13 Investment Properties

in Mio. €

 

 

 

 

 

Stand 1. Januar 2018

 

33.182,8

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

6.214,7

Zugänge

 

118,7

Aktivierte Modernisierungskosten

 

423,2

Erhaltene Zuschüsse

 

-2,5

Umbuchungen von Sachanlagen

 

0,8

Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

24,4

Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

-164,7

Abgänge

 

-212,6

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

1.372,9

Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

34,6

Wertveränderung aus Währungsumrechnung

 

-0,1

Stand 30. Juni 2018

 

40.992,2

in Mio. €

 

 

 

 

 

Stand 1. Januar 2017

 

26.980,3

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

2.469,6

Zugänge

 

307,2

Aktivierte Modernisierungskosten

 

771,8

Erhaltene Zuschüsse

 

-0,6

Umbuchungen von Sachanlagen

 

18,0

Umbuchungen zu Sachanlagen

 

-12,9

Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

2,5

Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

-471,4

Abgänge

 

-396,5

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

3.434,1

Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

81,1

Wertveränderung aus Währungsumrechnung

 

-0,4

Stand 31. Dezember 2017

 

33.182,8

Verkehrswerte (Fair Values)

Die Verkehrswertermittlung von Vonovia folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Wir verweisen auf die ausführliche Darstellung im Konzernabschluss 2017.

Danach bewertet Vonovia sein Portfolio anhand des sogenannten Discounted-Cash-Flow (DCF)-Verfahrens. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen Zeitraum von 10 Jahren prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende des 10-jährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert.

Aufgrund der im 1. Halbjahr 2018 bereits erkennbaren, besonderen bundesweiten Marktdynamik hat Vonovia entschieden, eine Neubewertung der 20 deutschen Standorte mit den größten Verkehrswertanteilen durchzuführen. Diese Liste wurde ergänzt um das conwert-Portfolio am Standort Wien und um sechs weitere Standorte, bei denen eine größere Wertänderung zu beobachten war. Die Auswahl umfasst mit mehr als zwei Dritteln des Gesamtverkehrswertes den wesentlichen Teil des Portfolios.

Die Verkehrswerte (Fair Values) von Vonovia wurden, wie schon zum Jahresabschluss, zum Stichtag 30. Juni 2018 durch die interne Bewertungsabteilung anhand der beschriebenen Methodik ermittelt. Das Immobilienvermögen wird zusätzlich durch den unabhängigen Gutachter CBRE GmbH bewertet. Der aus dem externen Gutachten resultierende Marktwert weicht im Ergebnis weniger als 0,1% vom internen Bewertungsergebnis ab. Für den nicht neu bewerteten Bestand wird die um Aktivierungen fortgeschriebene Bewertung vom Jahresende 2017 beibehalten.

Für das Portfolio der BUWOG sowie das Portfolio des nicht deutschen Bestandes der conwert wurde das Ergebnis der Bewertung des externen Gutachters CBRE in den Zwischenabschluss übernommen. Für das Portfolio der Victoria Park erfolgte eine Übernahme des Ergebnisses des externen Gutachters Savills in die Zwischenbilanz. Die Verkehrswerte für das BUWOG-Portfolio sowie das Victoria-Park-Portfolio wurden ebenfalls anhand eines DCF-Verfahrens ermittelt. Bei der Bewertung des österreichischen BUWOG-Bestandsportfolios sind für ein Teilportfolio Verkaufsszenarien einer Einzelprivatisierung der Wohnungen unterstellt worden. Die erzielbaren Erlöse wurden nach dem Vergleichswertfahren bestimmt und periodengerecht im DCF-Modell erfasst. Auch die conwert-Bestände in Österreich wurden in einem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei wurde der Wert einer Immobilie durch Multiplikation des Reinertrags (nachhaltig erzielbare Erträge abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten, Mietausfallwagnis und Instandhaltungsmaßnahmen) mit einem Vervielfältiger ermittelt. Dieser Vervielfältiger ist abhängig vom Kapitalisierungszins und der Restnutzungsdauer.

Der Immobilienbestand von Vonovia findet sich in den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien), Immobilienvorräte, vertragliche Vermögenswerte und zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte. Der des Portfolios mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen, Projektentwicklungen sowie unbebauten Grundstücken und vergebenen Erbbaurechten belief sich zum 30. Juni 2018 auf 41.732,3 Mio. € (31.12.2017: 33.436,3 Mio. €). Dies entspricht für die bebauten Grundstücke einer Nettoanfangsrendite in Höhe von 3,5%* (31.12.2017: 3,6%). Für Deutschland resultiert daraus für den Bestand ein Ist-Mieten-Multiplikator von 20,4 (31.12.2017: 19,7) und einem Marktwert pro m2 in Höhe von 1.546 € (31.12.2017: 1.475 €). Der Ist-Mieten-Multiplikator liegt für den Bestand Österreich bei 22,8 und 1.299 €/m2, für Schweden bei 14,0 und 1.462 €/ m2.

Die wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties (Level 3) im Immobilienportfolio stellen sich zum 30. Juni 2018 nach regionalen Märkten wie folgt dar:

 

 

Bewertungsergebnisse*

 

Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)

30.06.2018
Regionalmarkt

 

Verkehrs­wert Gesamt (in Mio. €)

 

davon zum Verkauf gehaltene Immobilien (in Mio. €)

 

davon selbst genutzte Immobilien (in Mio. €)

 

davon Investment Properties (in Mio. €)

 

Verwaltungs­kosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr)

 

Instand­haltungs­kosten Wohnen (in € pro m2/Jahr)

 

Marktmiete Wohnen
(in € pro m2/Monat)

 

Markt­miet­steigerung Wohnen

 

Stabili­sierte Leer­stands­quote Wohnen

 

Dis­kontierungs­zinssatz Gesamt

 

Kapita­lisierungs­zinssatz Gesamt

*

Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 1.205,4 Mio. € (Vorjahr: 331,4 Mio. €) für Development, unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstiges, davon 676,2 Mio. € Investment Properties.

**

Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

***

Verwaltungs- sowie Instandhaltungskosten werden in Schweden nicht gesondert ausgewiesen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Berlin

 

6.327,9

 

3,4

 

5,5

 

6.319,1

 

249

 

14,47

 

7,19

 

1,5%

 

1,4%

 

4,3%

 

2,7%

Rhein-Main-Gebiet

 

3.650,4

 

6,6

 

5,9

 

3.637,8

 

273

 

14,11

 

8,50

 

1,4%

 

1,2%

 

5,0%

 

3,5%

Rheinland

 

3.376,2

 

2,8

 

7,8

 

3.365,7

 

269

 

13,65

 

7,57

 

1,3%

 

2,0%

 

5,1%

 

3,8%

Südliches Ruhrgebiet

 

3.124,4

 

4,2

 

4,0

 

3.116,2

 

266

 

13,03

 

6,32

 

1,2%

 

2,5%

 

5,4%

 

4,3%

Dresden

 

2.980,0

 

0,0

 

5,3

 

2.974,8

 

240

 

14,80

 

6,66

 

1,3%

 

2,1%

 

5,4%

 

4,3%

Hamburg

 

2.347,6

 

0,4

 

3,1

 

2.344,1

 

258

 

14,51

 

7,80

 

1,3%

 

1,4%

 

4,8%

 

3,7%

München

 

1.901,6

 

10,2

 

2,5

 

1.888,9

 

261

 

13,90

 

10,81

 

1,5%

 

0,7%

 

4,8%

 

3,3%

Stuttgart

 

1.825,9

 

1,6

 

2,5

 

1.821,8

 

271

 

14,31

 

8,50

 

1,4%

 

1,5%

 

5,1%

 

3,7%

Kiel

 

1.815,6

 

0,0

 

2,9

 

1.812,7

 

259

 

14,69

 

6,64

 

1,1%

 

1,7%

 

5,1%

 

4,1%

Hannover

 

1.510,9

 

1,7

 

1,4

 

1.507,8

 

259

 

14,07

 

6,85

 

1,3%

 

2,0%

 

5,2%

 

3,9%

Nördliches Ruhrgebiet

 

1.442,0

 

2,2

 

3,8

 

1.436,0

 

265

 

13,30

 

5,79

 

0,9%

 

3,6%

 

5,8%

 

5,1%

Bremen

 

1.036,1

 

0,0

 

3,6

 

1.032,5

 

263

 

13,37

 

6,14

 

1,4%

 

2,4%

 

4,9%

 

3,6%

Leipzig

 

808,5

 

0,0

 

5,3

 

803,2

 

254

 

14,44

 

6,24

 

1,4%

 

3,7%

 

5,1%

 

3,8%

Westfalen

 

723,2

 

0,0

 

1,1

 

722,1

 

263

 

13,56

 

6,38

 

1,2%

 

1,9%

 

5,3%

 

4,2%

Freiburg

 

554,1

 

0,3

 

1,9

 

551,9

 

268

 

14,44

 

7,72

 

1,4%

 

1,0%

 

4,6%

 

3,2%

Sonstige strategische Standorte

 

2.347,7

 

2,7

 

4,5

 

2.340,5

 

265

 

14,29

 

6,89

 

1,2%

 

2,2%

 

5,4%

 

4,2%

Gesamt strategische Standorte

 

35.772,3

 

36,2

 

61,0

 

35.675,1

 

260

 

14,04

 

7,11

 

1,3%

 

2,0%

 

5,0%

 

3,7%

Non-Strategic Standorte

 

687,3

 

111,5

 

0,7

 

575,1

 

273

 

14,21

 

5,93

 

1,0%

 

3,7%

 

5,8%

 

4,9%

Vonovia Deutschland

 

36.459,6

 

147,6

 

61,7

 

36.250,3

 

260

 

14,04

 

7,08

 

1,3%

 

2,1%

 

5,1%

 

3,7%

Vonovia Österreich**

 

2.468,3

 

1,6

 

0,0

 

2.466,7

 

n.a.

 

n.a.

 

5,96

 

n.a.

 

n.a.

 

n.a.

 

n.a.

Vonovia Schweden***

 

1.599,0

 

0,0

 

0,0

 

1.599,0

 

n.a.

 

n.a.

 

8,83

 

2,0%

 

0,7%

 

6,2%

 

4,2%

Der Ansatz der Inflationsrate beträgt im DCF-Verfahren 1,6%. Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im ersten Halbjahr 2018 auf 1.372,9 Mio. € (Geschäftsjahr 2017: 3.434,1 Mio. €). Für das österreichische Portfolio der BUWOG wurde für 55,0% des Bestandes ein Verkaufsszenario mit einem durchschnittlichem Verkaufspreis von 1.932 €/m2 angenommen.

Erläuterungen zu Vorjahresangaben können dem Geschäftsbericht 2017 der Vonovia SE entnommen werden.

Sensitivitätsanalysen

Die Analysen der Sensitivitäten des Immobilienbestands von Vonovia zeigen den Einfluss der vom Markt beeinflussbaren Werttreiber. Insbesondere sind das die Marktmieten und Marktmietenentwicklung, die Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die sowie die Zinssätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander nach regionalen Märkten abgebildet.

Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar. Zusammenhänge können beispielsweise zwischen den Parametern Leerstand und Marktmiete entstehen. Trifft eine steigende Wohnungsnachfrage auf ein sich nicht adäquat entwickelndes Angebot können sowohl reduzierte Leerstände als auch gleichzeitig steigende Marktmieten beobachtet werden. Wird die steigende Nachfrage allerdings durch eine hohe Leerstandsreserve am Standort kompensiert, kommt es nicht zwingend zu Änderungen des Marktmietniveaus.

Eine geänderte Wohnungsnachfrage kann darüber hinaus auch Einfluss auf das Risiko der erwarteten Zahlungsströme nehmen, das sich dann in angepassten Ansätzen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen zeigt. Allerdings müssen sich die Effekte nicht zwangsläufig begünstigen, wenn die geänderte Nachfrage nach Wohnimmobilien beispielsweise durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen überlagert wird.

Des Weiteren können sich neben der Nachfrage auch andere Faktoren auf die genannten Parameter auswirken. Als Beispiel seien hier Änderungen im Wohnungsbestand, des Verkäufer- und Käuferverhaltens, politische Entscheidungen oder Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt aufgeführt.

Nachfolgend werden die prozentualen Wertauswirkungen bei einer Änderung der Bewertungsparameter aufgezeigt. Die absolute Wertauswirkung ergibt sich durch Multiplikation der prozentualen Auswirkung mit dem Verkehrswert der Investment Properties.

 

 

Wertänderung in Prozent bei geänderten Parametern

30.06.2018
Regionalmarkt

 

Verwaltungs­kosten Wohnen

 

Instandhaltungs­kosten Wohnen

 

Kosten­steigerung/Inflation

 

Marktmiete Wohnen

 

Marktmiet­steigerung Wohnen

 

Stabilisierte Leerstands­quote Wohnen

 

Dis­kontierungs- und Kapita­lisierungs­zins

 

-10%/+10%

 

-10%/+10%

 

-0,5%/+0,5%-Punkte

 

-2,0%/+2,0%

 

-0,2%/+2,0%-Punkte

 

-1%/+1%-Punkte

 

-0,25%/+0,25%-Punkte

*

Die Bewertungsverfahren für die Bestände in Österreich liefern nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

**

Die Verwaltungs- sowie Instandhaltungskosten werden in Schweden nicht gesondert ausgewiesen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Berlin

 

0,6/-0,6

 

2,0/-2,0

 

5,0/-5,0

 

-2,4/2,3

 

-8,6/10,2

 

1,7/-1,8

 

10,4/-8,6

Rhein-Main-Gebiet

 

0,5/-0,5

 

1,7/-1,7

 

3,2/-3,4

 

-2,3/2,3

 

-6,4/7,3

 

1,3/-1,7

 

7,6/-6,6

Rheinland

 

0,6/-0,6

 

1,9/-1,9

 

3,6/-3,7

 

-2,3/2,2

 

-6,2/7,0

 

1,8/-1,8

 

7,2/-6,3

Südliches Ruhrgebiet

 

0,9/-0,9

 

2,6/-2,6

 

4,5/-4,6

 

-2,4/2,4

 

-6,0/6,8

 

2,1/-2,1

 

6,3/-5,6

Dresden

 

0,8/-0,8

 

2,4/-2,4

 

4,1/-4,2

 

-2,3/2,3

 

-6,0/6,7

 

2,0/-2,0

 

6,5/-5,8

Hamburg

 

0,6/-0,6

 

1,9/-1,9

 

3,6/-3,7

 

-2,2/2,2

 

-6,5/7,5

 

1,4/-1,7

 

7,8/-6,7

München

 

0,4/-0,4

 

1,3/-1,3

 

3,3/-3,5

 

-2,0/2,0

 

-7,0/8,1

 

0,8/-1,5

 

8,9/-7,5

Stuttgart

 

0,5/-0,5

 

1,7/-1,7

 

3,3/-3,4

 

-2,1/2,2

 

-6,3/7,1

 

1,5/-1,6

 

7,4/-6,5

Kiel

 

0,8/-0,8

 

2,2/-2,2

 

2,9/-3,1

 

-2,2/2,2

 

-5,6/6,3

 

1,8/-1,8

 

6,6/-5,9

Hannover

 

0,7/-0,7

 

2,2/-2,2

 

3,9/-4,0

 

-2,4/2,3

 

-6,1/6,9

 

1,9/-1,9

 

7,0/-6,1

Nördliches Ruhrgebiet

 

1,1/-1,1

 

3,1/-3,1

 

4,7/-4,8

 

-2,6/2,6

 

-5,5/6,1

 

2,4/-2,4

 

5,3/-4,8

Bremen

 

0,9/-0,9

 

2,6/-2,6

 

5,7/-5,8

 

-2,4/2,3

 

-7,3/8,5

 

2,1/-2,1

 

7,9/-6,8

Leipzig

 

0,8/-0,8

 

2,5/-2,5

 

5,1/-5,2

 

-2,4/2,5

 

-6,8/7,7

 

2,1/-2,1

 

7,3/-6,4

Westfalen

 

0,8/-0,8

 

2,7/-2,7

 

4,5/-4,6

 

-2,4/2,3

 

-6,0/6,8

 

2,0/-2,2

 

6,3/-5,6

Freiburg

 

0,6/-0,6

 

1,9/-1,9

 

4,0/-4,1

 

-2,4/2,3

 

-7,1/8,3

 

1,3/-1,8

 

8,3/-7,1

Sonstige strategische Standorte

 

0,7/-0,7

 

2,2/-2,2

 

3,5/-3,7

 

-2,3/2,3

 

-5,9/6,7

 

1,9/-1,9

 

6,6/-5,9

Gesamt strategische Standorte

 

0,9/-1,0

 

2,8/-2,8

 

3,5/-3,6

 

-2,3/2,2

 

-5,2/5,8

 

1,9/-1,9

 

5,7/-5,1

Non-Strategic Standorte

 

0,7/-0,7

 

2,1/-2,1

 

4,0/-4,1

 

-2,3/2,3

 

-6,6/7,6

 

1,7/-1,9

 

7,7/-6,6

Vonovia Deutschland

 

0,7/-0,7

 

2,1/-2,1

 

4,0/-4,1

 

-2,3/2,3

 

-6,6/7,6

 

1,7/-1,9

 

7,6/-6,6

Vonovia Österreich*

 

n.a.

 

n.a.

 

n.a.

 

-0,4/0,4

 

n.a.

 

n.a.

 

n.a.

Vonovia Schweden**

 

n.a.

 

n.a.

 

1,5/-1,5

 

-3,1/3,1

 

-1,4/1,3

 

1,2/-1,9

 

5,4/-4,7

Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.
Leerstandsquote
Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.