Portfoliostruktur

Zum 31. Dezember 2017 hatte die Gruppe ein deutschlandweites Immobilienportfolio bestehend aus 344.586 Wohneinheiten, 89.588 Garagen und Stellplätzen sowie 3.888 gewerblichen Einheiten. Unsere Standorte erstrecken sich auf 576 Städte und Gemeinden. Hinzu kommen 62.631 Wohneinheiten, die im Auftrag Dritter bewirtschaftet werden. Bei den meisten Objekten im Immobilienbestand der Gruppe handelt es sich um Mehrfamilienhäuser.

Die Gesamtwohnfläche des deutschen Immobilienportfolios der Gruppe betrug zum 31. Dezember 2017 21.530.449 m2 bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von rund 62 m2. Die durchschnittliche Wohneinheit besteht aus zwei oder drei Zimmern, Küche und Bad.

Die betrug zum 31. Dezember 2017 2,5% und Vonovia erzielte eine durchschnittliche von 6,27 € pro m2. Die annualisierte Ist-Miete betrug für Wohnungen 1.579,6 Mio. €, für Gewerbeeinheiten 49,5 Mio. € und für Garagen und Stellplätze 26,8 Mio. €.

Ergänzt wird das Portfolio der Gruppe um unser österreichisches Wohnungsportfolio, bestehend aus 2.058 Wohneinheiten mit Schwerpunkt in Wien.

Bestandsveränderungen

Zu Beginn des Geschäftsjahres 2017 wurde durch die Übernahme der conwert Immobilien Invest SE ein Portfolio mit 23.543 Wohnungen und Bestandsschwerpunkten in den wachsenden Städten Leipzig, Berlin, Potsdam, Dresden und Wien in unser Portfolio übernommen.

Zum Zeitpunkt der Übernahme stellte sich das conwert-Ankaufsportfolio wie folgt dar:

 

 

 

 

 

 

 

 

Ist-Miete

conwert

 

Wohneinheiten

 

Wohnfläche
(in Tsd. m2)

 

Leerstand (in %)

 

(p.a. in Mio. €)

 

(€/m2/Monat)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Deutschland

 

21.298

 

1.376

 

2,7

 

93,4

 

5,81

Österreich

 

2.245

 

156

 

2,4

 

11,0

 

6,03

Gesamt

 

23.543

 

1.531

 

2,7

 

104,4

 

5,84

Im Laufe des Jahres 2017 wurden in Umsetzung der Portfolio-Management-Strategie in mehreren Teilverkäufen Objekte des „Non-Core“- und „Non-Strategic“-Bestandes veräußert.

Zum Zeitpunkt der Veräußerungen stellten sich die abgegebenen Portfolios wie folgt dar:

 

 

 

 

 

 

 

 

Ist-Miete

 

 

Wohneinheiten

 

Wohnfläche
(in Tsd. m2)

 

Leerstand (in %)

 

(p.a. in Mio. €)

 

(€/m2/Monat)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Paketverkäufe

 

5.865

 

366

 

7,0

 

20,9

 

5,12

Neben den Zukäufen bzw. Verkäufen größerer Bestände veränderte sich das Portfolio von Vonovia im Jahr 2017 um Zugänge aus taktischen Akquisitionen, dem Neubau von Wohnungen, dem Ausbau von Dachgeschossen und durch Verkäufe von Eigentumswohnungen aus unserem Privatisierungsportfolio und von Mehrfamilienhäusern aus dem „Non-Core“- und „Non-Strategic“-Bestand. Außerdem kam es im Rahmen unserer regelmäßigen Portfolioüberprüfung aufgrund strategischer Neubewertungen zu Umwidmungen von Beständen innerhalb des Gesamtportfolios. Im Rahmen der Überarbeitung haben wir zusätzlich zur strategischen Neubewertung der Bestände auch zwei Anpassungen in der Bestandsgliederung umgesetzt:

  1. Die beiden bisherigen Investitionsteilportfolios „Gebäudemodernisierung“ und „Wohnungsmodernisierung“ werden in einem neuen Teilportfolio „Modernisierung“ gebündelt. Damit lässt sich die stark ausgeweitete Vielfalt der Vonovia Investitionsprogramme umfassender abbilden, sie vermeidet Überschneidungen und bleibt gleichzeitig einfach.
  2. Durch die laufenden Abverkäufe aus den beiden bisherigen Teilportfolios „Non-Strategic“ und „Non-Core“ ist es sinnvoll, die verbleibenden Verkaufsobjekte, die nicht für die Wohnungsprivatisierung vorgesehen sind, in einem einheitlichen Teilsegment „Verkauf“ zu bündeln.

Das Wohnimmobilienportfolio von Vonovia stellt sich nach Umsetzung der jährlichen, strukturierten Neueinschätzung aller Potenziale zum 31. Dezember 2017 wie folgt dar:

 

 

Verkehrswert*

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ist-Miete

 

 

31.12.2017

 

(in Mio. €)

 

(in €/m2)

 

Ist-Mieten-Multiplikator

 

Wohn­einheiten

 

Wohnfläche (in Tsd. m2)

 

Leerstand (in %)

 

Gesamt (p.a. in Mio. €)

 

Wohnen (p.a. in Mio. €)

 

Wohnen (in €/m2)

 

Veränderung organisch (in %)

 

Annahme Mietentwicklung CBRE (5 Jahre)

*

Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. 331,4 Mio. € für unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau und Sonstige.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Strategic

 

30.508,0

 

1.492

 

19,8

 

319.014

 

19.817

 

2,3

 

1.543

 

1.470

 

6,33

 

4,3

 

3,4

Aktives Management

 

10.252,9

 

1.494

 

18,6

 

101.697

 

6.311

 

2,3

 

550

 

484

 

6,55

 

4,6

 

3,2

Modernisierung

 

20.255,1

 

1.492

 

20,4

 

217.317

 

13.507

 

2,2

 

993

 

986

 

6,22

 

4,2

 

3,4

Privatisierung

 

1.509,7

 

1.522

 

21,1

 

14.099

 

976

 

3,4

 

72

 

69

 

6,13

 

2,0

 

3,6

Verkauf

 

535,6

 

702

 

12,9

 

11.473

 

737

 

8,4

 

41

 

40

 

4,93

 

1,8

 

2,0

Vonovia Deutschland

 

32.553,3

 

1.466

 

19,7

 

344.586

 

21.530

 

2,5

 

1.656

 

1.580

 

6,27

 

4,2

 

3,3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vonovia Österreich

 

551,6

 

2.194

 

26,2

 

2.058

 

142

 

2,9

 

21

 

11

 

6,51

 

 

n/a

Gesamt

 

33.104,9

 

1.475

 

19,7

 

346.644

 

21.672

 

2,5

 

1.677

 

1.590

 

6,27

 

4,2

 

n/a

Wohnungsbestand nach Regionalmärkten – Anzahl Wohneinheiten

346.644 Wohneinheiten (einschließlich der Wohneinheiten an sonstigen Standorten)

Wohnungsbestand nach Regionalmärkten (Grafik)

Geplante Bestandsinvestitionen 2018*

~€ 1 Mrd.

Geplante Bestandsinvestitionen 2018 (Grafik)

* inkl. 70 Mio. € für weitere Projekte in Vorbereitung

Um die Transparenz in der Darstellung des Portfolios zu erhöhen, haben wir unser Portfolio in der Berichterstattung beginnend mit dem Jahr 2016 erstmals ergänzend nach 15 Regionalmärkten gegliedert dargestellt. Bei der Gliederung der Regionalmärkte haben wir uns an den Wohnungsmarktregionen in Deutschland orientiert. Dabei handelt es sich um Kernstädte und deren Umland, vor allem Metropolregionen. Mit diesen für Vonovia besonders relevanten Regionalmärkten nehmen wir eine Zukunftsperspektive ein und geben einen Überblick über unser strategisches Kernportfolio.

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 90% unseres Gesamtportfolios in den 15 Regionalmärkten. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser 15 Märkte. Diese Gruppe bezeichnen wir als „Sonstige strategische Standorte“ (6% gemessen am Gesamtverkehrswert). Unsere Verkaufsbestände aus dem Teilportfolio „Verkauf“ und Privatisierungsbestände an Standorten, die keine strategischen Bestände enthalten, sind in der Darstellung nach den Regionalmärkten nicht enthalten.

Unser strategisches Kernportfolio stellt sich zum 31. Dezember 2017 nach Regionalmärkten wie folgt dar:

 

 

Verkehrswert*

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ist-Miete

 

 

Regionalmarkt

 

(in Mio. €)

 

(in €/m2)

 

Ist-Mieten-Multiplikator

 

Wohn­einheiten

 

Wohnfläche (in Tsd. m2)

 

Leerstand (in %)

 

Gesamt (p.a. in Mio. €)

 

Wohnen (p.a. in Mio. €)

 

Wohnen (in €/m2)

 

Veränderung organisch (in %)

 

Annahme Mietentwicklung CBRE (5 Jahre)

*

Verkehrswert der bebauten Grundstücke exkl. 331,4 Mio. € für unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau und Sonstige.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Berlin

 

5.181,9

 

2.035

 

26,6

 

38.664

 

2.449

 

1,5

 

195

 

184

 

6,35

 

3,9

 

4,3

Rhein-Main-Gebiet

 

3.525,1

 

1.946

 

21,0

 

27.921

 

1.781

 

1,4

 

168

 

162

 

7,70

 

3,8

 

3,4

Rheinland

 

3.240,3

 

1.581

 

19,4

 

29.753

 

1.992

 

2,6

 

167

 

159

 

6,82

 

3,8

 

3,1

Südliches Ruhrgebiet

 

2.884,2

 

1.051

 

15,8

 

43.900

 

2.682

 

2,9

 

183

 

176

 

5,64

 

4,2

 

2,9

Dresden

 

2.875,2

 

1.230

 

18,1

 

38.563

 

2.193

 

2,4

 

159

 

148

 

5,79

 

5,7

 

3,7

Hamburg

 

1.940,1

 

1.795

 

21,6

 

16.534

 

1.048

 

2,0

 

90

 

85

 

6,86

 

5,2

 

3,3

München

 

1.820,2

 

2.771

 

29,1

 

9.708

 

639

 

0,8

 

62

 

59

 

7,71

 

3,1

 

4,8

Stuttgart

 

1.742,0

 

1.893

 

20,9

 

14.152

 

891

 

1,5

 

83

 

79

 

7,53

 

2,4

 

3,1

Nördliches Ruhrgebiet

 

1.417,5

 

854

 

13,4

 

26.532

 

1.640

 

3,4

 

105

 

102

 

5,37

 

3,6

 

2,5

Hannover

 

1.297,5

 

1.374

 

18,5

 

14.592

 

926

 

2,7

 

70

 

67

 

6,21

 

5,2

 

2,9

Kiel

 

992,3

 

1.192

 

17,2

 

13.801

 

802

 

1,8

 

58

 

55

 

5,81

 

5,7

 

3,2

Bremen

 

913,9

 

1.230

 

19,1

 

11.905

 

722

 

2,9

 

48

 

45

 

5,42

 

3,2

 

3,6

Leipzig

 

763,3

 

1.229

 

18,4

 

9.174

 

588

 

4,0

 

41

 

39

 

5,74

 

2,6

 

2,9

Westfalen

 

667,0

 

1.075

 

16,0

 

9.471

 

613

 

1,9

 

42

 

41

 

5,64

 

4,1

 

3,0

Freiburg

 

545,0

 

1.949

 

23,0

 

4.048

 

277

 

0,9

 

24

 

23

 

6,98

 

3,8

 

4,1

Sonstige strategische Standorte

 

2.102,8

 

1.404

 

18,4

 

23.172

 

1.464

 

2,3

 

114

 

110

 

6,40

 

5,2

 

3,3

Gesamt strategische Standorte Deutschland

 

31.908,2

 

1.495

 

19,8

 

331.890

 

20.705

 

2,3

 

1.608

 

1.534

 

6,32

 

4,2

 

3,4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Österreich

 

551,6

 

2.194

 

26,2

 

2.058

 

142

 

2,9

 

21

 

11

 

6,51

 

 

n/a

Schon die Betrachtung der größten Regionalmärkte von Berlin über das Rhein-Main-Gebiet, das Rheinland, das südliche Ruhrgebiet über Dresden und Hamburg bis München zeigt unsere deutschlandweit ausgewogene Präsenz in starken Märkten.

Ergänzt werden diese Schwerpunkte vor allem durch stark prosperierende Regionen wie zum Beispiel Hannover, Leipzig und Freiburg.

Die Steigerung der Ist-Mieten zeigt, dass wir deutschlandweit in der Lage sind, hohe Wachstumsraten zu erzielen, ohne dass wir dabei von den Gegebenheiten in einzelnen Wachstumsmärkten abhängig sind.

Die Grundlage dafür bildet unser Geschäftsmodell, das neben der professionellen Bewirtschaftung auch alle Investitionspotenziale erfolgreich hebt: Zum Beispiel modernisieren wir seit Jahren unsere Gebäude und Wohnungen und das zahlt sich aus.

Leerstandsquote
Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (€/m2) ist der aktuelle Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten. Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die monatliche Ist-Miete (€/m2) like-for-like bezeichnet die monatliche Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das zwölf Monate vorher bereits im Bestand von Vonovia war, d. h. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Ist-Miete like-for-like nicht berücksichtigt. Berücksichtigt man zudem die Mietsteigerung aus Neubauund Aufstockungsmaßnahmen, ergibt sich die organische Mietsteigerung.