Aktuelle Einschätzung wesentlicher Chancen
Beurteilung der inhärenten Chancen im Geschäftsmodell
Vonovia hat im Rahmen der Strategiefestlegung sowie der Kurz- und Mittelfristplanung Ertragspotenziale identifiziert und diese in den Planungen unter Berücksichtigung der entsprechenden Annahmen und Szenarien angemessen verarbeitet. Die Annahmen zur Nachhaltigkeitsstrategie, den soziologischen wie politischen Megatrends, zum regulatorischen Umfeld, zum Finanzierungsumfeld und zum operativen Geschäft bergen nicht nur die beschriebenen Risiken, es kann sich auch eine über die in der Planung verarbeiteten Annahmen hinaus vorteilhaftere Geschäftsentwicklung für Vonovia ergeben. Diese Chancen können sich daraus ergeben, dass sich strategiebedingte Chancen, umfeld- und marktbezogene Faktoren wie auch das operative Geschäft positiver entwickeln können als in der Unternehmensplanung berücksichtigt.
Strategiebedingte Chancen
Mit Blick auf die neue Nachhaltigkeitsstrategie von Vonovia können sich über die bereits im Budget 2021 definierten Unternehmensziele hinaus weitere Chancen ergeben. Der langfristig ausgerichtete Klimapfad macht es erforderlich, ökologische, technologische und ökonomische Zielsetzungen mit neuen Handlungs- und Finanzierungskonzepten zu hinterlegen. Darüber hinaus bietet die auf unsere neu definierten Quartiere abstellende Strategie vielfältige Möglichkeiten in den Bereichen der direkt den Bestand betreffenden Modernisierungsmaßnahmen, der den Neubau betreffenden Maßnahmen, aber auch der das Wohnumfeld betreffenden Maßnahmen. Durch die Implementierung eines neuen Unternehmensbereichs „Nachhaltigkeit“, der direkt dem CEO unterstellt ist, und durch Einrichtung eines neuen Nachhaltigkeitsgremiums, das drei- bis viermal im Jahr tagen und aktuelle Nachhaltigkeitsthemen erörtern wird, haben wir die Nachhaltigkeitsstrategie neu in unserer Organisation verankert und damit die Möglichkeit geschaffen, neue Chancen in diesem Bereich zu identifizieren.
Durch die Ausrichtung der Geschäftsaktivitäten auf nachhaltiges und ökologisches Handeln können sich für Vonovia und die Gesellschaft weitere Chancen ergeben. Ziel ist es, eine Verbesserung der Lebensqualität zu erreichen und die durch unsere Immobilien entstehende CO2-Belastung deutlich zu reduzieren. Durch den Einsatz von nachhaltigen, ökologischen Baustoffen und nachhaltigen Energiekonzepten trägt Vonovia dazu bei, knappe Ressourcen zu schonen und gezielt erneuerbare Energie zu nutzen. Dabei sehen wir unsere Wohnungsquartiere als verbindendes Element für Sektorenkopplung. Wir erwarten Chancen durch Effizienzpotenziale im Quartier durch gezielte digitale Vernetzung der Sektoren Strom, Wärme und Mobilität. Aktuell arbeiten wir an entsprechenden quartierspezifischen Konzepten. Im Bereich Strom sehen wir Ansatzpunkte z. B. bei dezentral erzeugtem Grünstrom (Solarstrom oder Strom aus dezentralen Blockheizkraftwerken). Hier wird auch die Verteilung des Mieterstroms im Quartier an Bedeutung gewinnen. Im Bereich Wärme sehen wir Ansatzpunkte z. B. bei Hybridheizungen und bei Quartier-Wärmespeichern. Im Bereich der Mobilität sehen wir Ansatzpunkte z. B. bei Ladesäulen und Wallboxen auf Mieterwunsch und auf im Quartier erzeugtem Solarstrom. Darüber hinaus ergeben sich weitere Chancen durch ökologische Umgestaltung des Wohnumfelds wie z. B. durch Anlegen von Mietergärten und Blumenwiesen sowie das Aufstellen von Insektenhotels. Durch einen gezielten, auf aktuellste Öko-Standards ausgerichteten Wohnungsneubau können wir einen weiteren Beitrag zur Beseitigung der Wohnungsknappheit und Verbesserung der Umweltbilanz leisten. Insgesamt können wir damit unsere Quartiere attraktiver gestalten.
Die soziologischen und volkswirtschaftlichen Forschungsdaten unterschiedlichster Institute gehen weiterhin davon aus, dass das Bevölkerungswachstum in Deutschland und Teilen Europas durch Migration anhält, was eine anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum nach sich zieht, wobei auch der Neubau hinter dem Wohnungsbedarf zurückbleiben wird. Die Hauptgründe der Migration, nämlich politische und gesellschaftliche Krisen, fehlende Zukunftsaussichten sowie kriegerische Auseinandersetzungen bis hin zu klimawandelinduzierten Faktoren in den Herkunftsländern bleiben auch auf lange Sicht erhalten. Hier ist Vonovia als bedeutender Wohnungsanbieter auch durch entsprechende flankierende Quartiersentwicklungen im Rahmen der Integration gefragt.
Ein positives Investitionsklima für die Wohnimmobilienmärkte zu schaffen bedeutet auch, die erforderlichen ökologischen Bau- und Modernisierungsmaßnahmen ökonomisch gestaltbar zu machen, die Bereitstellung zusätzlichen Baulands und die Förderung der Akzeptanz privatwirtschaftlicher Immobilieninvestoren. Unterstützend besteht nach allgemeinem Verständnis die Notwendigkeit Regulierung abzubauen, insbesondere durch Verschlankung von Bau- und Genehmigungsvorschriften. Das Investitionsklima könnte auch durch eine im Klimawandel begründete steigende Akzeptanz von Modernisierungsmaßnahmen gefördert werden.
Mit Blick auf die Internationalisierungsstrategie könnten sich durch eine weitergehende Deregulierung der Wohnungsmärkte in anderen europäischen Ländern, wie beispielsweise Frankreich, weitere Chancen durch ein Engagement ergeben, soweit sich dadurch vergleichbare, unseren Akquisitionskriterien entsprechende Rahmenbedingungen ergeben würden. Aber auch weitere Akquisitionsoptionen in Schweden, Österreich und den Niederlanden könnten die Geschäftsentwicklung positiv beeinflussen.
Opportunistische Akquisitionen innerhalb der Wertschöpfungskette auch mit Blick auf das Value-add-Geschäft können zusätzliche Ertragspotenziale eröffnen. Das Value-add-Geschäft bietet vielfältige Ansätze zur Erweiterung des Angebots wohnungsnaher Dienstleistungen. So können sich durch den Ausbau unserer Geschäftsaktivitäten im Bereich der Mieterwunschpakete bei Moderniserung und Wohnungsgestaltung, im Bereich des Ausbaus der Dienstleistungen im Rahmen der Glasfasernetztechnik bis in die Wohnung (FTTH), im Bereich der Messdienstleistungen sowie im Bereich der Wohnumfeldgestaltung weitere Ertragspotenziale ergeben. Darüber hinaus könnten auch weitere Betreuungs- oder Servicedienstleistungen für unsere älteren Mieter Perspektiven zum Ausbau unseres Angebots bieten.
Unsere aktualisierte Unternehmensstrategie stellt auch auf die Weiterentwicklung von Mitarbeitern und Mitarbeiterzufriedenheit ab. Wir nutzen dabei neue Personalentwicklungskonzepte und Gestalten aktiv die Neubesetzung von Stellen. Ziel ist es auch, die Frauenquote im Bereich der ersten und zweiten Führungskräfteebene zu erhöhen. Insgesamt können sich für Vonovia weitere Chancen durch die mit der Diversität einhergehenen Vorteile sowie durch Verbesserung der Attraktivität als Arbeitgeber ergeben.
Umfeld- und marktbezogene Chancen
Die Wohnungswirtschaft wird derzeit in erheblichem Maße von verschiedenen gesellschaftlichen und technologischen Megatrends beeinflusst. Auf Basis der Analysen des Statistischen Bundesamts ist zu erwarten, dass die Binnenmigration aus ländlichen Regionen in die großen Ballungszentren in den 2020er-Jahren unverändert anhalten wird. Die dadurch verursachte urbane Wohnungsknappheit könnte zusätzlich noch durch Zuwanderungseffekte aus den weltweiten Krisenregionen und die Tendenz zu kleineren Haushaltsgrößen verstärkt werden. Dies führt dazu, dass das Institut der Deutschen Wirtschaft davon ausgeht, dass in der ersten Hälfte des Jahrzehnts jährlich bis zu 283.000 Wohnungen fehlen könnten. Diese Entwicklungstendenz könnte dem Immobilienbestandsportfolio von Vonovia zugute kommen, das sich vor allem auf kleine und mittlere Wohnungsgrößen in den Metropolregionen konzentriert. Der zunehmenden Verknappung von bezahlbarem Wohnraum kann Vonovia aktiv durch sein Development- und Neubaugeschäft entgegenwirken. Eine Verschlankung der behördlichen Rahmenbedingungen sowie die Bereitstellung von mehr Bauland stellen zusätzliche Chancen für das Development- und Neubaugeschäft dar.
Die Urbanisierungstendenz wird den Wohnungsmarkt jedoch nicht nur vor quantitative Herausforderungen stellen, sondern auch vor integrative Herausforderungen, denen Vonovia mit entsprechend zusätzlichen Quartiersentwicklungen begegnen kann und muss. Hierbei ist insbesondere der demografische Wandel hin zu einer alternden Gesellschaft anzuführen, der dazu führt, dass die Nachfrage nach altersgerechtem und bezahlbarem Wohnraum in den kommenden Jahren stetig zunehmen dürfte. Es könnten sich daher Chancen aus der altersgerechten Modernisierung und der Investition in neue innovative Wohnkonzepte ergeben.
Der in diesem Geschäftsjahr medial präsenteste Megatrend war sicherlich der Klimaschutz. Dabei ist die Fridays-for-Future-Bewegung nur das Spiegelbild eines seit Jahren voranschreitenden tiefgreifenden Wandels in der Gesellschaft. Der Klimaschutz kann weiterhin als das drängendste und wichtigste Problem in Deutschland angesehen werden. In diesem Marktumfeld könnte sich der bereits sehr frühzeitig festgelegte Fokus auf energetische Sanierungen als vorteilhaft erweisen. Schließlich können aktuell fast ein Drittel der CO2-Emissionen in Deutschland auf Immobilien zurückgeführt werden. Darüber hinaus sieht sich Vonovia aber auch in der Rolle des Innovationstreibers. Im Geschäftsjahr 2020 ist z. B. ein Zentrum zur Erforschung der dezentralen Energienutzung in Zusammenarbeit mit dem Open District Hub e. V. der Fraunhofer-Gesellschaft entstanden, aus dem sich Vonovia mittelfristig Erkenntnisse zur möglichst klimaneutralen Energieversorgung des Immobilienbestands erhofft. Zur Unterstützung dieses Prozesses wurde das im Geschäftsjahr 2019 initiierte „1.000-Dächer“-Programm zur dezentralen Energieerzeugung im Jahr 2020 fortgeführt. Zum Jahresende 2020 besitzt Vonovia in Deutschland rund 400 Photovoltaik-Anlagen.
Ein sich verstärkendes Umweltbewusstsein könnte dazu führen, dass die Marke Vonovia wegen der energetischen Modernisierung zukünftig zunehmend positiv besetzt wird und dass Menschen energetisch vorteilhafte Wohnungen von Vonovia verstärkt nachfragen. Diese Art von Akzeptanz von Modernisierung unterstützt Vonovia bei den Bemühungen die Bestände weiterhin nachhaltig und zeitgemäß zu modernisieren; dies immer unter Berücksichtigung der sozialen Selbstverpflichtungen, die im Geschäftsverständnis zum Ausdruck kommen.
Chancen aus der operativen Geschäftstätigkeit
Der Megatrend der Digitalisierung wirkt auch auf die Immobilienwirtschaft. Vonovia investiert daher konsequent in die Erprobung und den Ausbau neuer Technologien, z. B. in Bereichen wie „Kunden-App“, „künstliche Intelligenz“ oder „Robotics“. Erste Projekte konnten im Jahr 2020 erfolgreich umgesetzt werden. Wir erwarten weitere Chancen durch ein konsequentes Ausrollen in mehreren Bereichen des Unternehmens.
So könnten im Sinne von „predictive maintenance“ zukünftig Schäden, beispielsweise an Aufzügen oder Heizungen, abgewendet werden, bevor sie überhaupt entstehen. Smart-Home-Systeme könnten dafür sorgen, dass Mieter ihre Energiekosten bewusst steuern. Und digitale Kommunikationsplattformen können den Dialog mit den Mietern verbessern. Die 2019 eingeführte Mieter-App ist ein gutes Beispiel dafür. Sie wurde sehr positiv angenommen und im Jahr 2020 vielfältig genutzt. Akquisitionsmöglichkeiten entlang der Wertschöpfungskette zur weiteren Implementierung digitaler Lösungen innerhalb der Prozesse, aber auch an den Schnittstellen, können für Vonovia hier weitere Ertragspotenziale eröffnen.
Die Digitalisierung könnte auch außerhalb von Vonovia weitere Chancen eröffnen. Eine Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung könnte die angemahnte Verschlankung von Verwaltungs- und insbesondere Genehmigungsprozessen fördern und so beispielsweise durch schnellere Genehmigung von Bauanträgen das Development-/Neubaugeschäft von Vonovia positiv beeinflussen. Mit den bereits im Jahr 2018 getätigten Akquisitionen BUWOG und Victoria Park hat Vonovia begonnen, die Geschäftsaktivitäten in attraktiven europäischen Auslandsmärkten auszuweiten. Zudem haben wir im Jahr 2018 eine erste Beteiligung in Frankreich erworben. Im Jahr 2019 konnte durch die Akquisitionen des Akelius-Portfolios und Hembla die Expansion in Schweden fortgesetzt werden. Im Jahr 2020 haben wir eine Minderheitsbeteiligung am nierländischen Vesteda Residential erworben. Durch die weitere Fortführung dieser Strategie können sich weitere Wachstumschancen in Schweden, Österreich, Frankreich, den Niederlanden sowie auch in anderen europäischen Ländern ergeben.
Durch den möglichen Erwerb größerer Portfolios in Deutschland, aber auch durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir weiterhin die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen.
Vonovia bewirtschaftet seine Wohnungsbestände bundesweit mit standardisierten Systemen und Prozessen. Die Akquisition weiterer Immobilienportfolios bietet somit die Chance, einen zusätzlichen Wertbeitrag durch Skaleneffekte bei der Bewirtschaftung zu erzielen, indem die Kosten bezogen auf eine einzelne Wohnung reduziert werden können. Dies gilt analog auch für den entsprechenden Know-how-Transfer aus dem Bewirtschaftungssegment, dem Segment Value-add und auch aus dem Neubau- und Developmentsegment in andere europäische Zielmärkte. Mit dem Developmentsegment gibt Vonovia eine Antwort auf die drängende Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum in zentralen Lagen anzubieten. Auf der Basis der langjährigen Projektentwicklungserfahrungen des BUWOG-Teams werden wir an wachstumsstarken Standorten wie z. B. Berlin, Wien oder Hamburg weitere zeitgemäße und nachhaltige Immobilien entwickeln und damit unser Developmentgeschäft weiter ausbauen. Die Ausweitung des Developmentgeschäfts in andere Metropolregionen, auch unterstützt durch opportunistische Übernahmen, kann dabei weitere Ertragspotenziale erschließen. Die Bereitstellung zusätzlichen Baulands und der Erwerb entsprechend zusätzlicher Bauflächen kann das Developmentgeschäft insgesamt positiv beeinflussen. Die Verschlankung und Deregulierung behördlicher Prozesse könnte die Entwicklung des Developmentgeschäfts zusätzlich unterstützen. Vonovia sieht weiterhin Chancen darin, den Neubau und das Developmentgeschäft durch Modulbau, seriellen Bau oder andere innovative Bauvarianten effizienter und kostengünstiger zu gestalten.
Unsere eigene Handwerkerorganisation ist verantwortlich für die Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für unsere Wohnimmobilien. Wir sind bemüht, kontinuierlich den Anteil der Eigenleistung durch unsere Handwerkerorganisation bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen sowie dem Bau neuer Gebäude auszuweiten und den Anteil der bezogenen Fremdleistungen zu reduzieren. Wir beabsichtigen, insbesondere aufgrund des Fachkräftemangels und der Verfügbarkeit entsprechender Kapazitäten, diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen zu Vonovia zu überführen. Ebenso arbeiten wir an neuen Baukonzepten, um sowohl einen hoch standardisierten, seriellen Modulneubau als auch einen flexibel, individuell skalierbaren Neubau zu ermöglichen, der je nach örtlichen Gegebenheiten variabel einsetzbar ist. Dies wird durch entsprechende personalwirtschaftliche Konzepte unterstützt.
Gezielte Modernisierungsmaßnahmen in eigenen Wohnungen, die wir unseren Mietern optional anbieten, geben uns die Möglichkeit, die Zufriedenheit unserer Kunden zu erhöhen und sie länger an uns zu binden. Zudem können wir hierdurch die Qualität des von uns angebotenen Wohnraums weiter steigern.
Ende 2020 versorgen wir rund 300.000 Haushalte direkt mit einem Kabel-TV-Signal. Wir erwarten, dieses Geschäft in den nächsten Jahren noch weiter auszuweiten und um die Versorgung mit breitbandigem Datenzugang erweitern zu können.
Der Ausbau des Smart-Submetering, der funkbasierten Heizkostenerfassung, geht planmäßig voran. Bis Ende 2020 wurde die Umrüstung von über 195.000 Wohnungen vorgenommen. Wir planen, diese Geschäftstätigkeit in den nächsten Jahren in unserem Bestand weiter auszubauen.
Im Bereich der Energielieferung, d. h. des Vertriebs von Strom und Gas, haben wir im Geschäftsjahr 2020 unser Angebot weiter ausgebaut. Dieses wird gut vom Markt angenommen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden 20.400 private Stromkunden mit 27 GWh Strom und 2.700 private Gaskunden mit 13,6 GWh Gas beliefert. Wir erwarten, dass sich hier weitere Chancen durch die Ausweitung des Geschäftsvolumens ergeben.
Finanzielle Chancen
Vonovia hat in den vergangenen Jahren von günstigen Konditionen am Kapital- und Bankenmarkt profitiert. Anhaltend niedrige Inflationsraten sowie die zuletzt zu verzeichnende Abschwächung der konjunkturellen Entwicklung stärkt die Aussicht, dass das attraktive Zinsumfeld in Europa auch mittelfristig Bestand hat. Gemeinsam mit unserer seit vielen Jahren verfolgten Diversifizierungsstrategie bei der Liquiditätsbeschaffung bietet sich die Chance zur fortlaufenden Optimierung der Struktur und der Konditionen unserer finanziellen Verbindlichkeiten.
Eine Stärkung unseres Marktanteils in den Metropolregionen unserer Zielmärkte könnte sich positiv auf die Risikoeinschätzung unserer Kapitalgeber und Rating-Agenturen auswirken und somit unsere attraktiven Finanzierungskonditionen weiter verbessern.
Unsere Investments in bezahlbaren Wohnraum sind mit einem weitestgehend konjunkturunabhängigen Cashflow verbunden. Die damit verbundene Stabilität bietet uns die Chance, unsere finanziellen Verbindlichkeiten auch in Zeiten ökonomischer oder politischer Krisen vergleichsweise sicher erfüllen zu können.