Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum. Im Vergleich der aktuellen Kennzahlen zum Vorjahr ist zu berücksichtigen, dass in den Geschäftszahlen 2020 die im November 2019 erworbene Hembla mit einem Ergebnisbeitrag von 9 Monaten und die Anfang April 2020 erworbene Bien-Ries GmbH mit einem Ergebnisbeitrag von 6 Monaten enthalten sind.

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Group FFO

in Mio. €

9M 2019

9M 2020

Veränderung
in %

12M 2019

Mieteinnahmen Rental

1.527,0

1.706,9

11,8

2.074,9

Aufwendungen für Instandhaltung

-230,2

-234,9

2,0

-308,9

Operative Kosten Rental

-214,3

-293,3

36,9

-328,6

Adjusted EBITDA Rental

1.082,5

1.178,7

8,9

1.437,4

Umsätze Value-add

1.212,0

1.181,0

-2,6

1.677,3

davon externe Umsätze

186,8

–

248,4

davon interne Umsätze

1.025,2

994,2

-3,0

1.428,9

Operative Kosten Value-add

-1.094,5

-1.070,9

-2,2

-1.531,0

Adjusted EBITDA Value-add

117,5

110,1

-6,3

146,3

Erlöse aus der Veräußerung Recurring Sales

273,5

296,5

8,4

365,1

Verkehrswertabgänge bereinigt um periodenfremde Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien Recurring Sales

-193,4

-211,6

9,4

-258,4

Bereinigtes Ergebnis Recurring Sales

80,1

84,9

6,0

106,7

Vertriebskosten Recurring Sales

-11,0

-10,0

-9,1

-14,8

Adjusted EBITDA Recurring Sales

69,1

74,9

8,4

91,9

Erlöse aus der Veräußerung von Developmentobjekten to sell

194,9

181,6

-6,8

249,5

Herstellkosten Development to sell

-148,1

-145,0

-2,1

-197,3

Rohertrag Development to sell

46,8

36,6

-21,8

52,2

Fair Value Development to hold

185,3

225,8

21,9

266,3

Herstellkosten Development to hold

-152,2

-181,5

19,3

-207,4

Rohertrag Development to hold*

33,1

44,3

33,8

58,9

Operative Kosten Development

-17,9

-12,1

-32,4

-26,6

Adjusted EBITDA Development

62,0

68,8

11,0

84,5

Adjusted EBITDA Total

1.331,1

1.432,5

7,6

1.760,1

Zinsaufwand FFO

-265,6

-289,2

8,9

-358,6

Laufende Ertragsteuern FFO

-43,1

-35,6

-17,4

-50,1

Konsolidierung**

-89,6

-91,8

2,5

-132,8

Group FFO

932,8

1.015,9

8,9

1.218,6

*	Ohne Berücksichtigung von aktivierten Fremdkapitalzinsen 9M 2020 in Höhe von 0,3 Mio. € (9M 2019: 0,0 Mio. €).
**	Davon Zwischengewinne 9M 2020: 24,1 Mio. € (9M 2019: 34,3 Mio. €), Rohertrag Development to hold 9M 2020: 44,3 Mio. € (9M 2019: 33,1 Mio. €), IFRS-16-Effekte 9M 2020: 23,4 Mio. € (9M 2019: 22,2 Mio. €).

Zum 30. September 2020 war unser Wohnungsbestand nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen war mit 2,6% niedriger als der Vergleichswert Ende September 2019 von 2,9%. Die Mieteinnahmen im Segment Rental stiegen von 1.527,0 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2019 im Wesentlichen bedingt durch die zusätzlichen Mieteinnahmen des Hembla-Portfolios sowie durch organisches Wachstum durch Neubau und Modernisierung insgesamt um 11,8% auf 1.706,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 an. Zu dem Anstieg trug Hembla mit einem Volumen in Höhe von 135,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 bei. Von den Mieteinnahmen des Segments Rental entfielen 1.381,2 Mio. € auf Mieteinnahmen in Deutschland (9M 2019: 1.346,3 Mio. €), 246,3 Mio. € auf Mieteinnahmen in Schweden (9M 2019: 100,4 Mio. €) sowie 79,4 Mio. € auf Mieteinnahmen in Österreich (9M 2019: 80,3 Mio. €).

Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 0,8% (9M 2019: 1,2%). Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus eine Mietsteigerung von 2,2% (9M 2019: 2,5%) realisieren. Die entsprechende Like-for-like-Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 2020 3,0% (9M 2019: 3,7%). Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen von 0,6% (9M 2019: 0,3%), ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 3,6% (9M 2019: 4,0%). Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern lag per Ende September 2020 bei 7,07 € pro m² gegenüber 6,69 € pro m² per Ende September 2019. Im deutschen Portfolio lag die monatliche Ist-Miete Ende September 2020 bei 6,91 € pro m² (30.09.2019: 6,71 € pro m²), im schwedischen Portfolio bei 9,67 € pro m² (30.09.2019: 9,15 € pro m²) sowie im österreichischen Portfolio bei 4,76 € pro m² (30.09.2019: 4,63 € pro m²). Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar. Das heißt, dass Betriebs- und Heizkosten sowie Wasserversorgung in den Mieteinnahmen enthalten sind. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zudem EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt.

Im Geschäftsjahr 2020 haben wir unsere Modernisierungs-, Neubau- und Instandhaltungsstrategie weiter fortgesetzt. Bedingt durch die Corona-Pandemie wurden die Baumaßnahmen insbesondere im Modernisierungs- und Neubaubereich etwas gebremst. Das Gesamtvolumen an Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubauleistungen stieg von 1.301,3 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2019 um 4,5% auf 1.360,0 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 an.

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Instandhaltung, Modernisierung, Neubau

in Mio. €

9M 2019

9M 2020

Veränderung
in %

12M 2019

Aufwendungen für Instandhaltung

230,2

234,9

2,0

308,9

Substanzwahrende Investitionen

107,2

164,2

53,2

172,7

Instandhaltungsleistungen

337,4

399,1

18,3

481,6

Modernisierungsmaßnahmen

712,3

659,7

-7,4

996,5

Neubau (to hold)

251,6

301,2

19,7

493,0

Modernisierungs- und Neubauleistungen

963,9

960,9

-0,3

1.489,5

Gesamtsumme Instandhaltungs-, Modernisierungs-
und Neubauleistungen

1.301,3

1.360,0

4,5

1.971,1

Im Neunmonatszeitraum 2020 lagen die operativen Kosten im Segment Rental mit 293,3 Mio. € um 36,9% ankaufsbedingt wegen Hembla (9M 2020: 58,5 Mio. €) über den Vergleichszahlen im Neunmonatszeitraum 2019 von 214,3 Mio. €. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 1.082,5 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2019 um 8,9% auf 1.178,7 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 an.

Das Segment Value-add war von der Corona-Pandemie beeinflusst. Gründe hierfür waren im Wesentlichen Coronabedingte Bauverzögerungen bei einzelnen Modernisierungsmaßnahmen sowie höhere Kosten aufgrund des Corona-bedingt niedrigeren Eigenleistungsanteils. Die eigene Handwerkerorganisation hat zur stabilen Entwicklung des Segments beigetragen.

Unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen, Wohnumfeld-, Versicherungs- und Messdienstleistungen sowie Energielieferungen haben wir weiter ausgebaut.

Im Neunmonatszeitraum 2020 lagen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden mit 186,8 Mio. € auf dem Niveau des Neunmonatszeitraums in 2019. Die konzerninternen Umsätze gingen von 1.025,2 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2019 durch das Corona-bedingt leicht geringere Modernisierungsvolumen um 3,0% auf 994,2 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 zurück. Insgesamt lagen die Value-add-Umsätze im Neunmonatszeitraum 2020 mit 1.181,0 Mio. € um 2,6% unter dem Vergleichswert des Neunmonatszeitraums 2019 von 1.212,0 Mio. €. Das Adjusted EBITDA Value-add lag mit 110,1 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 6,3% unter dem Vergleichswert von 117,5 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2019.

Im Geschäftsjahr 2020 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Neunmonatszeitraum 2020 mit 296,5 Mio. € 8,4% über dem Vergleichswert im Neumonatszeitraum 2019 von 273,5 Mio. €; davon entfallen 199,3 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (9M 2019: 190,1 Mio. €) und 97,2 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (9M 2019: 83,4 Mio. €). Im Neunmonatszeitraum 2020 privatisierten wir 1.883 Wohnungen (9M 2019: 1.893), davon 1.412 in Deutschland (9M 2019: 1.472) und 471 in Österreich (9M 2019: 421). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im Neunmonatszeitraum 2020 mit 74,9 Mio. € um 8,4% über dem Vergleichswert im Neunmonatszeitraum 2019 von 69,1 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Neunmonatszeitraum 2020 mit 40,1% leicht unter dem Vergleichswert von 41,4% im Neunmonatszeitraum 2019. Dies ist im Vergleich zum Vorjahr im Wesentlichen auf geringere Step-ups bei Verkäufen in Österreich zurückzuführen. Insgesamt betrachtet lagen die Step-ups in Österreich über denen in Deutschland.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Neunmonatszeitraum 2020 im Rahmen der Bestandsbereinigung 829 Wohneinheiten aus dem Portfolio Non-core Disposals (9M 2019: 1.679) mit Gesamterlösen in Höhe von 154,7 Mio. € (9M 2019: 106,2 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 33,3% deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 15,2%. Zu dem Anstieg hat maßgeblich der Verkauf eines Großgewerbeobjekts in Dresden im 1. Quartal 2020 beigetragen.

Im Neunmonatszeitraum 2020 erwirtschaftete das Segment Development durch seine Bereiche Development to sell und Development to hold positive Ergebnisbeiträge in Deutschland, Österreich und Schweden und trug somit zum erfolgreichen Wachstum von Vonovia bei.

Im Bereich Development to sell wurden im Neunmonatszeitraum 2020 381 Wohneinheiten fertiggestellt (9M 2019: 515), davon 381 in Deutschland (9M 2019: 74) und keine Einheiten in Österreich (9M 2019: 441). Die Erlöse aus der Veräußerung lagen im Neunmonatszeitraum 2020 bei 181,6 Mio. € (9M 2019: 194,9 Mio. €), davon entfielen 132,4 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2019: 92,4 Mio. €) und 49,2 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2019: 102,5 Mio. €). Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug 36,6 Mio. € (9M 2019: 46,8 Mio. €).

Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 1.056 Einheiten (9M 2019: 851, inklusive Dachaufstockungen) fertiggestellt, davon 548 in Deutschland (9M 2019: 451), 125 Einheiten in Schweden (9M 2019: 0) und 383 in Österreich (9M 2019: 400). Im Bereich Development to hold wurde im Neunmonatszeitraum 2020 ein Fair Value von 225,8 Mio. € (9M 2019: 185,3 Mio. €) erfasst. Dieser entfiel mit 94,7 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (9M 2019: 91,5 Mio. €), mit 128,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich (9M 2019: 93,8 Mio. €) und mit 3,1 Mio. € auf die Projektentwicklung in Schweden (9M 2019: 0,0 Mio. €). Der Rohertrag für Development to hold belief sich im Neunmonatszeitraum 2020 auf 44,3 Mio. € (9M 2019: 33,1 Mio. €). Die operativen Kosten im Segment Development lagen im Neunmonatszeitraum 2020 mit 12,1 Mio. € 32,4% unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 17,9 Mio. €. Dazu trugen insbesondere projektfortschrittsbedingt geringere Vertriebs- und Personalkosten bei.

Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Neunmonatszeitraum 2020 mit 68,8 Mio. € um 11,0% über dem Vergleichswert des Vorjahres von 62,0 Mio. €. Dazu trugen im Wesentlichen der höhere Rohertrag Development to hold und die geringeren operativen Kosten bei.

Im Neunmonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft, der Group FFO, im Wesentlichen aufgrund des Ankaufs Hembla sowie aufgrund des organischen Wachstums durch Neubau und Modernisierung um insgesamt 8,9% von 932,8 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2019 auf 1.015,9 Mio. € im Neunmonatszeitraum 2020 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Dieses stieg im Berichtszeitraum von 1.331,1 Mio. € um 7,6% auf 1.432,5 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2020 mit 24,1 Mio. € 34,0% unter dem Vergleichswert 2019 von 36,5 Mio. €. Im 3. Quartal 2020 wurden Erträge resultierend aus der Neueinschätzung eines Abfindungsanspruchs für nicht beherrschende Anteile in Höhe von 18,1 Mio. € berücksichtigt. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar:

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Sondereinflüsse

in Mio. €

9M 2019

9M 2020

Veränderung
in %

12M 2019

Akquisitionskosten inkl. Integrationskosten*

20,1

5,4

-73,1

48,2

Abfindungen/Altersteilzeitprogramme

10,7

12,1

13,1

13,2

Geschäftsmodelloptimierung/
Entwicklung neuer Geschäftsfelder

1,6

10,0

>100

27,6

Refinanzierung und Eigenkapitalmaßnahmen

4,1

-3,4

–

4,1

Summe Sondereinflüsse

36,5

24,1

-34,0

93,1

*	Einschließlich im Zusammenhang mit den Akquisitionen stehende Einmalaufwendungen wie integrationsbedingte Personalmaßnahmen.

Adjusted EBITDA Recurring Sales

Das Adjusted EBITDA Recurring Sales stellt den erzielten Erlösen aus Wohnungsprivatisierung die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS 5 bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.

Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)

Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Group FFO

Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.

Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inklusive der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.

Monatliche Ist-Miete

Die monatliche Ist-Miete (in €/m²) – aktueller Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten. Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die monatliche Ist-Miete (in €/m²) like-for-like bezeichnet die monatliche Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia war, das heißt, Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Ist-Miete like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.

Non-core Disposals

Im Rahmen der Segmentberichterstattung wird zusätzlich das nicht steuerungsrelevante Geschäftssegment Sonstiges ausgewiesen. Dieses beinhaltet den rein opportunistischen Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-core Disposals), die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen und die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen.

Recurring Sales

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.

Verkehrswert-Step-up

Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.