Brief des Vorstands

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren,

es ist inzwischen fast fünf Jahre her, dass wir mit unserem damals neuen Geschäftsmodell an die Börse gegangen sind. Unser Ziel war ambitioniert: Wir wollten mit unserer Strategie nicht weniger als die bis dahin vermeintlich gegenläufigen Interessen unserer Zielgruppen so miteinander vereinen, dass alle davon profitieren: unsere Kapitalgeber, unsere Mieter, unsere Mitarbeiter und auch die Gesellschaft.

Heute wissen wir: Unser Ansatz funktioniert bestens. Wir zeigen Quartal für Quartal, dass man Wohnimmobilien nicht auch durch Kundenorientierung, sondern gerade durch sie langfristig erfolgreich bewirtschaften kann. Die einzige Voraussetzung: Wir müssen dabei unternehmerisch vorgehen – Effizienzpotenziale nutzen, kreativ sein und die kaufmännischen Möglichkeiten ausschöpfen.

Unsere 4+1-Stategie, die im Kern auf ein skalierendes Geschäftsmodell, Finanzierung, Portfolio Management und wohnungsnahe Dienstleistungen sowie zusätzlich auf opportunistische Akquisitionen setzt, wies uns dazu in den letzten Jahren den Weg. Mit ihrer Anwendung haben sich nicht nur unsere Bestandsqualität und die Art und Weise unserer Bewirtschaftung verändert; auch unser Leistungsspektrum ist um ein Vielfaches breiter geworden: Heute sind wir kein reiner Verwalter mehr, sondern ein Dienstleister, der seine Kunden immer besser versteht und mit innovativen Angeboten Stück für Stück besser begleitet. Dass wir das können, liegt auch an unserer soliden wirtschaftlichen Aufstellung – wir haben alle Möglichkeiten der Weiterentwicklung.

Blicken wir auf die Entwicklung im vergangenen Geschäftsjahr: 2017 haben wir operativ nahtlos an die gute Entwicklung des Vorjahres angeknüpft. Im Segment Bewirtschaftung setzten wir unsere Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen wie geplant um. Dabei haben wir mit innovativen Neubaulösungen in serieller Bauweise unseren Anspruch untermauert, Impulsgeber für die Branche zu sein. Im Segment Value-add Business weiteten wir die Leistungen der Handwerkerorganisation sowie die Wohnumfelddienstleistungen erfolgreich aus. Gleichzeitig wuchsen die Wohneigentumsverwaltung, die Versorgung der Mieter mit Kabelfernsehen sowie Mess- und Versicherungsdienstleistungen. Im Segment Vertrieb führten wir die Strategie des selektiven Verkaufs erfolgreich fort, sodass sich unser Bestand in den für uns nicht strategisch relevanten Regionen deutlich reduziert hat. 2017 gaben wir insgesamt knapp 12.000 Wohnungen ab, fast 25.000 kamen hinzu.

Unsere quantitativen Zielwerte konnten wir allesamt erreichen oder übertreffen: Unter erstmaliger Einbeziehung des conwert-Portfolios erhöhte sich durch die sehr positive Wertentwicklung unserer Immobilien der bereinigte NAV pro Aktie gegenüber dem Vorjahr um 25% auf 38,49 €. Eine gesteigerte Effizienz, positive Finanzierungseffekte und das Wachstum in unserem Value-add Business mit wohnungsnahen Dienstleistungen führten dazu, dass der um 21% auf 920,8 Mio. € anstieg. Damit lag er noch einmal leicht über dem zuletzt prognostizierten Wert. Für unseren Kundenzufriedenheitsindikator hatten wir eine Stabilisierung angestrebt. Tatsächlich aber stieg auch dieser um 1,6% an.

Neben diesen operativen Errungenschaften waren wir auch in anderen Bereichen erfolgreich: So schlossen wir die Integration der conwert-Gruppe mit ihren 208 Gesellschaften vollständig ab und verschmolzen die Gagfah S. A. auch juristisch mit unserer Gesellschaft. Im zurückliegenden Geschäftsjahr haben wir rund 2,9 Mrd. € neue Fremdmittel aus unterschiedlichsten Quellen aufgenommen und Kredite über mehr als 3,2 Mrd. € zurückgeführt. Unsere Finanzierung ist weiter stabil, sodass wir unseren Liquiditätsbedarf jederzeit über den Kapitalmarkt decken können. Die in diesem Zusammenhang relevante Kennzahl, der Loan to Value, lag zum 31. Dezember 2017 bei 39,8%.

Unser Aktienkurs entwickelte sich im vergangenen Jahr ausgesprochen gut. Er kletterte im Jahresverlauf um fast 34% und schlug den DAX (+12,5%) deutlich. Dies sehen wir als Beleg dafür, dass Vonovia dank des stabilen Geschäftsmodells bei den Anlegern an der Börse als verlässliche Größe wahrgenommen wird.

2018 wollen wir unseren Weg erfolgreich fortsetzen und unsere führende Position im Wohnimmobilienmarkt weiter stärken. Dazu arbeiten wir an der weiteren Verbesserung unseres Kundenservices und am Ausbau unseres Dienstleistungsgeschäfts. Ein neues Angebot, von dem wir uns eine gute Entwicklung erhoffen, sind Energiedienstleistungen und der Energievertrieb.

Unser Investitionsprogramm setzen wir 2018 intensiviert fort: Alles in allem soll das Instandhaltungs- und Modernisierungsvolumen 1,4 Mrd. € erreichen. Darin enthalten sind Neubau- und Aufstockungsmaßnahmen sowie Modernisierungen auf Mieterwunsch. Der Instandhaltungsaufwand und die substanzwahrenden Investitionen werden rund 360 Mio. € betragen. Im laufenden Geschäftsjahr werden wir uns noch einmal von Immobilienbeständen trennen, die nicht nachhaltig in unser Immobilienportfolio passen, danach wird dieser Prozess nahezu abgeschlossen sein.

In der Summe werden sich damit unsere Zahlen weiter verbessern: Trotz der Verkäufe gehen wir davon aus, dass wir unsere Mieteinahmen stabil halten werden können, sodass wir zusammen mit der Verbesserung weiterer operativer Ertragspositionen den FFO 1 weiter steigern und auf einen Wert zwischen 960 und 980 Mio. € ausbauen können; und dies ohne Berücksichtigung von Zukäufen.

In Bezug auf die Dividende werden wir der Hauptversammlung am 9. Mai 2018 eine Ausschüttung von 1,32 € pro Aktie vorschlagen. Damit würde die Dividende um 18% gegenüber dem Vorjahr steigen. Bei der Wahl zwischen einer Bar- und einer Aktiendividende im letzten Jahr hat sich die Hälfte der Aktionäre für die Aktiendividende entschieden. Wir werten diesen vergleichsweise hohen Wert als deutlichen Vertrauensbeweis.

Wie geht unser Weg strategisch weiter? Die gute Entwicklung der vergangenen Jahre hat das Vertrauen in unser Geschäftsmodell gestärkt. Unsere zahlreichen Gespräche mit Marktteilnehmern haben gezeigt, dass die Chancen und Herausforderungen in vielen europäischen Metropolregionen mit denen in Deutschland vergleichbar sind. Deshalb haben wir uns nach eingehender Prüfung entschlossen, unsere bisher auf Deutschland fokussierte Strategie um eine europäische Komponente zu erweitern und aus 4+1 also 4+2 zu machen. Diese Entscheidung eröffnet uns die Option, im gegebenen Fall opportunistisch nicht nur im Inland Bestände zu erwerben und zu bewirtschaften, sondern auch im europäischen Ausland aktiv zu sein.

Als ersten Schritt in diese Richtung haben wir im Oktober 2017 mit der französischen Groupe SNI, die inzwischen unter ihrem neuen Namen, CDC habitat, agiert, eine Partnerschaftsvereinbarung abgeschlossen. Die CDC habitat ist mit rund 348.000 Wohnungen der größte Vermieter Frankreichs. Im Rahmen unserer Zusammenarbeit wollen wir gemeinsame Wachstums- und Investitionsmöglichkeiten prüfen.

Darüber hinaus haben wir Anfang Februar dieses Jahres den Aktionären der österreichischen BUWOG AG ein Kaufangebot für ihre Aktien gemacht, welches wir im Dezember 2017 angekündigt hatten. Aus der Akquisition des conwert-Portfolios bewirtschaften wir seit dem vergangenen Jahr bereits einen kleinen Bestand in Österreich. Mit der Angebotsannahme würde der Österreich-Bestand zukünftig auf rund 24.000 Wohnungen anwachsen.

Insgesamt umfasst das BUWOG-Portfolio rund 49.000 Wohnungen. Davon befinden sich 55% in Deutschland, unter anderem in Berlin und Hamburg. In Österreich verteilt sich das BUWOG-Portfolio im Besonderen auf Wien und die Regionalzentren Graz, Klagenfurt, Salzburg und Villach. Mit der erfolgreichen Integration des Portfolios würden wir Kostenvorteile in Höhe von jährlich 30 Mio. € erzielen können.

Für das Heben dieser Kostenvorteile, für solche Integrationen und – insgesamt gesehen – für die effiziente Bewirtschaftung eines so umfangreichen Portfolios brauchen wir Mitarbeiter, die sich für die gemeinsamen Ziele einsetzen. Meine Vorstandskollegen und ich bedanken uns bei den inzwischen fast 8.500 Mitarbeitern für ihr großes Engagement.

Mit Betroffenheit haben wir im vergangenen Jahr die Nachricht vom Tod von Dr. Wulf H. Bernotat aufgenommen. Er leitete den Aufsichtsrat von Vonovia seit Juni 2013 und begleitete den Weg unseres Unternehmens vom Börsengang in den MDAX und schließlich in den DAX 30. Als stets unternehmerisch denkender und handelnder Vorsitzender unterstützte er unsere strategische Neuausrichtung in besonderer Weise und prägte so die Entwicklung unseres Unternehmens entscheidend mit.

Wir danken Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, für das Vertrauen, das Sie uns mit Ihrer Beteiligung an unserem Unternehmen entgegenbringen. Wir sind zuversichtlich, dass wir unseren guten Weg auch mit der erweiterten Strategie erfolgreich fortsetzen werden – zu Ihrer Zufriedenheit und zur Zufriedenheit derjenigen, auf denen unser gemeinsamer Erfolg beruht: unseren Mietern, unseren Kunden.

Bochum, im März 2018

Ihr

Rolf Buch
Vorsitzender des Vorstands

Rolf Buch (CEO) (Unterschrift)

Rolf Buch (CEO)

FFO 1
Das Periodenergebnis bereinigt um das bereinigte Ergebnis aus Vertrieb, die Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende oder betriebsatypische Sondereinflüsse, das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties, Abschreibungen, latente und aperiodische laufende Steuern (Steueraufwand/-ertrag), Transaktionskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen und Bereitstellungszinsen, Bewertungseffekte von Finanzinstrumenten, die Aufzinsung von Rückstellungen insbesondere Pensionsrückstellungen, sowie sonstige nicht nachhaltig anfallende aperiodische Zinsaufwendungen und -erträge.
CSI (Customer Satisfaction Index)
Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen erhoben und spiegelt die Wahrnehmung und Akzeptanz unserer Dienstleistungen durch unsere Kunden wider. Bei der Ermittlung des CSI werden Punktbewertungen zum Immobilienbestand und Umfeld, zur Kundenbetreuung, zur kaufmännischen und technischen Betreuung sowie zum Instandhaltungs- und Modernisierungsmanagement berücksichtigt.