Instandhaltung und Modernisierung

Über die Instandhaltung erhalten und pflegen wir die Substanz unserer Gebäude. Sie zählt zu den regelmäßig getätigten und teilweise langfristig geplanten wirtschaftlichen Aufwendungen. Über die Kontinuität werden Auftragsspitzen vermieden und Kapazitäten gleichmäßig verteilt.

Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Modernisierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärme- und Stromversorgung. Im Rahmen der Wohnungsmodernisierung erfolgt eine Aufwertung innerhalb der abgeschlossenen Wohnraumfläche. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.

Über Instandhaltungs- und investieren wir kontinuierlich in unseren Bestand. Als führendes Wohnungsunternehmen haben wir hierbei die besondere Möglichkeit, über den Einsatz standardisierter Verfahren und Materialien Skaleneffekte bei unseren Investitionstätigkeiten zu erzielen. Sofern angemessen und technisch möglich, verwenden wir bei Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einheitliche Produkte. Über die hierdurch erreichbaren Volumina können wir besondere Konditionen mit unseren Lieferanten vereinbaren, die entweder eine höhere Qualität bei gleichbleibendem Preis oder einen kostengünstigeren Einkauf der zu verbauenden Materialien ermöglichen. Die exklusive Bauausführung über unseren Technischen Service erlaubt es zudem, auch über die große Zahl von wiederkehrenden Aufträgen, die Leistungsprozesse so zu gestalten, dass die erforderlichen Maßnahmen ressourcenoptimal und mit kurzen Bauzeiten durchgeführt werden können. Dies spart weitere Kosten und führt über schnellere Wiedervermietungen zu Ertragssteigerungen.

Die Instandhaltungs- und Modernisierungsleistung inklusive Neubau lag 2017 mit 51,00 €/m2 rund 38% über dem Vorjahreswert von 36,84 €/m2. Dies ist im Wesentlichen auf das deutlich gesteigerte Modernisierungsvolumen sowie das gesteigerte Neubauvolumen zurückzuführen.

Vonovia wird das Investitionsprogramm weiter ausrollen. Für 2018 wurde ein Investitionsprogramm in Höhe von rund 1 Mrd. € beschlossen. Schwerpunkte sind die energetische Modernisierung und die Schaffung neuen Wohnraums.

Im Rahmen der energetischen Modernisierungsmaßnahmen werden wir bei Projekten, die im Jahr 2017 begonnen haben, Fassaden, Kellerdecken und Dachböden für eine Wohnfläche von über 1.000.000 m2 dämmen. Auch die Optimierung bzw. Erneuerung von Heizungsanlagen stand im vergangenen Jahr auf dem Maßnahmenkatalog – hiervon profitieren rund 15.000 Wohnungen. All diese Maßnahmen senken den Energieverbrauch, wodurch sich auch der Ausstoß von CO2 vermindert. Dabei kommt der verringerte Energieverbrauch nicht nur der Umwelt zugute, sondern auch unseren Mietern in Form geringerer Heizkosten. Zusätzlich profitieren unsere Kunden vom verbesserten Wohnwert unserer Immobilien. Eine wesentliche Stütze bei der Refinanzierung der energetischen bilden Finanzmittel der KfW-Bank oder der Europäischen Investitionsbank (EIB).

Investitionen im Teilportfolio „Modernisierung“ beziehen sich auf wohnwertsteigernde Maßnahmen, die oftmals auch mit einem altersgerechten Umbau einhergehen. 2017 haben wir deshalb in diesem Teilportfolio Modernisierungsmaßnahmen mit einem Volumen von über 200 Mio. € realisiert. Über 11.000 Wohnungen sind im Jahr 2017 fertiggestellt worden. Umgebaut wurde, wenn bautechnisch möglich, nach Standards aus dem KfW-Programm 159 „Altersgerecht Umbauen“.

Die Entscheidung über eine Bestandsinvestition wird sowohl aus operativen als auch aus strategischen Gründen getroffen. In jedem Fall unterstützt sie die Ziele von Vonovia und nicht zuletzt die Kundenzufriedenheit. Die Investitionen erstrecken sich über den gesamten Bestand in den entsprechenden Teilportfolios und über das gesamte Bundesgebiet. Vonovia ist bestrebt, bei seinen technischen Maßnahmen nicht nur den Stand der Technik und die einschlägigen Vorgaben einzuhalten, sondern auch in der Zukunft liegende Entwicklungen zu antizipieren und, wo möglich, schon umzusetzen.

Die nachfolgende Tabelle spiegelt unser Modernisierungsvolumen der letzten Jahre wider:

Programmjahr1

 

Investitions­summe2
(in Mio. €)

 

Einheiten

 

Rendite3 (in %)

1 –

„Programmjahr“ ist im Regelfall definiert als das Kalenderjahr, in dem der Baubeginn der jeweiligen Maßnahme stattfand.

2 –

„Investitionssumme“ beinhaltet alle Kosten der durchgeführten Maßnahmen exkl. der intern anfallenden Personalkosten, z. B. für die Programmkoordination oder für die im Konzern beschäftigten Bauleiter.

3 –

„Rendite“ bezeichnet die statische Netto-Anfangsrendite und errechnet sich für den Bereich „Gebäudemodernisierung“ aus der Veränderung des Bewirtschaftungsertrags (d. h. Veränderungen der Miete und des Leerstands) zu den externen Planungs- und Baukosten der Maßnahme. Messpunkt ist der Dezember des auf das Programmjahr folgenden Kalenderjahres. Im Bereich „Wohnungsmodernisierung“ wird die Differenz aus der letzten Miete vor der Sanierungsmaßnahme und der nach erfolgter Sanierung erzielten Neuvermietungsmiete den Baukosten der Maßnahme gegenübergestellt. Messpunkt ist hier die Jahresmitte des auf das Programmjahr folgenden Kalenderjahres.

4 –

Durch die Komplexität der Maßnahmen lassen sich noch nicht für alle angestoßenen Projekte finale Erfolgsmessungen durchführen. Daher stellt der Wert für 2016 eine Hochrechnung dar. Diese basiert auf den bereits abgerechneten Projekten sowie auf dem aktuellsten Wissenstand zu Kosten, Mieten und Leerständen für die noch nicht abgerechneten Projekte.

5 –

Der „Forecast“-Charakter für das Programmjahr 2017 ergibt sich aus der Erfolgsmessung zur Mitte bzw. zum Ende des auf das Programmjahr folgenden Kalenderjahres und wird somit erst Mitte 2018 (Wohnungsmodernisierung) bzw. Ende 2018 (Gebäudemodernisierung) final ermittelt.

 

 

 

 

 

 

 

Ø 2010–2013

 

49

 

3.257

 

6,9

2014

 

163

 

12.934

 

7,5

2015

 

343

 

17.690

 

7,8

20164

 

483

 

30.544

 

7,7

20175 (Forecast)

 

951

 

43.000

 

7,3

Die Ausweitung der Investitionsprogramme hat eine Anpassung der Steuerungslogik notwendig gemacht. Vorstand und Aufsichtsrat haben daher 2017 beschlossen, die gestiegenen Investitionsvolumina und die Komplexität der einzelnen Investitionsprogramme durch die Kenngröße „IRR“ abzubilden: Die Internal Rate of Return oder Interne Zinsfuß-Methode wird den Investitionsbausteinen „Neubau“ und „Quartiersentwicklungen“ von Vonovia besser gerecht, da hiermit der wirtschaftliche Erfolg von Investitionen mit Zahlungsströmen über mehrere Perioden abgebildet wird. Diese Darstellung gilt erstmals für das Investitionsprogramm 2018:

Programmjahr

 

Investitions­summe
(in Mio. €)

 

Einheiten

 

IRR (in %)

 

 

 

 

 

 

 

2018 (Budget)

 

~ 1.000

 

~ 40.000

 

~ 8

Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungsund Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärmeund Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung, ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik, typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungsund Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärmeund Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung, ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik, typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.