Finanzierung

Die Agentur Standard & Poor’s hat die Kreditwürdigkeit von Vonovia mit einem Long-Term Corporate Credit Rating von ‚BBB+‘ mit stabilem Ausblick und mit einem Short-Term Credit Rating von ‚A-2‘ eingestuft. Dieses Rating wurde mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 bestätigt und schließt die potenzielle Übernahme der BUWOG mit ein. Im Gleichklang dazu lautet die Kreditwürdigkeit der emittierten und unbesicherten Anleihen auf ‚BBB+‘. Die Kreditwürdigkeit der nachrangigen sogenannten Hybridanleihen lautet auf ‚BBB-‘.

Über die Vonovia Finance B. V. wurde für die Gruppe eine Anleihedaueremission, ein sogenanntes EMTN-Programm (European Medium Term Notes Program) aufgelegt, wodurch die Möglichkeit besteht, jederzeit und kurzfristig ohne großen administrativen Aufwand Finanzmittel über Anleiheemissionen zu erlangen. Die Prospektunterlage zum EMTN-Programm ist jährlich zu aktualisieren und durch die Finanzaufsicht des Großherzogtums Luxemburg (CSSF) zu genehmigen. Der aktuell vorliegende Prospekt ist noch bis Ende April 2018 gültig.

Die Vonovia Finance B. V. hat aktuell insgesamt ein Volumen in Höhe von 11,2 Mrd. € an Anleihen platziert, davon 8,8 Mrd. € unter dem EMTN-Programm zum Stichtag 31. Dezember 2017. In dieser Aufstellung ist weiterhin eine im Januar 2018 unter dem EMTN-Programm begebene Anleihe in Höhe von 1,0 Mrd. € enthalten. Das Gesamtvolumen enthält ferner 1,7 Mrd. € an sogenannten Hybridanleihen, von denen 1,0 Mrd. € als Eigenkapital ausgewiesen sind.

Im November 2017 ist die Vonovia Finance B. V. ein Commercial-Paper-Rahmenvertrag über ein Gesamtvolumen von 500 Mio. € eingegangen, über den ebenfalls kurzfristig Finanzmittel mit einer Laufzeit von maximal 364 Tagen aufgenommen werden können. Zum 31. Dezember 2017 war unter diesem Rahmenprogramm ein Volumen von 410 Mio. € emittiert.

Die Fälligkeitsstruktur der Finanzierung von Vonovia stellte sich zum 31. Dezember 2017 wie folgt dar:

Fälligkeitsstruktur

Fälligkeitsstruktur (Balkendiagramm)

Das Geschäftsjahr 2017 war geprägt durch die Finanzierung der Barkomponente aus der conwert-Übernahme und durch die Refinanzierungen von ersten Finanzierungen, die nach dem Börsengang und im Nachgang zur seinerzeitig abgelösten CMBS-GRAND-Finanzierung erfolgten.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden Finanzierungen mit einem Volumen von 1.744,0 Mio. € vorzeitig zurückgeführt, darunter auch die unter dem Arbeitstitel Taurus geführte CMBS-Finanzierung aus der Gagfah-Übernahme mit 1.017,7 Mio. € sowie Finanzierungen der conwert in Höhe von 362,5 Mio. €.

Planmäßige Tilgungen erfolgten in Höhe von 1.504,7 Mio. €, davon entfielen auf die conwert 124,5 Mio. €, auf strukturierte Finanzierungen und Anleihen 1.347,1 Mio. € und auf Hypothekendarlehen 33,1 Mio. €. Im September erfolgte die planmäßige Rückführung der 750 Mio. US-Dollar-Anleihe in Höhe von 554,9 Mio. € und im Dezember folgte die planmäßige Rückführung der EMTN-Ziehung aus dem Dezember 2015 in Höhe von 750 Mio. €. Gemeinsam mit der Rückführung der US-Dollar-Anleihe wurden auch die damit in Zusammenhang stehenden Cross Currency Swaps abgewickelt.

Im Gegenzug dazu wurden unter dem EMTN-Programm 2017 durch die Vonovia Finance B. V. Anleihen in Höhe von insgesamt 2.000 Mio. € begeben, davon eine im Januar 2017 in zwei Tranchen zu 500 Mio. € (Coupon: 0,75%/1,75%) sowie eine im September und eine im November zu jeweils 500 Mio. €, wobei die Septemberemission einen Coupon von 1,125% aufweist und die Novemberemission eine sogenannte Floating-Rate-Anleihe darstellt.

Ferner wurden durch die Vonovia Finance B. V. kurzlaufende Commercial Papers in Höhe von 410 Mio. € im Rahmen des auf 500 Mio. € lautenden Commercial-Paper-Programms begeben.

Förderdarlehen der Europäischen Investitionsbank (EIB) in Höhe von 300 Mio. € sowie der KfW-Bank in Höhe von insgesamt 494,6 Mio. € wurden zur weiteren Unterstützung des Modernisierungsprogramms aufgenommen.

Die Working Capital Facility wurde unterjährig mit 178,9 Mio. € in Anspruch genommen.

Am 8. Januar 2018 wurde weiterhin bereits eine Anleiheemission in zwei Tranchen von insgesamt 1 Mrd. € im Zusammenhang mit der gesetzlich geforderten Bereitstellung von Finanzierungsmitteln für das öffentliche Übernahmeangebot der BUWOG AG begeben. Weiterhin wurde im Kontext des BUWOG-Übernahmeangebots mit J.P. Morgan eine sogenannte Brückenfinanzierung in Höhe von 2,65 Mrd. € vereinbart, die mit dem Vollzug der BUWOG-Übernahme in Anspruch genommen würde.

Ferner wurde die 2018 fällige Finanzierung der Berlin-Hannoverschen Hypothekenbank, die seinerzeit erste Teil-Refinanzierung des GRAND-CMBS, in Höhe von 500 Mio. € vorzeitig im Januar 2018 bis 2028 prolongiert. Darüber hinaus werden in 2018 Finanzierungen in Höhe von rund 1,1 Mrd. € fällig, darunter die EMTN-Ziehung vom September 2016 in Höhe von 500 Mio. € sowie die Commercial Papers mit 410 Mio. €.

Hinsichtlich detaillierter Angaben zu den Finanzierungen verweisen wir auf die entsprechenden Ausführungen im Konzernanhang zu „Originäre finanzielle Verbindlichkeiten“.

Im Zusammenhang mit der Emission von unbesicherten Anleihen durch die Vonovia Finance B. V. hat sich Vonovia zur Einhaltung folgender marktüblicher Finanzkennzahlen verpflichtet:

  • Limitations on Incurrence of Financial Indebtedness
  • Maintenance of Consolidated Coverage Ratio
  • Maintenance of Total Unencumbered Assets

Auch für die bestehenden strukturierten gesicherten Finanzierungen bestehen die Zusicherungen zur Einhaltung bestimmter marktüblicher Finanzkennzahlen. Die etwaige Nichteinhaltung der vereinbarten Finanzkennzahlen könnte den Liquiditätsstatus negativ beeinflussen.

Zum Jahresende stellt sich der (Loan to Value) wie folgt dar:

in Mio. €

 

31.12.2016

 

31.12.2017

 

Veränderung in %

 

 

 

 

 

 

 

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten

 

13.371,0

 

14.060,5

 

5,2

Fremdwährungseffekte

 

-209,9

 

-23,5

 

-88,8

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

 

-1.540,8

 

-266,2

 

-82,7

Net debt

 

11.620,3

 

13.770,8

 

18,5

Forderungen aus Verkäufen

 

-135,4

 

-201,2

 

48,6

Bereinigtes Net debt

 

11.484,9

 

13.569,6

 

18,2

 

 

 

 

 

 

 

Verkehrswert des Immobilienbestandes

 

27.115,6

 

33.436,3

 

23,3

Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen

 

503,1

 

642,2

 

27,6

Bereinigter Verkehrswert des Immobilienbestandes

 

27.618,7

 

34.078,5

 

23,4

 

 

 

 

 

 

 

LTV

 

41,6%

 

39,8%

 

-1,8 pp

Die geforderten Finanzkennzahlen wurden zum Berichtsstichtag eingehalten.

in Mio. €

 

31.12.2016

 

31.12.2017

 

Veränderung in %

 

 

 

 

 

 

 

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten

 

13.371,0

 

14.060,5

 

5,2

Summe Aktiva

 

32.522,1

 

37.516,3

 

15,4

 

 

 

 

 

 

 

LTV Bond Covenants

 

41,1%

 

37,5%

 

-3,6 pp

Rating
Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Ratingagenturen vorgenommen.
LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)
LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Verkäufen, zuzüglich Kaufpreise für ausstehende Ankäufe zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands, zuzüglich Verkehrswerte ausstehender Ankäufe und Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen dar.