Umfeldentwicklung

Entwicklung von Gesamtwirtschaft und Branche – nochmalige Beschleunigung der konjunkturellen Dynamik

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) hat die deutsche Wirtschaft 2017 weiter kräftig zugelegt und es zeichnet sich mit einem Wachstum von 2,2% ein starkes Jahresergebnis für das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ab. Dabei wurden die bisher veröffentlichten Ergebnisse des 1. und 3. Quartals 2017 amtlich nach oben korrigiert. Somit ist das abgelaufene Jahr nicht nur das achte Wachstumsjahr in Folge, sondern auch das mit der größten Steigerung seit 2011. Das Expansionstempo liegt damit laut des Instituts für Weltwirtschaft Kiel (IfW) deutlich über der Wachstumsrate der Produktionskapazitäten, sodass die ohnehin schon angespannte Kapazitätsauslastung weiter steigt.

Positive Impulse kamen dabei vor allem aus dem Inland: Nachdem sowohl die privaten Haushalte als auch der Staat ihre Konsumausgaben deutlich erhöhten, waren es im 2. Halbjahr 2017 hauptsächlich die Investitionen, die zulegten. Angesichts ausgelasteter Produktionskapazitäten und günstiger Finanzierungsbedingungen zogen die Investitionen insbesondere in Ausrüstungen, Bauten und sonstige Anlagen an. Wegen des drohenden Protektionismus und weltwirtschaftlicher Desintegration wurde zu Beginn des Jahres ein Nachlassen der deutschen Exporte befürchtet. Nach vorläufigen Berechnungen konnten jedoch im Laufe des Jahres die Exporte erheblich gesteigert werden, sodass die bremsende Wirkung der außenwirtschaftlichen Entwicklung im Sommer – bedingt durch die erheblich stärker zunehmenden preisbereinigten Importe – wieder aufgefangen werden konnte. Auch in anderen Wirtschaftsbereichen, insbesondere in den meisten Dienstleistungssektoren, dem Handel und Verkehr, setzte sich der Aufschwung fort. Vor allem die Industrieunternehmen und die Bauwirtschaft operieren seit Längerem an der Kapazitätsgrenze.

Der ifo-Geschäftsklimaindex hat sich im Dezember 2017 dennoch mit 117,2 Punkten überraschend leicht eingetrübt, er liegt aber nahe dem erst im Vormonat erreichten Rekordwert von 117,6 Punkten. Offenbar wurden zum Jahreswechsel verstärkt mögliche Risiken ins Visier genommen – eventuelle Vorzeichen der Brexit-Auswirkungen oder auch eine Reaktion auf die gescheiterten „Jamaika-Sondierungen“. Ernsthaftere Risiken sehen Experten aktuell jedoch nicht. Zwar ist mit einer wirtschaftlichen Vollauslastung das Risiko des Eintritts in eine zyklische Abwärtsbewegung verbunden, dennoch wird in Deutschland von einem weiteren Wachstum ausgegangen. Exogene Einflussfaktoren dürften weiterhin vor allem die unklaren Bedingungen des EU-Austritts Großbritanniens sein, dessen Negativwirkungen erst mittelfristig offenbart werden, sowie das unkalkulierbare Risiko für die Finanzmärkte, die der Nordkorea-Konflikt birgt. Auch wenn einige Anzeichen zu erkennen sind, dass die Europäische Zentralbank (EZB) langsam den Ausstieg aus der ultraexpansiven Geldpolitik avisiert, belässt sie den Leitzins auf dem seit März 2016 bestehenden Rekordtief von 0,0%. Trotz aller Kritik will die EZB somit Konjunktur und Inflation anschieben, um mittelfristig eine jährliche Teuerungsrate von knapp 2,0% zu erreichen.

Der Arbeitsmarkt entwickelte sich weiter positiv: Die Zahl der Erwerbstätigen hat nach Angaben des Statistischen Bundesamts im Jahresdurchschnitt 2017 um 638.000 Personen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zugenommen, was die größte Steigerung seit zehn Jahren darstellt. Damit erreicht die Erwerbstätigkeit ihren höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Die für 2017 von der Bundesagentur für Arbeit veröffentlichte Arbeitslosenquote von 5,7% lag um 0,4 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert.

Die Verbraucherpreisentwicklung zog bereits seit Ende letzten Jahres leicht an. Im Jahresdurchschnitt 2017 liegt die Inflationsrate gemessen am Verbraucherpreisindex voraussichtlich bei 1,8%. Getrieben wurde die Inflationsrate vor allem durch die Preisentwicklung bei Heizöl und Kraftstoffen, aber auch die Nahrungsmittelpreise haben wieder spürbar zugelegt.

Angebotsmieten und Angebotspreise steigen in Deutschland erneut

Nach Einschätzung der Experten von DG Hyp läuft der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor hochtourig. Zu den Gründen zählt neben dem fortgesetzten Wachstumskurs der deutschen Wirtschaft und der positiven Arbeitsmarktentwicklung auch ein durch Zuwanderung und wieder steigende Geburtenzahlen begründetes Bevölkerungswachstum. Angesichts niedriger Kapitalmarktrenditen seien laut DG Hyp weiterhin viele Anlegermilliarden auf der Suche nach höher rentierlichen Immobilieninvestments. Wenig überraschend seien die in diesem Umfeld steigenden Mieten und Kaufpreise bzw. die fortgesetzt sinkenden anfänglichen Mietrenditen.

Wie schon im Vorjahr stiegen 2017 die Angebotsmieten weiter an: bundesweit kletterte der IMX (der Angebotspreisindex des Immobilienportals ImmobilienScout24) im Dezember im Vergleich zum Vorjahr um 5,0 Prozentpunkte (bzw. 3,8%). Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen haben sich 2017 bundesweit ebenfalls weiter erhöht. Die Zuwächse hierfür fallen im Vergleich zu denen bei den Mieten erneut spürbar stärker aus. Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand veränderten sich laut IMX im Vorjahresvergleich im Dezember um 20,2 Prozentpunkte (bzw. 12,5%). Der Preisindex für Neubauwohnungen erhöhte sich im selben Zeitraum um 13,4 Prozentpunkte (bzw. 8,1%). Zwar entwickelten sich die Preise von Neubauwohnungen zuletzt weniger stark als die von Bestandswohnungen, mit Stagnation ist aber nicht zu rechnen.

Anhaltend hohes Interesse am deutschen Wohninvestmentmarkt

Im Jahr 2017 wurden auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt gemäß dem globalen Immobiliendienstleister CBRE rund 15,2 Mrd. € mit dem Handel von Wohnpaketen und Wohnanlagen ab 50 Wohneinheiten umgesetzt. Der Transaktionsumsatz liegt damit knapp 11% über dem Vorjahresergebnis. Das Investoreninteresse an deutschen Wohnimmobilien als Anlageziel ist ungebrochen hoch. Dabei sind internationale Akteure zunehmend aktiver. Entsprechend wuchs der Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 21%. Wegen des zunehmenden Handels mit hochpreisigen Portfolios und der starken Nachfrage nach Neubauprojektentwicklungen konnte CBRE eine weitere Verteuerung der Kaufpreise feststellen. Neben den etablierten Topstandorten und Schwarmstädten erweist sich zunehmend Nordrhein-Westfalen als Anlagealternative. Angesichts des knappen Angebots an investmentfähigen Bestandsimmobilien ist das allokierte Volumen in Projektentwicklungen gegenüber dem Vorjahreswert um vier Prozentpunkte auf 4,4 Mrd. € gestiegen. Zudem sind Anlageklassen wie Studentisches Wohnen und Mikroapartments immer beliebter. CBRE registrierte in kleinteiligen Wohnlösungen erstmals ein Transaktionsvolumen von über 1 Mrd. €.

Weiterhin Knappheit am deutschen Wohnungsmarkt

In den letzten Jahren stieg die Einwohnerzahl um rund 1,5 Mio., wodurch sich die Knappheit am Wohnungsmarkt weiter verschärft hat, berichtet Deutsche Bank Research. Das Wohnungsdefizit dürfte aktuell bundesweit bei mehr als einer Million Wohnungen liegen, davon betroffen sind insbesondere die Metropolen. Insgesamt besteht laut den Experten der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen in Deutschland mittelfristig ein Bedarf von jährlich rund 400.000 Wohnungen in Deutschland. Die geschätzte Wohnungsbautätigkeit von aktuell gut 300.000 Einheiten bzw. 320.000 im Jahr 2018 würde den jährlichen Neubaubedarf nicht decken. Faktoren wie knappes Bauland, verschärfte regulatorische Vorgaben, steigende Baukosten etc. erklärten laut Deutsche Bank Research die geringe Angebotselastizität.