Verkehrswerte

Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungsparameter, die die Verkehrswerte von Vonovia beeinflussen, werden jedes Quartal überprüft. Neben der Neubewertung zum 30. Juni 2017 erfolgte auch zum Jahresende eine Neubewertung des Portfolios. Durch die umfangreichen Investitionen in energetische Modernisierungen unserer Gebäude und in die Verbesserung der Wohnungsausstattung hat sich der Bestand von Vonovia im Jahr 2017 sehr positiv entwickelt. Dies zeigt sich unter anderem in der Mietentwicklung. Gleichzeitig zeigt sich der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland 2017 wie auch 2016 mit einer besonderen Dynamik. So zeigen sich nicht nur an hochpreisigen Standorten wie München, Berlin und Frankfurt, sondern auch an Standorten mit einer schwächeren Dynamik in den Vorjahren jetzt deutliche Preissteigerungen. Zu nennen wären da beispielsweise Lübeck, Potsdam und Wiesbaden sowie Standorte im Ruhrgebiet wie Essen oder Dortmund. Da die Renditeerwartungen von Immobilienkäufern zurückgegangen sind, hat sich an diesen Standorten eine Steigerung der Marktwerte über die Mietentwicklung hinaus ergeben (Yield Compression). Dies führte 2017 im Vergleich zum Vorjahr zu einer deutlichen Wertsteigerung unseres Immobilienbestandes bereinigt um An- und Verkäufe in Höhe von 14,8%.

Das Immobilienvermögen wird zusätzlich zur internen Bewertung auch extern durch den unabhängigen Gutachter CBRE GmbH bewertet. Der aus dem CBRE-Gutachten resultierende Marktwert weicht im Ergebnis weniger als 0,1% vom internen Bewertungsergebnis ab.

Die Verkehrswerte verteilen sich auf die Strategischen Portfoliocluster des Immobilienbestandes wie folgt:

 

 

Wohneinheiten

 

Verkehrswert* (in Mio. €)

 

 

31.12.2016

 

31.12.2017

 

31.12.2016

 

31.12.2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*

Verkehrswert der bebauten Grundstücke, exklusive 331,4 Mio. € (Vorjahr: 103,0 Mio. €) für unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau und Sonstige.

Strategic

 

302.710

 

319.014

 

24.871,8

 

30.508,0

Aktives Management

 

88.359

 

101.697

 

7.601,9

 

10.252,9

Modernisierung

 

214.351

 

217.317

 

17.269,9

 

20.255,1

Privatisierung

 

17.195

 

14.099

 

1.585,9

 

1.509,7

Verkauf

 

13.476

 

11.473

 

555,0

 

535,6

Vonovia Deutschland

 

333.381

 

344.586

 

27.012,6

 

32.553,3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vonovia Österreich

 

 

 

2.058

 

 

 

551,6

Gesamt

 

333.381

 

346.644

 

27.012,6

 

33.104,9

Regelmäßige Verkehrswertermittlung schafft transparente Bewertung des Immobilienbestandes

Die Ermittlung und Darstellung von Verkehrswerten dient innerhalb des Unternehmens als Steuerungsgröße und nach außen zur transparenten Darstellung der Wertentwicklung unserer Vermögensgegenstände.

Die Bestimmung des beizulegenden Zeitwertes des Wohnungsportfolios erfolgte in Übereinstimmung mit IAS 40 und IFRS 13 sowie in Anlehnung an die Definition des Market Values des International Valuation Standard Committee.

Die Bewertungsmethodik von Vonovia folgt der sogenannten Discounted-Cashflow (DCF)-Methodik. In der DCF-Methodik werden die Verkehrswerte aus den Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie abgeleitet. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Die Einnahmen setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten (aktuell erzielte Nettokaltmiete, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter der Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand zusammen. Diese sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (z. B. empirica und IVD) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, empirica, Bertelsmann Stiftung u. a.) abgeleitet.

Auf der Kostenseite sind Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten und weitere Kostenpositionen wie Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebskosten und Mietausfall berücksichtigt und im Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand durchgeführte werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze eingewertet. Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio wurden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Kapitalisierungszinssätze angesetzt.

Die Einzelheiten zur Bilanzierung und Bewertung der Investment Properties erörtern wir ausführlich im Konzernanhang (Kapitel [21]).

Der Verkehrswert des Immobilienbestandes von Vonovia mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken und vergebenen Erbbaurechten belief sich zum 31. Dezember 2017 auf 33.436,3 Mio. € (2016: 27.115,6 Mio. €). Die Verkehrswertermittlung führte insgesamt zu einem Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties in Höhe von 3.434,1 Mio. €.

Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungsund Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärmeund Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung, ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik, typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.