Systemgrenzen der Umweltkennzahlenerfassung und der CO2-Bilanz

Die Muttergesellschaft des Vonovia Konzerns ist in der Rechtsform einer SE organisiert und nimmt im Konzern die Funktion der Managementholding wahr. Als solche verantwortet sie die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie sowie deren Übersetzung in unternehmerische Ziele. Für den Konzern übernimmt sie Bewirtschaftungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement. (siehe GB 2017, Das Unternehmen) 102-5

Das operative Kerngeschäft von Vonovia gliedert sich in sechs Geschäftsbereiche – die Regionen: Nord, Ost, Süd-Ost, Mitte, Süd und West. Hinzu kommt der conwert-Bestand in Österreich.

Die Zuständigkeiten für die Aktivitäten der Bereiche Produktmanagement, Neubau und Modernisierung, Akquisition und Vertrieb sowie ihre kaufmännischen und operativen Unterstützungsfunktionen sind zentral gebündelt. 102-2

Insgesamt beträgt der Verkehrswert des Bestands 33.436,3 Mio. € (2016: 27.115,6) und umfasste zum 31. Dezember 2017 ein deutschlandweites Portfolio von insgesamt 344.586 Wohneinheiten (2016: 333.381) sowie 2.058 Wohneinheiten in Österreich. Darüber hinaus verwaltet Vonovia treuhänderisch 62.631 (2016: 58.969) Wohneinheiten im Auftrag Dritter. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand des Konzerns handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Organisatorische Systemgrenzen

Vonovia SE konsolidiert ihre Umwelt-Kennzahlen und damit auch ihre Treibhausgasemissionen gemäß dem operativen Kontrollansatz nach der Definition des Greenhouse Gas (GHG) Protocols. Die CO2-Emissionen aller Geschäftsaktivitäten, bei denen Vonovia den Betrieb beherrscht, fließen zu 100% in die CO2-Bilanz ein.

Davon ausgenommen ist der Bestand der conwert Immobilien Invest SE mit 2.058 Wohneinheiten in Österreich. Dessen Umweltkennzahlen werden derzeit noch nicht berücksichtigt und sind damit auch nicht Bestandteil der CO2-Bilanz, da sich durch die Übernahme der BUWOG AG, Wien/Österreich 2018 die Zuordnung des österreichischen Bestands neu ordnen wird. Exkludiert sind ebenfalls diejenigen Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter über unsere Treuhand-Gesellschaft verwaltet werden.

Damit werden von den 346.644 Wohneinheiten von Vonovia 344.586 Wohneinheiten (99,4%) von der nachfolgenden Kennzahlenliste und der CO2-Bilanz erfasst. Wir schätzen prinzipiell keine Daten. Sollte dies dennoch erforderlich sein, so ist dies kenntlich gemacht.

Aufgrund von Portfolioveränderungen durch An- und Verkäufe sowie durch mögliche Verschiebungen der regionalen Zuschnittsgrenzen, kann es teilweise zu deutlichen Abweichungen zu den Vorjahreswerten kommen. Für die Performancebetrachtung sind daher die Like-for-Like-Betrachtungen sowie die Intensitätskennzahlen geeigneter.

Operative Systemgrenzen

Die operativen Systemgrenzen umfassen bei Vonovia drei Bereiche, die durch unterschiedliche Aktivitäten geprägt sind:

  • Geschäftsbetrieb (Arbeitsstandorte, standortübergreifende Aktivitäten, Energiedienstleistungen)
  • Immobilienbestand (Betrieb, Instandhaltung, Modernisierung)
  • Neubau

Wasser: Für die eigenen Geschäftsprozesse bezieht Vonovia Wasser direkt von kommunalen Anbietern (bei eigengenutzten Immobilien) oder über die Vermieter unserer Geschäftsräume. Die Wasserversorgung des Immobilienbestands erfolgt zumeist über kommunale Wasserversorger. Dabei wird das Wasser an die Mieter direkt weitergeleitet. Im Immobilienbestand bezieht sich der Wasserverbrauch auf die Miet- und Allgemeinflächen. Es kann nur der Verbrauch pro Abnahmestelle erfasst werden, eine getrennte Darstellung von Miet- und Allgemeinflächen ist nicht möglich. Wir berichten nur über durch den Vermieter bezogene Verbräuche. 103-2

Energie: Die einzelnen Bereiche und ihre Besonderheiten vor dem Hintergrund der CO2-Bilanz werden im Folgenden beschrieben.

Geschäftsbetrieb

Ziel von Vonovia ist es, ein möglichst vollständiges Bild der Energieverbräuche und der Treibhausgasemissionen des Konzerns zu erhalten, der über eine Vielzahl von Standorten verfügt. Neben der Konzernzentrale in Bochum und den großen Kundenservicecentern in Duisburg und Dresden zählen regionale Verwaltungsstandorte, die Büros der Objektbetreuer, sowie die Büros und Betriebsstätten des Technischen Services und des Wohnumfeldservices dazu. Teilweise befinden sich diese Standorte direkt im Wohnbestand der Vonovia.

Für den Berichtszeitraum 2017 werden die Unternehmenszentrale in Bochum und die Kundenservicecenter in Duisburg und Dresden in die CO2-Bilanz einbezogen. Aufgrund ihrer Größe haben diese Standorte einen wesentlichen Einfluss auf die CO2-Bilanz der Geschäftsprozesse. Aufgrund der Vielzahl angemieteter Büroflächen, ist die Erhebung des Verbrauchs aller Arbeitsstandorte für das Berichtsjahr 2017 mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden. Für das Berichtsjahr 2018 sollen die Systemgrenzen entsprechend der Datenverfügbarkeit erweitert werden.

Energiedienstleistungen

Vonovia agiert als Energiedienstleister und nimmt dabei folgende Rollen ein:

  • Stromerzeuger (PV-Anlagen, BHKW-Anlagen)
  • Stromversorger (Handel mit Strom von der Strombörse)
  • Wärmeversorger (Gas, Fernwärme, Heizöl, Kohle, Contracting, Solarthermie, Geothermie)

Vonovia als Stromerzeuger – erneuerbare Energien: Vonovia erzeugt Strom aus erneuerbaren Energiequellen durch 206 Photovoltaik-Anlagen (PV-Anlagen) auf Dächern im Immobilienbestand. (siehe GB 2017, Value-add Business) Dieser Strom wird direkt in das Stromnetz eingespeist und abgesehen von einem Pilotprojekt in Mainz bislang noch nicht selbst genutzt oder an die Kunden der Vonovia verkauft.

Es existieren Pläne für einen großflächigen Ausbau der Stromerzeugung durch PV-Anlagen auf Dachflächen im Neubau und im Immobilienbestand. Die erzeugte Strommenge durch PV-Anlagen soll dadurch stark ausgeweitet und der erzeugte Strom in Zukunft als Mieterstrom vermarktet werden.

Durch die Erzeugung von Strom mittels PV-Anlagen entstehen keine auszuweisenden CO2-Emissionen. Dennoch ist die erzeugte Strommenge eine wichtige Kennzahl für die Nachhaltigkeitsberichterstattung von Vonovia.

Vonovia als Stromerzeuger – fossile Energieträger: Vonovia betreibt 27 Blockheizkraftwerke (BHKW) zur Erzeugung von Strom und Wärme im Wohnungsbestand. (siehe GB 2017, Value-add Business) Der Strom wird in das Stromnetz eingespeist, die Wärme wird als Raumwärme und zur Warmwasserbereitstellung in den Mietobjekten von Vonovia genutzt.

Zusätzlich zu den eigenen, selbstbetriebenen BHKW existieren Anlagen, die nicht durch Vonovia selbst, sondern durch Contracting-Partner betrieben werden. In diesen Fällen kauft Vonovia die Wärme bei einem Dritten (dem Contracting-Partner) ein und stellt sie seinen Kunden zur Verfügung.

Vonovia als Stromversorger: Vonovia versorgt über die Vonovia Energie Service GmbH (VESG) Kunden auf Wunsch mit Strom, den das Unternehmen an der Strombörse einkauft und an seine Kunden weiterverkauft. Zusätzlich wird der Strombedarf für Allgemeinflächen im Wohnungsbestand und für die eigenen Geschäftsprozesse, d. h. die Geschäftsstandorte, schrittweise auf von Vonovia an der Strombörse eingekauften Strom umgestellt.

Emissionen, die mit der Erzeugung des eingekauften und weiterverkauften Stroms zusammenhängen, werden als indirekte Emissionen in die CO2-Bilanz einbezogen.

Vonovia hat vor, zu 100% Grünstrom zu nutzen und zu verkaufen.

Vonovia als Wärmeversorger: Vonovia agiert für seine Kunden als Wärmeversorger. Zum einen stellt Vonovia die notwendige Gebäudetechnik zur Verfügung, z. B. in Form von Zentralheizungen, zum anderen beschafft Vonovia Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Kohle und Koks für seine Kunden oder stellt Wärme aus BHKWs zur Verfügung und rechnet diese mit den Kunden ab.

Tritt Vonovia als Wärmeversorger auf, fließen die mit der Wärmeerzeugung verbundenen CO2-Emissionen als indirekte CO2-Emissionen in die CO2-Bilanz ein. Aufgrund der Tatsache, dass das Nutzerverhalten einen starken Einfluss auf den Wärmeverbrauch hat und Vonovia das Nutzerverhalten nicht kontrollieren kann, werden die Emissionen aus dem Wärmeverbrauch im Wohnungsbestand vollständig der Kategorie Scope 3 zugerechnet.

Wärme, die durch Vonovia lediglich durchgeleitet wird (z. B. Fernwärme, fremdbetriebene BHKW) entfällt in die Untergruppe „sonstige energiebedingte Aktivitäten“. Wärme, die in eigenen BHKW in eigenen Kesseln und Kraftwerken erzeugt wird, fällt in die Gruppe „Leased Assets (downstream)“.

Wärme, die nicht durch Vonovia mit den Kunden abgerechnet wird, fließt nicht in die CO2-Bilanz von Vonovia ein z. B. wenn ein Mieter mit Gasetagenheizung einen eigenen Vertrag mit einem unabhängigen Gasversorger abschließt.

Zusätzlich betreibt Vonovia in vergleichsweise geringem Maße Solarthermie- und Geothermie-Anlagen zur Erzeugung von Wärme aus erneuerbaren Energien. Aufgrund der geringen Bedeutung dieser Anlagen und der Tatsache, dass keine CO2-Emissionen entstehen, fließen diese Anlagen nicht in die CO2-Bilanz von Vonovia ein.

Immobilienbestand

Mieteinheiten: Es wird der Wärmeverbrauch in den Mieteinheiten berücksichtigt, der durch Vonovia im Rahmen der Nebenkostenabrechnung abgerechnet wird. Dies sind Gas für Heizzentralen und Zentralheizungen, Fernwärme, Heizöl, Kohle und Contracting sowie der Gasverbrauch, der den Mietern durch die VESG für den Betrieb von Gasetagenheizungen verkauft wird (siehe Vonovia als Wärmeversorger).

Zusätzlich entstehen Emissionen durch die Erzeugung von Strom, der durch die Mieter genutzt wird. Bei der Versorgung der Mieter mit Strom wird unterschieden zwischen Strom, der durch die Vonovia geliefert wird (siehe Vonovia als Stromversorger) und Strom, der durch Dritte bereitgestellt wird. In die CO2-Bilanz der Vonovia fließen nur die Emissionen ein, die mit Strom zusammenhängen, den Vonovia an seine Kunden verkauft. Emissionen durch Strom, den Mieter bei Dritten kaufen, entziehen sich der Kontrolle und Kenntnis von Vonovia und werden deshalb nicht in die CO2-Bilanz einbezogen.

Allgemeinflächen: Für die Beleuchtung von Allgemeinflächen und den Betrieb von Fahrstühlen wird ebenfalls Strom verbraucht, der durch Vonovia im Rahmen der Nebenkostenabrechnungen mit den Kunden abgerechnet wird. Derzeit wird dieser Strom noch über Energieversorger eingekauft. Die bei der Stromerzeugung entstandenen Emissionen fließen als indirekte Emissionen in die CO2-Bilanz von Vonovia ein. In Zukunft soll die Versorgung der Allgemeinflächen über die VESG erfolgen.

Neubau

Der Bau von neuen Wohnungen stellt für Vonovia ein neues Geschäftsfeld dar. Emissionen entstehen hierbei z. B. durch Energieverbräuche auf den Baustellen, die Herstellung von Baumaterialien und Transporte.

Aktuell werden die Energieverbräuche für Strom und Wärme durch Bautätigkeiten nicht systematisch erfasst. Sie fließen deshalb nicht in die CO2-Bilanz ein. Das gleiche gilt für den Verbrauch von Baumaterialien. Neubauaktivitäten stellen für Vonovia ein Zukunftsthema dar, das sich aktuell noch in einer frühen Phase befindet. Sollte das Thema in Zukunft an Relevanz gewinnen, wird erneut geprüft, ob CO2-Emissionen, die mit Neubauaktivitäten zusammenhängen, erfasst werden können.