Group FFO

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung des Group FFO und weiterer Werttreiber im Berichtszeitraum. Im Vergleich der aktuellen Kennzahlen zum Vorjahr ist zu berücksichtigen, dass in den Geschäftszahlen 2019 die im Vorjahr erworbene BUWOG und Victoria Park mit ihren Ergebnisbeiträgen Januar bis März 2019 enthalten sind. Da die BUWOG mit Wirkung zum 31. März 2018 und die Victoria Park mit Wirkung zum 30. Juni 2018 erstkonsolidiert wurden, sind ihre Ergebnisbeiträge nicht in den Vorjahresgeschäftszahlen des 1. Quartals 2018 enthalten.

Per Ende März 2019 war unser Wohnungsbestand weiterhin nahezu voll vermietet. Der Leerstand der Wohnungen lag mit 2,9% leicht über dem Vergleichswert Ende März 2018 von 2,8%. Die Mieteinnahmen im Segment Rental stiegen von 418,3 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2018, im Wesentlichen bedingt durch die im Vorjahr getätigten Ankäufe der BUWOG und Victoria Park, um 20,1% auf 502,2 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2019 an. Dazu trug die BUWOG mit einem Volumen in Höhe von 49,2 Mio. € und die Victoria Park mit einem Volumen in Höhe von 29,5 Mio. € bei. Die Mieteinnahmen im Segment Rental von insgesamt 502,2 Mio. € entfallen mit 446,8 Mio. € auf das Portfolio in Deutschland, 25,9 Mio. € auf das Portfolio in Österreich und mit 29,5 Mio. € auf das Portfolio in Schweden. Die marktbedingte Steigerung der Mieten lag bei 1,2%. Durch Wohnwertverbesserungen im Rahmen unseres Modernisierungsprogramms konnten wir darüber hinaus einen Mietanstieg von 2,6% realisieren. Die entsprechende like-for-like-Mietsteigerung betrug im Berichtszeitraum 2019 3,8%. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich eine organische Mietsteigerung von insgesamt 4,0%. Die durchschnittliche monatliche Ist-Miete im Konzern lag per Ende März 2019 bei 6,56 €/m² gegenüber 6,18 €/m² per Ende März 2018. Per Ende März 2019 lag die monatliche Ist-Miete im deutschen Portfolio bei 6,60 €/m², im österreichischen Portfolio bei 4,51 €/m² sowie 9,10 €/m² im schwedischen Portfolio. In den Mieteinnahmen der österreichischen Immobilienbestände sind zusätzlich EVB-Beiträge (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge) berücksichtigt. Die Mieteinnahmen der Bestände in Schweden stellen Inklusivmieten dar, d. h. Betriebs- und Heizkosten sind in den Mieteinnahmen enthalten.

In den ersten drei Monaten 2019 haben wir unsere Modernisierungs- und Instandhaltungsstrategie erfolgreich fortgesetzt. Das Gesamtvolumen stieg von 221,1 Mio. € im 1. Quartal 2018 auf 339,7 Mio. € im 1. Quartal 2019. Dazu trug eine Steigerung des Modernisierungsvolumens inkl. Neubau von 137,7 Mio. € im Jahr 2018 um 75,8% auf 242,1 Mio. € im Jahr 2019 bei.

Die operativen Kosten Rental lagen im Dreimonatszeitraum 2019 mit 72,1 Mio. € um 33,3% über den Vergleichszahlen 2018 von 54,1 Mio. €. Diese Entwicklung ist im Wesentlichen auf das größere Portfolio bedingt durch die Akquisitionen von BUWOG und Victoria Park zurückzuführen. Insgesamt stieg das Adjusted EBITDA Rental von 303,0 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2018 um 18,0% auf 357,4 Mio. € im Dreimonatszeitraum 2019 an.

In den ersten drei Monaten 2019 hat sich das Segment Value-add positiv entwickelt. Wir haben die Leistungen unserer Handwerkerorganisation weiter ausweiten können und die Investitionen zur Bestandsverbesserung fortgesetzt. Darüber hinaus haben wir unsere Geschäftsaktivitäten in den Bereichen Versorgung unserer Mieter mit Kabelfernsehen, Messdienstleistungen sowie Erbringung von Versicherungs- und Wohnumfelddienstleistungen weiter ausgebaut. Die Vonovia Immobilien Treuhand betreute zum Ende des 1. Quartals 2019 in Summe rund 101.000 Einheiten, darunter 78.784 Wohnungen von Dritten. Den Bereich Energielieferungen konnten wir auch im Dreimonatszeitraum erneut ausbauen. Zum Quartalsende 2019 wurden von uns rund 10.500 Haushalte direkt mit Energie beliefert.

Im Vergleich der Dreimonatszeiträume 2018 und 2019 stiegen die externen Umsätze aus den Value-add-Aktivitäten mit unseren Endkunden von 52,0 Mio. € um 54,2% auf 80,2 Mio. € an. Die konzerninternen Umsätze stiegen im gleichen Zeitraum von 213,9 Mio. € um 30,2% auf 278,6 Mio. € an. Insgesamt ergibt sich damit ein Anstieg der Value-add-Umsätze von 265,9 Mio. € im Berichtszeitraum 2018 um 34,9% auf 358,8 Mio. € im Berichtszeitraum 2019 an. Das Adjusted EBITDA Value-add hat sich im Dreimonatszeitraum mehr als verdoppelt, es lag 2019 bei 35,8 Mio. € im Vergleich zu 17,8 Mio. € im 1. Quartal 2018.

Die EBITDA-Marge des Kerngeschäfts, ermittelt aus dem Adjusted EBITDA Operations (Summe aus Adjusted EBITDA Rental und Adjusted EBITDA Value-add abzüglich darin enthaltener Zwischengewinne im Verhältnis zu den Mieteinnahmen im Konzern, entwickelte sich im Berichtszeitraum erneut positiv. Sie stieg von 75,2% im 1. Quartal 2018 auf 76,0% im aktuellen Berichtszeitraum an.

In den ersten drei Monaten des Geschäftsjahres 2019 haben wir unsere selektive Verkaufsstrategie weiter fortgesetzt. Wir weisen im Segment Recurring Sales alle Geschäftsaktivitäten für den Einzelverkauf von Wohnungen (Privatisierung) aus.

Im Segment Recurring Sales lagen die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien im Dreimonatszeitraum 2019 mit 109,0 Mio. € 62,4% über dem Vergleichswert 2018 von 67,1 Mio. €; davon entfallen 81,3 Mio. € auf Verkäufe in Deutschland (3M 2018: 62,5 Mio. €) und 27,7 Mio. € auf Verkäufe in Österreich (3M 2018: 4,6 Mio. €). Im Dreimonatszeitraum 2019 privatisierten wir 809 Wohnungen (3M 2018: 594), davon 652 in Deutschland (3M 2018: 573) und 157 in Österreich (3M 2018: 21). Das Adjusted EBITDA Recurring Sales hat sich im Dreimonatszeitraum 2019 mit 26,3 Mio. € im Vergleich zum 1. Quartal 2018 mehr als verdoppelt (3M 2018: 11,5 Mio. €). Der Verkehrswert-Step-up Recurring Sales lag im Berichtszeitraum 2019 mit 37,2% über dem Vergleichswert von 27,6% im Jahr 2018.

Außerhalb des Segments Recurring Sales haben wir im Dreimonatszeitraum im Rahmen der Bestandsbereinigung 713 Non-core Disposals veräußert (3M 2018: 1.149). Der Verkehrswert-Step-up bei Non-core Disposals lag mit 15,7% leicht unter dem Vergleichswert des Vorjahreszeitraums von 15,9%.

Das Segment Development startete erfolgreich in das Geschäftsjahr 2019. Im Bereich Development to sell lagen die Erlöse aus der Veräußerung bei 59,4 Mio. € (3M 2018: 0,0 Mio. €), davon entfielen 19,6 Mio. € auf die Projektentwicklung in Deutschland und 39,8 Mio. € auf die Projektentwicklung in Österreich. Daraus resultierte ein Rohertrag aus Development to sell von 13,3 Mio. €. Im Bereich Development to hold wurde im Berichtszeitraum ein Fair Value von 47,3 Mio. € (3M 2018: 6,1 Mio. €) ausgewiesen, dieser entfiel wie im Vorjahr auf die Projektentwicklung in Deutschland. Der daraus resultierende Rohertrag für Development to hold betrug 5,3 Mio. € (3M 2018: 0,3 Mio €). Das Adjusted EBITDA für das Segment Development lag im Dreimonatszeitraum 2019 bei 10,4 Mio. € (3M 2018: 0,3 Mio. €). Im Bereich Development to sell wurden in den ersten drei Monaten 2019 insgesamt 36 Einheiten fertiggestellt (3M 2018: 0 Einheiten), davon 36 Einheiten in Deutschland. Im Bereich Development to hold wurden insgesamt 166 Einheiten (3M 2018: 35 Einheiten) fertiggestellt, davon 166 in Deutschland (3M 2018: 35 Einheiten). Zum Ende des 1. Quartals 2019 sind rund 36.000 Einheiten in der Developmentpipeline gelistet.

Im Dreimonatszeitraum stieg die führende Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Kerngeschäfts, der Group FFO, akquisitionsbedingt um 20,0% von 253,0 Mio. € im Jahr 2018 auf 303,6 Mio. € im Jahr 2019 an. Maßgeblich trug dazu die positive Entwicklung des Adjusted EBITDA Total bei. Es stieg im Berichtszeitraum von 332,6 Mio. € um 29,3% auf 429,9 Mio. € an.

Die im Adjusted EBITDA Total eliminierten Sondereinflüsse lagen im Berichtszeitraum 2019 mit 17,9 Mio. € um 35,8% unter dem Vergleichswert des Vorjahres von 27,9 Mio. €. Im Einzelnen stellen sich die Sondereinflüsse wie folgt dar: