Umfeldentwicklung

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche

Deutschland

Die deutsche Wirtschaft befindet sich weiter in der Hochkonjunktur, verzeichnete aber zu Jahresbeginn eine konjunkturelle Eintrübung, berichten die Experten des IfW Kiel (IfW). Die Expansionskräfte dürften aber wieder an Stärke gewinnen und den Aufschwung über das Jahr 2018 hinaus tragen. Die wirtschaftliche Dynamik nahm in der ersten Hälfte des laufenden Jahres spürbar ab. Das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) sank im 1. Quartal 2018 auf 0,3% und ein kräftiger Anstieg der Wirtschaftsaktivität ist laut IfW auch für das 2. Quartal 2018 aufgrund verhaltener Produktionszahlen und rückläufiger Auftragseingänge in der Industrie nicht zu erwarten. Die gesamtwirtschaftlichen Produktionskapazitäten waren laut IfW bereits zu Jahresbeginn stark angespannt und die auf hohem Niveau liegende Kapazitätsauslastung im Verarbeitenden Gewerbe gab im 2. Quartal 2018 erstmals seit zwei Jahren nach. Dennoch glauben die Experten des IfW nicht, dass damit das Limit der Überauslastung und der obere Wendepunkt im Konjunkturzyklus erreicht sei. Die heimische Absorption zog deutlich an, insbesondere weil der private Konsum und die Bauinvestitionen wieder spürbar zulegten. Für die Produktionsrückgänge im 1. Quartal 2018 waren auch produktionsseitige Sondereffekte verantwortlich und das konjunkturelle Klima hat sich laut IfW auch in anderen Ländern abgekühlt, in denen die Kapazitäten weniger stark ausgelastet sind. Maßgeblich für die geringere wirtschaftliche Dynamik in Deutschland waren Produktionsbehinderungen und das Auslandsgeschäft. Die Geschäftserwartungen haben sich zwar insgesamt eingetrübt, gehen nach Angaben des IfW aber mit Lageeinschätzungen einher, die sehr nahe an historischen Höchstwerten notieren. Am Arbeitsmarkt verbesserte sich die Situation weiter. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist die Zahl der Erwerbstätigen saisonbereinigt im April und Mai 2018 um jeweils 37.000 gestiegen. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit belief sich die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen im Juni 2018 auf 5,0%. Im Vergleich zum Vorjahr ist sie um 0,5 Prozentpunkte gesunken. Die Inflationsrate gemessen am Verbraucherpreisindex lag im April im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 1,6%, im Mai bei 2,2% und im Juni bei 2,1%. Die Europäische Zentralbank (EZB) kündigte im Mai 2018 an, dass sie die Netto-Anleihekäufe in diesem Jahr beenden wird und beließ den Leitzins im 1. Halbjahr 2018 weiter auf dem seit März 2016 bestehenden Rekordtief von 0,0%.

Mieten und Wohnungspreise steigen weiter an – Anhaltend dynamische Entwicklung am Wohninvestmentmarkt

Im 2. Quartal 2018 stiegen die Immobilienpreise weiter an, berichtet das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica nach Auswertung der empirica-Preisdatenbank. Bundesweit kletterte der empirica-Immobilienpreisindex für Mieten im Durchschnitt aller Baujahre gegenüber dem Vorquartal um 0,8% (Neubau ebenfalls 0,8%). Die Zuwächse bei Angebotspreisen für Eigentumswohnungen fallen erneut stärker aus. Der Preisindex für Eigentumswohnungen (alle Baujahre) stieg gegenüber dem Vorquartal um 1,7% (Neubau 1,9%). In einigen deutschen Städten haben sich in den vergangenen Jahren die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Verhältnis zu den Einkommen und Mieten und auch im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten ungewöhnlich stark erhöht, berichtet der Internationale Währungsfonds (IWF) in seinem aktuellen Länderreport zu Deutschland. In diesen Hotspots liegen die Preise über dem Niveau, das aufgrund von Fundamentaldaten zu erwarten wäre, was nach Ansicht des IWF auf Überbewertungen schließen lässt. Im bundesweiten Durchschnitt bietet die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise keinen Anlass zur Sorge. Ursache für die Preisanstiege sind laut IWF steigende Einkommen, verstärkte Einwanderung und niedrige Zinsen. Zugleich bleibe das Angebot durch relativ strenge Vorschriften und eine zunehmende Auslastung des Bausektors beschränkt. Neue wohnungspolitische Maßnahmen, die auf Verbesserung der Erschwinglichkeit bzw. Bezahlbarkeit zielen, dürften laut IFW keine spürbaren Auswirkungen auf die Preise haben. Nach Ansicht von DB Research dürfte der Preisdruck vorerst nicht nachlassen. Die Anzahl der Baugenehmigungen lag 2017 bei 350.000, die Anzahl der Fertigstellungen bei nur 284.800. Angesichts der geringen Wachstumsdynamik bei den Fertigstellungen in den vergangenen drei Jahren schätzt DB Research, dass erst 2022, wenn das Angebot die jährliche Nachfrage von mindestens 350.000 Wohnungen übersteigt, der Nachfrageüberhang von dann deutlich über 1 Mio. Wohnungen allmählich sinken dürfte.

Im 1. Halbjahr 2018 wurden am deutschen Wohninvestmentmarkt rund 10,6 Mrd. € mit dem Handel von Wohnpaketen und Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten umgesetzt, berichtet der Immobiliendienstleister CBRE. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg das Transaktionsvolumen um 45%. Laut CBRE finden immer mehr Bestandsportfolios ihren Weg zu langfristig orientierten Bestandshaltern, weshalb die Produktknappheit weiter steigt und das Interesse an Projektentwicklungen sowie studentischem Wohnen und Mikroapartments weiter wächst. Die Entwicklungen führten insgesamt zu einem weiteren Preisanstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Für das Gesamtjahr 2018 rechnet CBRE mit einem Transaktionsvolumen von circa 17,5 Mrd. € auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt.

Österreich

In Österreich wuchs die Wirtschaft auch im 1. Quartal 2018 kräftig, berichtet das Österreichische Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) im Juni 2018. Das BIP nahm saisonbereinigt gegenüber dem Vorquartal um 0,8% zu (4. Quartal 2017 0,9%). Damit hält laut WIFO die Phase der Hochkonjunktur an. Das Wachstum wurde insbesondere von der Binnennachfrage und der Außenwirtschaft getragen. Die Vorlaufindikatoren geben laut WIFO insgesamt weiterhin einen positiven Ausblick, auch wenn sich das Bild in den letzten Monaten etwas eintrübte. Mit einer erneuten Beschleunigung ist für die kommenden Quartale jedoch nicht zu rechnen. Die positive Wirtschaftsentwicklung zeigt sich auch auf dem Arbeitsmarkt. Die Zahl der unselbständig aktiv Beschäftigten war im Mai 2,8% höher als im Vorjahr. Die Arbeitslosigkeit ging im Vergleich zum Vorjahr weiter zurück. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote nach nationaler Definition lag laut WIFO im Juni bei 7,7%. Der Preisauftrieb ist nach Ansicht des WIFO noch ungewöhnlich verhalten. Die Inflationsrate gemessen am Verbraucherpreisindex lag laut Statistik Austria im April bei 1,8%, im Mai bei 1,9% und im Juni bei 2,0%.

Die Werte des DSS-OeNB-Wohnimmobilienpreisindex – der Preisindex der Österreichischen Nationalbank (OeNB) auf Basis neuer und gebrauchter Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäuser – zeigen in Österreich für das 1. Quartal 2018 ein Plus von 7,3% gegenüber der Vorjahresperiode. In Wien stiegen die Preise gegenüber der Vorjahresperiode um 3,5%. Im übrigen Bundesgebiet lag die Preisentwicklung deutlich höher, in Österreich ohne Wien lag die Steigerung im gleichen Zeitraum bei 10,0%. Die Wohnungsmieten (ohne Betriebskosten) stiegen laut VPI in Österreich im 1. Quartal 2018 um 4,1% gegenüber der Vorjahresperiode. Der Wohnbau hat laut OeNB im Jahr 2017 seine jahrelange Schwächephase überwunden und zeigte in den letzten beiden Quartalen eine zunehmende Dynamik. Die Baubewilligungen deuten auf eine weitere Expansion hin. Angesichts steigender Bevölkerungszahlen und zunehmender Flächenknappheit rückt laut CBRE das Thema (Wohn-)Türme vermehrt in den Fokus von Entwicklern und Investoren. Das Investmentvolumen in Wohnimmobilien lag laut CBRE 2017 bei 550 Mio. € und damit deutlich höher als im Vorjahr. Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt zeigt sich weiterhin stark. Laut EHL Immobilen wurde im 1. Halbjahr 2018 ein Volumen von 2,16 Mrd. € gehandelt, davon fallen 11% auf institutionelle Investments im Wohnbereich.

Schweden

Schwedens Wirtschaft wuchs im 1. Quartal 2018 mit einem Anstieg des BIP von 0,7% vergleichsweise stark, berichtet das „Konjunkturinstitutet“, das Nationale Institut für Wirtschaftsforschung (KI). Dabei bewegt sich die Wirtschaft laut KI bereits seit 2016 oberhalb der Kapazitätsgrenze und die Produktionslücke vergrößerte sich im 1. Quartal dieses Jahres weiter. Für die Stärke des Wachstums waren eine Reihe temporär wirkender Faktoren verantwortlich, z. B. der hohe Energieverbrauch aufgrund der kalten Witterung. Gleichzeitig stagnierten die Warenexporte im 1. Quartal 2018 und jüngste Daten deuten laut KI auf eine Fortsetzung der schwachen Entwicklung im 2. Quartal 2018 hin. Hinzu kommen sinkende Wohninvestitionen, sodass sich das BIP-Wachstum im 2. Quartal 2018 auf 0,3% verlangsamt haben dürfte, obwohl das Geschäftsklima laut Konjunkturumfrage des KI weiter stärker als normal ist. Die Beschäftigung nahm im 1. Quartal 2018 stark zu, allerdings deuten Arbeitsmarktindikatoren auf ein geringeres Beschäftigungswachstum im 2. Quartal 2018 hin. Saisonbereinigte und geglättete Daten zeigen eine Arbeitslosenquote von 6,2% im Juni 2018. Die Inflationsrate gemessen am Verbraucherpreisindex lag im April im Vergleich zum Vorjahresmonat bei 1,7%, im Mai bei 1,9% und im Juni bei 2,1%.

Nachdem die Preise auf dem schwedischen Wohnungsmarkt in den letzten Jahren relativ stark gestiegen sind, gerieten sie – gemessen am Valueguard HOX-Preisindex, dem Index für die Preisentwicklung typischer Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser – im Herbst 2017 ins Stocken und gaben im letzten Quartal des vergangenen Jahres nach. Nach Ansicht der Experten des KI ist der Abschwung aber nur vorübergehend und die makroökonomischen Auswirkungen dürften gering sein. Entsprechend blieben die Hauspreise nach Auskunft der Experten der SEB („Skandinaviska Enskilda Banken“) saisonbereinigt im 1. Quartal 2018 stabil. Gemessen am HOX setzte sich die stabilisierende Entwicklung im 2. Quartal 2018 fort, der Index lag im Juni 2018 0,5% höher als 3 Monate zuvor. Gründe für das Abkühlen der Preise zu Ende 2017 dürften u.a. eine Regeländerung bei Immobilienkrediten und das größere Angebot sein, welches neu auf den Markt kommt. Letzteres entsteht laut Newsec aber oft in einem zu teuren Marktsegment. Nach Angaben des SABO, dem schwedischen Verband der kommunalen Wohnungsunternehmen, steht der Wohnungsmarkt stark unter Druck. In großen Teilen Schwedens und insbesondere in den Metropolregionen herrscht Wohnungsknappheit. Die Bevölkerung ist in den vergangenen Jahren stark gewachsen und wird voraussichtlich weiterhin schnell wachsen. Das Neubaugeschehen blieb in den vergangenen Jahren hinter dem Bevölkerungszuwachs zurück. Daher rechnet das „Boverket“, das schwedische Amt für Wohnungswesen, Bauwesen und Raumordnung in seiner jüngsten Prognose vom Juni 2018 mit einem Baubedarf von jährlich 93.000 Wohnungen bis 2020.