 Mio. €; davon entfallen 80,5 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (3M 2019: 81,3 Mio. €) und 28,1 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (3M 2019: 27,7 Mio. €). Im 1. Quartal 2020 privatisierten wir 760 Wohnungen (3M 2019: 809), davon 621 in Deutschland (3M 2019: 652) und 139 in Österreich (3M 2019: 157). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im 1. Quartal 2020 mit 26,4 Mio. € um 0,4% über dem Vergleichswert 2019 von 26,3 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Dreimonatszeitraum 2020 mit 36,8% leicht unter dem Vergleichswert von 37,2% im Dreimonatszeitraum 2019.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im 1. Quartal 2020 im Rahmen der Bestandsbereinigung 287 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (3M 2019: 713) mit Gesamterlösen von 49,8 Mio. € (3M 2019: 45,5 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 36,0% deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 15,7%. Zu dem Anstieg hat maßgeblich der Verkauf eines Großgewerbeobjekts in Dresden beigetragen.

Im 1. Quartal 2020 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, Österreich und Schweden und trug somit erneut zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Im Bereich Development to sell wurden im 1. Quartal 2020 keine Einheiten fertiggestellt (3M 2019: 36 Einheiten). Die Erlöse aus der Veräußerung lagen im 1. Quartal 2020 bei 45,4 Mio. € (3M 2019: 59,4 Mio. €), davon entfielen 23,9 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2019: 19,6 Mio. €) und 21,5 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (3M 2019: 39,8 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug 7,2 Mio. € (3M 2019: 13,3 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 122 Einheiten (3M 2019: 188 Einheiten, inkl. Dachaufstockungen) fertiggestellt, davon 114 in Deutschland (3M 2019: 188 Einheiten) und 8 Einheiten in Schweden (3M 2019: 0). Hierin enthalten sind 62 Wohnungen (3M 2019: 22), die im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen (Dachaufstockungen, o. ä.) entwickelt wurden. Der Fair-Value-Effekt dieser Wohnungen ist im Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties enthalten, da es sich um Maßnahmen im Zusammenhang mit Bestandsobjekten handelt. Im Bereich Development to hold wurde im 1. Quartal 2020 ein Fair Value von 20,2 Mio. € (3M 2019: 47,3 Mio. €) realisiert. Dieser entfiel vollständig mit 20,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (3M 2019: 47,3 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im 1. Quartal 2020 auf 4,3 Mio. € (3M 2019: 5,3 Mio. €). Die operativen Kosten im Segment Development lagen im 1. Quartal 2020 mit 0,1 Mio. € deutlich unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 8,2 Mio. €. Dazu trugen projektfortschrittsbedingt geringere Vertriebs- und Personalkosten bei.

Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im 1. Quartal 2020 mit 11,4 Mio. € um 9,6% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 10,4 Mio. €.

Im Dreimonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, im Wesentlichen aufgrund des Ankaufs Hembla sowie aufgrund des organischen Wachstums durch Neubau und Modernisierung um insgesamt 10,5% von 303,6 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2019 auf 335,5 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2020 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 429,9 Mio. € um 6,1% auf 456,1 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2020 bei 14,8 Mio. € (3M 2019: 17,9 Mio. €). Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

Sondereinflüsse

in Mio. €

3M 2019

3M 2020

Veränderung in %

12M 2019

 

 

 

 

 

*

Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen.

Akquisitionskosten inkl. Integrationskosten*

5,5

6,1

10,9

48,2

Abfindungen/Altersteilzeitprogramme

7,0

1,7

-75,7

13,2

Geschäftsmodelloptimierung/Entwicklung neuer Geschäftsfelder

1,1

7,0

>100

27,6

Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen

4,3

–

-100,0

4,1

Summe Sondereinflüsse

17,9

14,8

-17,3

93,1
Adjusted EBITDA Recurring Sales
Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.
Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)
Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.
Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)
Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Group FFO
Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m 2) – aktueller Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten. Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die monatliche Ist-Miete (in €/m 2) like-for-like bezeichnet die monatliche Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia war, das heißt, Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Ist-Miete like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.
Non-core Disposals
Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.
Recurring Sales
Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.