Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum.

Per Ende Juni 2019 war unser Wohnungsbestand weiterhin nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,9% leicht über dem Vergleichswert Ende Juni 2018 von 2,8%. Die Mieteinnahmen im Segment Rental stiegen von 890,7 Mio. € im Halbjahreszeitraum 2018 im Wesentlichen bedingt durch die im Vorjahr getätigten Ankäufe der BUWOG und Victoria Park um 13,9% auf 1.014,8 Mio. € im Halbjahreszeitraum 2019 an. Dazu trug die BUWOG mit einem Volumen in Höhe von 100,4 Mio. € (April-Juni 2018: 51,9 Mio. €) und die Victoria Park mit einem Volumen in Höhe von 65,0 Mio. € bei. Die Mieteinnahmen im Segment Rental von insgesamt 1.014,8 Mio. € entfallen mit 895,6 Mio. € auf das Portfolio in Deutschland (H1 2018: 858,3 Mio. €), mit 54,2 Mio. € auf das Portfolio in Österreich (H1 2018: 32,4 Mio. €) und mit 65,0 Mio. € auf das Portfolio in Schweden. Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,2%. Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus einen Mietanstieg von 2,5% realisieren. Die entsprechende like-for-like-Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 2019 3,7%. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 4,0%. Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern lag per Ende Juni 2019 bei 6,64 € pro m² gegenüber 6,36 € pro m² per Ende Juni 2018. Per Ende Juni 2019 lag die monatliche Ist-Miete im deutschen Portfolio bei 6,65 € pro m², im österreichischen Portfolio bei 4,59 € pro m² sowie 9,20 € pro m² im schwedischen Portfolio. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, d. h. Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

Im 1. Halbjahr 2019 haben wir unsere Modernisierungs- und Instandhaltungsstrategie erfolgreich fortgesetzt. Das Gesamtvolumen stieg von 565,5 Mio. € im 1. Halbjahr 2018 auf 804,3 Mio. € im 1. Halbjahr 2019. Dazu trug eine Steigerung des Modernisierungsvolumens inkl. Neubau von 360,2 Mio. € im Jahr 2018 um 65,4% auf 595,6 Mio. € im Jahr 2019 bei.

Die operativen Kosten Rental lagen im 1. Halbjahr 2019 mit 143,8 Mio. € um 7,5% über den Vergleichszahlen 2018 von 133,8 Mio. €. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf das größere Portfolio bedingt durch die Akquisitionen von BUWOG und Victoria Park zurückzuführen. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 616,9 Mio. € im 1. Halbjahr 2018 um 17,4% auf 724,0 Mio. € im Jahr 2019 an.

Im 1. Halbjahr 2019 hat sich auch das Segment Value-add positiv entwickelt. Wir haben die Leistungen unserer Handwerkerorganisation weiter ausweiten können und die Investitionen zur Bestandsverbesserung fortgesetzt. Darüber hinaus haben wir unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen, Messdienstleistungen sowie Erbringung von Versicherungs- und Wohnumfelddienstleistungen weiter ausgebaut. Die Vonovia Immobilien Treuhand betreute zum Ende des 1. Halbjahres 2019 in Summe rund 100.600 Einheiten, darunter 79.015 Wohnungen von Dritten. Den Bereich Energielieferungen konnten wir auch im Sechsmonatszeitraum erneut ausbauen. Zum Ende des 1. Halbjahres 2019 wurden von uns rund 15.000 Haushalte direkt mit Energie beliefert.

Im Halbjahreszeitraum stiegen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden von 92,4 Mio. € im 1. Halbjahr 2018 um 46,0% auf 134,9 Mio. € im 1. Halbjahr 2019 an. Die konzerninternen Umsätze stiegen im gleichen Zeitraum von 522,1 Mio. € im Jahr 2018 um 19,9% auf 626,0 Mio. € im Jahr 2019 an. Insgesamt ergibt sich damit ein Anstieg der Value-add-Umsätze von 614,5 Mio. € im Berichtszeitraum 2018 um 23,8% auf 760,9 Mio. € im Jahr 2019. Das Adjusted EBITDA Value-add stieg im Halbjahreszeitraum um 39,2%, es lag im 1. Halbjahr 2019 bei 75,7 Mio. € im Vergleich zu 54,4 Mio. € im 1. Halbjahr 2018.

Die EBITDA-Marge des Kerngeschäfts, ermittelt aus dem Adjusted EBITDA Operations (Summe aus Adjusted EBITDA Rental und Adjusted EBITDA Value-add abzüglich darin enthaltener Zwischengewinne) im Verhältnis zu den Mieteinnahmen im Konzern, entwickelte sich im Berichtszeitraum erneut positiv. Sie stieg von 73,4% (inklusive BUWOG) im 1. Halbjahr 2018 auf 76,4% im aktuellen Berichtszeitraum an.

Im 1. Halbjahr 2019 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Halbjahreszeitraum 2019 mit 174,9 Mio. € 11,9% über dem Vergleichswert 2018 von 156,3 Mio. €; davon entfallen 125,1 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (H1 2018: 118,7 Mio. €) und 49,8 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (H1 2018: 37,6 Mio. €). Im Sechsmonatszeitraum 2019 privatisierten wir 1.234 Wohnungen (H1 2018: 1.200), davon 958 in Deutschland (H1 2018: 1.006) und 276 in Österreich (H1 2018: 194). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales lag im 1. Halbjahr 2019 mit 42,4 Mio. € um 21,5% über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2018 von 34,9 Mio. €. Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Berichtszeitraum 2019 mit 40,5% über dem Vergleichswert von 36,6% im Jahr 2018.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Sechsmonatszeitraum im Rahmen der Bestandsbereinigung 754 Non-core Disposals (H1 2018: 5.085) mit Gesamterlösen von 51,8 Mio. € (H1 2018: 230,1 Mio. €) veräußert. Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 20,4% deutlich über dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 15,4%.

Das Segment Development entwickelte sich im 1. Halbjahr 2019 erfolgreich. Der Vorjahresvergleich der im Folgenden genannten Kennzahlen ist durch den Erwerb der BUWOG zum 31. März 2018 nur eingeschränkt möglich. Im Bereich Development to sell lagen die Erlöse aus der Veräußerung mit 124,9 Mio. € 69,9% über dem Vergleichswert des 1. Halbjahres 2018 von 73,5 Mio. €, davon entfielen 53,9 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland und 71,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich. Der resultierende Rohertrag aus Development to sell betrug 29,7 Mio. € (H1 2018: 12,9 Mio. €). Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum ein Fair Value von 103,8 Mio. € (H1 2018: 25,5 Mio. €) realisiert, dieser entfiel mit 74,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland (H1 2018: 25,5 Mio. €) und mit 29,0 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich. Der Rohertrag für Development to hold belief sich auf 17,7 Mio. € (H1 2018: 2,7 Mio. €). Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im 1. Halbjahr 2019 bei 30,7 Mio. € (H1 2018: 7,9 Mio. €). Im Bereich Development to sell wurden im 1. Halbjahr 2019 insgesamt 379 Einheiten fertiggestellt (H1 2018: 365 Einheiten), davon 74 Einheiten in Deutschland (H1 2018: 61) und 305 Einheiten in Österreich (H1 2018: 304). Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 385 Einheiten fertiggestellt (H1 2018: 176 Einheiten), davon 257 in Deutschland (H1 2018: 176 Einheiten) und 128 Einheiten in Österreich. Zum Ende des 1. Halbjahres 2019 sind rund 36.000 Einheiten in der Developmentpipeline enthalten.

Im Sechsmonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Kerngeschäfts, der Group FFO, im Wesentlichen akquisitionsbedingt um 12,9% von 539,4 Mio. € im Jahr 2018 auf 609,1 Mio. € im Jahr 2019 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 714,1 Mio. € um 22,2% auf 872,8 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2019 bei 25,3 Mio. € (H1 2018: 50,5 Mio. €). Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar: