Umfeldentwicklung

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche – deutsche Wirtschaft weiter von konjunktureller Dynamik geprägt

Die deutsche Wirtschaft entwickelt sich weiter mit einer hohen Dynamik: Wie berichtet lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im 2. Quartal 2017 – preis-, saison- und kalenderbereinigt – um 0,6% höher als im Vorquartal, nachdem es im 1. Quartal 2017 sogar um 0,7% gegenüber dem Vorquartal gestiegen war, wie aus neuesten Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) hervorgeht (statt ursprünglich berechnet 0,6%). Für das 3. Quartal 2017 geht das Institut für Weltwirtschaft Kiel (IfW) von einer Fortsetzung der konjunkturellen Dynamik und einem weiteren Anstieg des BIP um 0,6% aus.

Positive Impulse kommen dabei vor allem aus dem Inland: Nachdem sowohl die privaten Haushalte als auch der Staat ihre Konsumausgaben im 2. Quartal 2017 deutlich erhöhten, waren es im 3. Quartal 2017 hauptsächlich die Investitionen, die zulegten: In Ausrüstungen, Bauten und sonstige Anlagen wurde jeweils mehr investiert als im Quartal zuvor. Nach vorläufigen Berechnungen konnten im 3. Quartal 2017 auch die Exporte erheblich gesteigert werden, sodass die bremsende Wirkung der außenwirtschaftlichen Entwicklung im Vorquartal, bedingt durch die erheblich stärker zunehmenden preisbereinigten Importe, wieder aufgefangen werden konnte. Auch in anderen Wirtschaftsbereichen, insbesondere in den meisten Dienstleistungssektoren, setzt sich der Aufschwung fort. Durch die nochmals spürbar zugenommene gesamtwirtschaftliche Kapazitätsauslastung operieren vor allem Industrieunternehmen und die Bauwirtschaft seit Längerem an der Kapazitätsgrenze.

Der ifo Geschäftsklimaindex hat sich im September dennoch geringfügig eingetrübt (115,2 Punkte nach 115,9 Punkten im August), was vor allem auf die zurückgenommenen Erwartungen im Verarbeitenden Gewerbe und Großhandel zurückzuführen ist. Im Bauhauptgewerbe hingegen erreichte er einen neuen Rekordwert. Insgesamt liegt der Index damit weiter auf einem historisch gesehen hohen Niveau.

Mit einer wirtschaftlichen Vollauslastung ist das Risiko des Eintritts in eine zyklische Abwärtsbewegung verbunden. Exogene Einflussfaktoren dürften weiterhin vor allem die unklaren Bedingungen des EU-Austritts Großbritanniens sein, dessen Negativwirkungen erst mittelfristig offenbart werden, sowie das unkalkulierbare Risiko für die Finanzmärkte, das der Nordkorea-Konflikt birgt. Auch wenn einige Anzeichen zu erkennen sind, dass die Europäische Zentralbank (EZB) langsam den Ausstieg aus der ultraexpansiven Geldpolitik avisiert, belässt sie den Leitzins mit Verweis auf Inflationsrisiken weiterhin auf dem Rekordtief von 0,0%.

Der Arbeitsmarkt entwickelte sich weiter positiv: Die Zahl der Erwerbstätigen war nach Angaben des Statistischen Bundesamts im August 2017 um 692.000 höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Die für September 2017 von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichte Arbeitslosenquote von 5,5% lag um 0,4 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert.

Die Verbraucherpreisentwicklung zieht bereits seit Ende letzten Jahres leicht, aber merklich an. Im September 2017 liegt die Inflationsrate gemessen am Verbraucherpreisindex voraussichtlich bei 1,8%. Getrieben wird die Inflationsrate vor allem durch die Preisentwicklung bei Nahrungsmitteln, aber auch die Energiepreise haben seit August wieder spürbar zugelegt.

Angebotsmieten und Angebotspreise mit weiterem Anstieg in Deutschland

Wie schon im 1. Halbjahr 2017 stiegen auch mit Beginn des 3. Quartals 2017 die Angebotsmieten weiter an: bundesweit laut IMX, dem Angebotspreisindex des Immobilienportals ImmobilienScout24, im Vergleich zum Vormonat im Juli und im August 2017 um je 0,4 Prozentpunkte. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen haben sich seit Jahresbeginn bundesweit ebenfalls weiter erhöht. Die Zuwächse hierfür fallen im Vergleich zu denen bei den Mieten seit Beginn des 3. Quartals 2017 erneut spürbar stärker aus. Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand veränderten sich laut IMX im Vormonatsvergleich im Juli um 1,6 Prozentpunkte und im August um 1,5 Prozentpunkte. Der Preisindex für Neubauwohnungen erhöhte sich in denselben Zeiträumen um 1,2 Prozentpunkte bzw. um 0,9 Prozentpunkte. Zwar entwickeln sich die Preise von Neubauwohnungen zuletzt weniger stark als die von Bestandswohnungen, mit Stagnation ist aber nicht zu rechnen.

Der seit rund fünf Jahren verzeichnete, weit überdurchschnittliche Preisanstieg von Eigentumswohnungen signalisiert laut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH (F+B) einen anhaltenden Trend in die mittleren und größeren Städte, da diese Wohnform typisch für urbane Siedlungsformen sei. Der Anstieg spiegelt zudem die seither besonders niedrigen Zinsen und das wachsende Interesse an der Geldanlage in Immobilien wieder. Gemessen am bundesweiten Wohn-Index von F+B ist die Preisentwicklung von Mehrfamilien- bzw. Zinshäusern weiterhin unterdurchschnittlich. Das hohe Preisniveau der Top-7-Standorte sei im Bundesdurchschnitt nicht so sichtbar, da sich hier die Einzel-Transaktionen in den vielen Mittel- und kleineren Großstädten in der Durchschnittsbetrachtung deutlich preismindernd bemerkbar machen.

Anhaltend hohes Interesse am deutschen Wohninvestmentmarkt

In den ersten neun Monaten 2017 wurden auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt rund 9,8 Mrd. € mit dem Handel von Wohnpaketen und Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten umgesetzt, berichtet das Immobiliendienstleistungsunternehmen CBRE. Der Transaktionsumsatz liegt damit knapp ein Drittel über dem im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Trotz Preisanstiegs in den Metropolregionen und Schwarmstädten sei das Interesse institutioneller Investoren unvermindert. Auf Käuferseite waren börsennotierte Immobiliengesellschaften/REITs sehr aktiv, um ihre Wachstumsziele mit Bestandsimmobilien vor allem in Berlin und Nordrhein-Westfalen weiter zu verfolgen. Offene Immobilien- und Spezialfonds gehörten ebenfalls zu den stärksten Nettokäufern. Der Investitionsfokus lag vor allem auf Großstädten und angrenzenden „Speckgürteln“ sowie auf prosperierenden Universitätsstädten. Projektentwickler und Bauträger zählten zu den stärksten Akteuren auf Verkäuferseite. Sie veräußerten laut CBRE Wohnpakete im Wert von 2,8 Mrd. €. Angesichts einer gut gefüllten Vermarktungspipeline erwartet CBRE für das Gesamtjahr 2017 ein Transaktionsvolumen von über 13 Mrd. €.

Weiterhin Knappheit am deutschen Wohnungsmarkt

In den letzten Jahren stieg die Einwohnerzahl um rund 1,5 Millionen, wodurch sich die Knappheit am Wohnungsmarkt weiter verschärft hat, berichtet Deutsche Bank Research. Das Wohnungsdefizit dürfte aktuell bundesweit bei mehr als einer Millionen Wohnungen liegen, davon betroffen sind überwiegend die Metropolen. Zwar habe laut Deutsche Bank Research die hohe Nachfrage den Neubau angekurbelt und die Zahl der fertiggestellten Wohnungen könnte im Jahr 2017 auf über 300.000 pro Jahr ansteigen, aber auch dies decke den jährlichen Neubaubedarf von mindestens 350.000 neuen Wohnungen nicht. Faktoren wie knappes Bauland, verschärfte regulatorische Vorgaben, steigende Baukosten etc. erklärten die geringe Angebotselastizität.