Gesamtwirtschaft und Branche

Deutschland

Vor allem wegen eines Dämpfers in der Produktion zu Jahresbeginn revidiert das IfW Kiel (IfW) die Prognose für das laufende Jahr und rechnet nun für 2018 mit einem Wachstum des BIP um 2,0% statt 2,5%. Da die konjunkturelle Schwächephase zum Jahresbeginn eher temporäre Ursachen hat, wird sich die Produktion im weiteren Jahresverlauf voraussichtlich wieder beschleunigen. Das IfW hält daher an der Wachstumsprognose des BIP für 2019 von 2,3% fest. In ihrer Frühjahrsprojektion rechnete die deutsche Bundesregierung mit einem Wirtschaftswachstum von 2,3% für das Jahr 2018 bzw. 2,1% im Jahr 2019. Die deutsche Wirtschaft nähert sich laut IfW weiter ihrem Limit. Während die Kapazitäten bereits überausgelastet sind wächst die Produktion stärker als das Produktionspotenzial. Bei weiterhin guter Lage am Arbeitsmarkt und hohen Zuwächsen bei den Einkommen der Privathaushalte dürften die privaten Konsumausgaben kräftig steigen. Impulse gehen zudem von der Bauwirtschaft aus. Trotz spürbarer Kapazitätsengpässe und steigender Baupreise dürften die Bauinvestitionen laut IfW aufwärts gerichtet bleiben. Die robuste Weltkonjunktur stützt die Exporte. Trotz hohem Auslastungsgrad der Unternehmen und guter Geschäftslage dürften die Unternehmensinvestitionen aber nur moderat wachsen, da das fragile internationale Politikumfeld laut IfW belastend wirkt. Die Arbeitslosenquote dürfte von 5,7% in 2017 auf 5,2% im Jahr 2018 bzw. 4,9% im Jahr 2019 sinken. Das IfW erwartet außerdem die Entwicklung der Verbraucherpreisinflation mit Raten von je 2,0% in den Jahren 2018 und 2019 sowie konjunkturbedingt hohe Überschüsse bei den öffentlichen Haushalten. Über den gesamten Prognosezeitraum sei mit ausgesprochen günstigen Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Die EZB hat im Juni beschlossen, die Nettoanleihekäufe bis Ende September 2018 im derzeitigen Umfang fortzusetzen. Danach soll der Umfang erst reduziert und dann die Nettokäufe mit Jahresende 2018 eingestellt werden. Der EZB-Rat geht davon aus, dass die EZB-Leitzinsen mindestens über den Sommer 2019 und in jedem Fall so lange wie erforderlich auf ihrem aktuellen Niveau bleiben werden. Der Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte der EZB liegt derzeit bei 0,0%. Erhebliche Risiken und Unsicherheiten für die aktuelle konjunkturelle Lage und die Prognose gehen unter anderem von der Außenhandels- und Sicherheitspolitik der Vereinigten Staaten sowie von Unwägbarkeiten in der Europäischen Union aus. Zudem sind laut IfW Prognosen mit zunehmender Nähe zum konjunkturellen Wendepunkt mit besonderer Unsicherheit behaftet.

Wohnungsmarkt: 2018 erneut ein Anstieg von Mieten und Preisen erwartet

Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich weiterhin in guter Verfassung, berichtet das Analyseunternehmen bulwiengesa. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben günstig. Der Urbanisierungstrend zieht die Menschen in die Städte und der Bedarf nach neuen Wohnungen liegt insbesondere dort über dem Niveau, das die Bauindustrie jährlich fertigstellen kann. Die seit Jahren fortwährend hohe Preisdynamik reflektiert laut bulwiengesa überwiegend die hohe Nachfrage relativ zum Angebot bei gleichzeitig mangelnden Anlagealternativen. Die Experten von DB Research gehen davon aus, dass das Ziel der Bundesregierung, in der Legislaturperiode 1,5 Mio. neue Wohnungen zu bauen, kaum noch erreicht werden kann. Hemmnisse für die Bauwirtschaft, wie z. B. Baulandmangel, strenges regulatorisches Umfeld und hohe Kapazitätsauslastung, dürften über Jahre hinweg den Neubau dämpfen. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen rechnet DB Research mit einer weiterhin hohen Entwicklung der Preise und Mieten in den kommenden Jahren. Die Wohnungspreise dürften laut der Prognose von DB Research in den 126 größten Städten Deutschlands um durchschnittlich rund 5% pro Jahr ansteigen, die Mieten um rund 4% pro Jahr. Gleichzeitig steigt aber auch das Risiko von Überbewertungen. In den ersten Monaten des Jahres 2018 legten die Preise laut DB Research bereits spürbar zu, allerdings gegenüber dem kräftigen Miet- und Preiswachstum im Jahr 2017 mit deutlich schwächerer Dynamik. Nach Ansicht des Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) dürften steigende Nominalzinsen die Nachfrage nach Wohneigentum insgesamt abbremsen und die dynamische Preisentwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt dürfte sich spürbar verlangsamen. Die 2018 voraussichtlich nur langsam steigenden Hypothekenzinsen sind laut Helaba kurzfristig keine Gefahr für den deutschen Wohnungsmarkt. Eine Preiskorrektur sei 2018 und vermutlich 2019 nicht in Sicht, trotz der nach Schätzung der Deutschen Bundesbank aktuell bestehenden Preisübertreibungen in den Städten. Große Preiskorrekturen werde es auch laut bulwiengesa in naher Zukunft auf dem Immobilienmarkt nicht geben, der Markt sei stabil und eine Blase unwahrscheinlich. Der empirica-Blasenindex für Deutschland überschritt zum 3. Quartal 2017 zum ersten Mal seit 13 Jahren die Nulllinie gegenüber dem „blasenfreien“ Referenzjahr 2004. Zum 2. Quartal 2018 steigt der Gesamtindex in Wachstumsregionen und Schrumpfungsregionen weiter an. Mieten und Kaufpreise wachsen in 265 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang. In 17 Kreisen werden laut empirica zu viele Wohnungen gebaut. Für 211 Kreise zeigt der Blasenindex eine mäßige bis hohe Gefahr. Wohneigentum bleibt laut DB Research erschwinglich, die Erschwinglichkeit wird aber voraussichtlich auch 2018 etwas abnehmen. Bei der Erschwinglichkeit gibt es zudem ausgeprägte regionale Unterschiede.

Neben dem übergeordneten wohnungspolitischen Ziel, dem Bau von 1,5 Mio. Wohnungen, plant die neue Bundesregierung im Rahmen einer Wohnrauminitiative die Einführung eines Baukindergelds, mit dem für Familien der Erwerb von Wohneigentum gefördert werden soll, mehr Transparenz bei der Mietpreisbremse, eine Begrenzung und Vereinfachung der Modernisierungsumlage und die Förderung des Mietwohnungsneubaus durch Sonder-AfA.

Österreich

Die Wirtschaft Österreichs befindet sich in einer Phase der Hochkonjunktur und sollte weiter kräftig wachsen, berichtet das WIFO. Nachdem die Wirtschaft 2017 um 3,0% expandierte, erwartet das WIFO für 2018 ein Wachstum des realen BIP von 3,2%. Trotz lebhafter Investitionstätigkeit wird der hohe Auslastungsgrad voraussichtlich weiter zunehmen und bestehende gesamtwirtschaftliche Kapazitätsengpässe werden sich verschärfen. Vorlaufindikatoren weisen laut WIFO darauf hin, dass der Höhepunkt des Aufschwunges mittlerweile erreicht wurde. Daher dürfte die Konjunktur an Schwung verlieren und das BIP 2019 mit +2,2% spürbar schwächer wachsen. Die Europäische Kommission rechnete in Ihrer Frühjahrsprognose mit einem Wirtschaftswachstum von 2,8% für das Jahr 2018 bzw. ebenfalls mit 2,2% im Jahr 2019. Gestützt wird das Wachstum laut WIFO sowohl durch die Binnennachfrage, insbesondere Ausrüstungsinvestitionen und privater Konsum, als auch durch den Außenhandel. Dabei dürfte sich die Expansion der Exporte im Einklang mit der Weltkonjunktur über den Prognosezeitraum etwas abflachen. Die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt wird sich voraussichtlich fortsetzen und die Zahl der unselbständig aktiv Beschäftigten weiter steigen. Gleichzeitig dürfte sich das Arbeitskräfteangebot spürbar erhöhen und daher der Rückgang der Arbeitslosigkeit eher verhalten ausfallen. Die Arbeitslosenquote nach nationaler Definition sollte von 2017 8,5% auf 2018 7,6% und 2019 7,2% fallen. Das WIFO erwartet 2018 und 2019 eine Inflationsrate von je 2,0%.

Der Wohnbau hat laut OeNB 2017 seine jahrelange Schwächephase überwunden und die starke Dynamik der Baubewilligungen deutet auf eine weitere Beschleunigung hin. Laut CBRE verstärken das dynamische Bevölkerungswachstum in den Ballungszentren und die sinkende Verfügbarkeit von Bauland den Trend zur Verdichtung im Wohnbau in Form von Wohntürmen. Laut RE/MAX Immobilien-Zukunfts-Index, der Summe der Expertenmeinungen von rund 560 Immobilien-Fachleuten in ganz Österreich, wird erwartet, dass 2018 die Nachfrage am Immobilienmarkt stärker als das Angebot steigen wird. 2018 ist für Wohnimmobilien weiterhin mit leicht steigenden Preisen zu rechnen. Wohnungspreise beim Kauf steigen stärker als die Mieten. In Wien wirke laut Auskunft des Immobiliendienstleisters EHL die stark gewachsene Neubauleistung stabilisierend auf die Preise, sodass man für die kommenden Jahre ein nachhaltig stabiles Preisniveau erwarte. Für 2018 rechne man in Wien mit Mietpreissteigerungen von rund 1,5% und Steigerungen der Wohnungskaufpreise in durchschnittlichen Lagen von ca. 2,75 bis 3%. Der OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien zeigt für Wien und für Österreich insgesamt im 1. Quartal 2018 einen Anstieg einer möglichen Überbewertung gegenüber dem Vorquartal an.

Schweden

Nach Einschätzung der Konjunkturforscher des KI wird die vorherrschende Hochkonjunktur in Schweden dieses Jahr ihren Höhepunkt erreichen. Nachdem die Wirtschaft 2017 um 2,3% wuchs, rechnet das KI für 2018 mit einem Wachstum des BIP zu Marktpreisen von 2,4% und 2019 von 1,9%. Insbesondere wegen rückläufiger Wohninvestitionen wird sich 2019 das Wachstum der Inlandsnachfrage abschwächen. Das BIP-Wachstum wird dann durch die steigende Nachfrage nach schwedischen Exportgütern gestützt. Die Ressourcenauslastung in der Gesamtwirtschaft wird laut KI aber weiter leicht zurückgehen. Angesichts des weiterhin erheblichen Fachkräftemangels rechnet das KI mit einem weiteren Anstieg der Lohnsteigerungsrate. Die verfügbaren Einkommen der Haushalte dürften 2018 relativ schnell wachsen. Der rasche Beschäftigungsanstieg wird sich in diesem Jahr verlangsamen, sodass die Arbeitslosenquote von 6,7% im Jahr 2017 auf 6,2% im Jahr 2018 sinkt und 2019 auf diesem Niveau verharrt. Gemessen am Verbraucherpreisindex rechnet das KI 2018 (2019) mit einer Inflationsrate von 1,8% (2,2%). Zudem erwarten die Experten des KI, dass die schwedische Zentralbank („Riksbank“) mit einer Erhöhung der Zinsen („Repo rate“) warte, bis auch die Kerninflation, gemessen am „CPIF ex energy“, im Frühjahr 2019 auf rund 2% gestiegen ist.

Nach einem Preisrückgang bei Wohneigentum Ende 2017 deuten kurzfristige Indikatoren wie der SEB-Wohnpreisindikator des Finanzdienstleisters SEB in den nächsten Monaten auf stabile oder leicht steigende Preise hin. Der Preisrückgang hat nach Angabe der Immobilienberatung Pangea spürbare Effekte auf Neubau, älterer Bestand ist weniger betroffen. Kurzfristig hat sich laut SEB die Wahrscheinlichkeit einer weichen Landung der Immobilienpreise erhöht, es bleiben aber Unsicherheiten über den längerfristigen Preistrend bestehen, z. B. wegen der groß angelegten Bautätigkeit in Großstädten. Neben der Gefahr eines Überangebots in einigen Teilmärkten des Wohnungsmarktes nennt Pangea auch allgemeine Risiken aus höheren Zinsen. Die Wohnungsnot nimmt laut Newsec nicht ab, da ein Großteil der neuen Wohnungen in einem zu teuren Marktsegment errichtet wird, sodass viele Wohnungen nicht zum aufgerufenen Preis verkauft oder vermietet wurden, da sie für die Mehrheit der Bevölkerung zu teuer sind. Gleichzeitig schafft das fortgesetzte Bevölkerungswachstum unmittelbar Nachfrage nach Wohnraum. Während die SEB davon ausgeht, dass die Baustarts von 65.000 im Jahr 2017 auf jährlich etwa 50.000 in den Jahren 2018 und 2019 fallen werden, rechnet Schwedens Amt für Wohnungswesen, Bauwesen und Raumordnung mit einem Baubedarf von jährlich 93.000 Wohnungen bis 2020. Laut CBRE könnte das erwartete Abkühlen bzw. eine Schwächung des Marktes für selbstgenutztes Wohneigentum zu einem Anstieg des Mietwohnungsangebots führen, was wiederum Investoren die Möglichkeiten gibt, ihr Engagement hier zu erhöhen. Der mietregulierte Wohnungsmarkt bleibt laut CBRE stabil und gilt als echte Alternative zum Anleihenmarkt. Auf dem reglementierten Mietwohnungsmarkt lassen große Renovierungsmaßnahmen die Mieten steigen, berichtet Pangea und erwartet ein steigendes Interesse internationaler Käufer, in Mietwohnungen und Wohnungsneubau zu investieren.