Geschäftsausblick

Vonovia kann für die ersten neun Monate des Geschäftsjahres 2020 trotz Corona-Pandemie eine gute Geschäftsentwicklung vorweisen. Die Geschäftssegmente Rental, Development und Recurring Sales entwickelten sich positiv. Im Segment Value-add ist im Wesentlichen Corona-bedingt ein leichter Rückgang zu verzeichnen.

Die Prognose für das Geschäftsjahr 2020 wurde in Übereinstimmung mit den im Konzernabschluss angewendeten Rechnungslegungsgrundsätzen und den im Konzernlagebericht an anderer Stelle beschriebenen Bereinigungen (Anpassungen) vorgenommen. In der Prognose berücksichtigen wir keine größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Unsere Prognose für 2020 basiert auf der für den Gesamtkonzern Vonovia ermittelten und aktualisierten Unternehmensplanung, die die aktuelle Geschäftsentwicklung, die Akquisitionen Hembla und Bien-Ries sowie mögliche Chancen und Risiken und die erwarteten Auswirkungen der Corona-Pandemie berücksichtigt. Sie bezieht außerdem die wesentlichen gesamtökonomischen Rahmenbedingungen, die für die Immobilienwirtschaft relevanten volkswirtschaftlichen Faktoren sowie unsere Unternehmensstrategie mit ein. Diese sind im Kapitel „Umfeldentwicklung“ des Halbjahresberichts 2020 beschrieben. Darüber hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen.

Wir gehen davon aus, dass die Corona-Pandemie in allen Geschäftssegmenten keine nennenswerten Auswirkungen auf die operativen und finanziellen Kennzahlen und somit keine Auswirkung auf die zukünftige Geschäftsentwicklung haben wird. Derzeit beobachten wir eine stabile Nachfrage für Mietwohnungen und keine negativen Effekte auf die Verkehrswerte durch die Corona-Pandemie. Somit gehen wir davon aus, dass das Adjusted EBITDA Total innerhalb der zuletzt veröffentlichten Guidance-Bandbreite liegen wird.

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat Ende Januar 2020 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Mietendeckel) beschlossen. Dieses trat im Februar 2020 in Kraft. Die Verfassungskonformität des Gesetzes ist weiterhin umstritten. Unter dem Vorbehalt der verfassungsmäßigen Gültigkeit des Mietendeckels sind zukünftige Mieteinnahmen oder Mietentwicklungen bis in das Jahr 2025 zu reduzieren. Dies könnte sich negativ auf die Verkehrswerte auswirken. Ebenso ist nicht auszuschließen, dass sich in der Folge rückläufige Leerstandsquoten und Fluktuation sowie geringere Renditeanforderungen von Investoren (Yield Compression) kompensatorisch auf die Verkehrswerte auswirken werden. Aktuell sind keine Auswirkungen auf die Verkehrswerte erkennbar.

Wir erwarten zudem, dass das zuletzt veröffentlichte Group FFO-Ziel im Bereich des oberen Endes der zuletzt veröffentlichten Bandbreite erreicht wird. Für 2020 erwarten wir zudem eine weitere Steigerung unseres Unternehmenswerts und einen moderaten Anstieg des Adjusted NAV pro Aktie vor Berücksichtigung weiterer marktbedingter Wertveränderungen. Erste vorläufige Indikationen lassen einen Effekt aus der Bewertung von Investment Properties sowie der Aktivierung von Modernisierungskosten zwischen insgesamt 2,3 Mrd. bis 2,9 Mrd. im Vergleich zum 30. Juni 2020 erwarten.

Einen Prognoseüberblick und einen Ausblick auf 2021 gibt die nachstehende Tabelle, in der wesentliche und ausgewählte Kennzahlen dargestellt sind. Dieser Ausblick unterstellt, dass eine mögliche CO₂-Steuer im Rahmen der Betriebskostenverordnung umlagefähig ist.

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Ist 2019

Prognose 2020

Prognose 2020 Quartals-
mitteilung H1 2020

Aktuelle Prognose 2020 Quartals-
mitteilung Q3 2020

Ausblick 2021

Segmenterlöse gesamt

4,1 Mrd. €

4,4 Mrd. €

4,9-5,1 Mrd. €

Adjusted NAV pro Aktie

51,9 Mio. €

ausgesetzt

Adjusted EBITDA Total

1.760,1 Mio. €

1.875-1.925
Mio. €

1.975-2.025
Mio. €

Group FFO

1.218,6 Mio. €

1.275-1.325
Mio. €

Im Bereich oberes Ende

1.275-1.325
Mio. €

1.415-1.465
Mio. €

Group FFO pro Aktie*

2,25 €

ausgesetzt

Customer Satisfaction Index (CSI)

Rückgang um 8,0%

Leicht über Vorjahr

Deutlich über Vorjahr

–******

Mieteinnahmen Rental

2.074,9 Mio. €

~2.300 Mio. €

~2,3 Mrd. €

~2,3-2,4 Mrd. €

Organische Mietsteigerung

3,9%

Steigerung um
~4,0%**

Steigerung um
~3,3-3,8%***

Steigerung um
~3,1%****

Steigerung um
~3,0-3,8%*****

Modernisierung und Neubau

1.489,5 Mio. €

1,3-1,6
Mrd. €

~1,5
Mrd. €

1,3-1,6
Mrd. €

Anzahl verkaufter Einheiten
Recurring Sales

2.607

~2.500

Step-up Recurring Sales

41,3%

~30%

>35%

~30%

*	Basierend auf den zum Stichtag dividendenberechtigten Aktien.
**	Ohne mögliche Einmalabsenkung gem. Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoGBln).
***	Unteres Ende der Prognose beinhaltet eine Einmalabsenkung gem. Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoGBln).
****	Prognose beinhaltet eine Einmalabsenkung gem. Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoGBln).
*****	Je nach Nicht-Gültigkeit/Gültigkeit des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoGBln) per Ende 2021 erwarten wir die Mietsteigerung am oberen/unteren Ende der Prognose.
******	Einführung einer neuen nichtfinanziellen Steuerungskennzahl im Geschäftsjahr 2021, die den bisherigen CSI beinhalten wird. Daher keine Guidance.

Bochum, den 27. Oktober 2020

Der Vorstand

Adjusted EBITDA Total (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)

Das Adjusted EBITDA Total ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen (einschließlich der Erträge aus übrigen, operativen Beteiligungen und Zwischengewinn), das um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen. Das Adjusted EBITDA Total ist die Summe aus Adjusted EBITDA Rental, Adjusted EBITDA Value-add, Adjusted EBITDA Recurring Sales und Adjusted EBITDA Development.

EPRA NAV/Adjusted NAV

Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um latente Steuern auf Investment Properties, den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente sowie die latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente bereinigt. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter Adjusted NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.

Fair Value (Zeit-/Verkehrswert)

Relevant ist der Fair Value insbesondere bei der Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.

Group FFO

Der Group FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts dar. Neben den Adjusted EBITDAs der Segmente Rental, Value-add, Recurring Sales und Development werden im Group FFO die wiederkehrenden, laufenden Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie laufende Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.

Leerstandsquote

Anzahl leerstehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, das heißt, Betriebs- und Heizkosten sind den Mieteinnahmen enthalten.

Recurring Sales

Das Segment Recurring Sales umfasst die regelmäßigen und nachhaltigen Verkäufe von einzelnen Eigentumswohnungen aus unserem Bestand. Es beinhaltet nicht den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke (Non-Core Disposals). Diese Verkäufe erfolgen rein opportunistisch und sind somit nicht Bestandteil unseres operativen Geschäfts im engeren Sinne. Diese Verkäufe werden daher im Segmentbericht unter Sonstiges ausgewiesen.

Zwischenmitteilung Q3 2020

Weiterführende Links

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