Das Unternehmen

In Deutschland leben nach jüngsten Schätzungen des Statistischen Bundesamtes rund 82,5 Mio. Menschen in gut 41,7 Mio. Wohnungen. Neben dem physiologischen Grundbedürfnis stellt Wohnen ein weiteres fundamentales Bedürfnis der Menschen dar. Wohnen bedeutet neben Schutz und Obdach auch Ausdruck des persönlichen Lebensstils.

Zum Zeitpunkt des Zensus 2011 betrug der Anteil der von Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen rund 43%, während rund 57% auf Mietwohnungen entfällt. Diese werden zu einem überwiegenden Teil durch private Kleinvermieter bereitgestellt. Neben den privaten Kleinvermietern gibt es in Deutschland genossenschaftliche, öffentliche und kirchliche Vermieter sowie privatwirtschaftlich-professionelle Vermieter wie Vonovia. Letztere bieten rund 3,2 Mio. Wohnungen an.

Die Immobilienwirtschaft hat insgesamt eine große Bedeutung für die deutsche Volkswirtschaft. Allein das Grundstücks- und Wohnungswesen trug 2017 mit 10,8% zur Bruttowertschöpfung bei. Rund 302.000 Unternehmen mit ca. 467.000 Erwerbstätigen sind dabei in der Immobilienwirtschaft im engeren Sinne tätig.

In diesem Umfeld hält und bewirtschaftet Vonovia einen Wohnungsbestand von rund 350.000 Wohnungen in fast allen attraktiven Städten und Regionen Deutschlands. Der Gesamtverkehrswert beträgt rund 33 Mrd. € und das Nettovermögen nach -Definition (EPRA European Public Real Estate Association) rund 21 Mrd. €. Neben den eigenen Wohnungen verwaltet Vonovia circa 63.000 Wohnungen für Dritte. Damit repräsentiert Vonovia das in Deutschland führende bundesweit aufgestellte Wohnungsunternehmen, allerdings mit einem sehr geringen Marktanteil aufgrund des fragmentierten Marktes.

Als größtes Wohnungsunternehmen Deutschlands sehen wir uns in einer besonderen Verantwortung gegenüber unseren Kunden, aber auch gegenüber der Gesellschaft und unseren Aktionären. Um dieser gerecht zu werden, sind neben den ökonomischen auch ökologische und soziale Aspekte für unsere unternehmerischen Entscheidungen sehr wichtig. Wir setzen uns mit Entwicklungen und Trends auseinander und tauschen uns umfassend mit verschiedenen Anspruchsgruppen aus.

Im Rahmen unserer Geschäftstätigkeit beschäftigen wir uns auch zunehmend mit der Situation von ganzen Wohnquartieren, denn sie beeinflusst den Wohnwert für unsere Kunden und damit auch den Wert unserer Immobilien. Unsere Immobilien selbst halten wir mit hohen Investitionen in energetische Sanierung und Modernisierung auf einem aktuellen Stand. Dabei tragen wir auch dem steigenden Bedarf an altersgerechtem Wohnraum Rechnung, indem wir eine große Anzahl an Wohnungen entsprechend umbauen.

Das Geschäftsmodell von Vonovia basiert auf zwei Säulen: der bundesweiten Vermietung von gutem und vor allem bezahlbarem Wohnraum und auf wohnungsnahen Dienstleistungen zu einem fairen Preis. Diese wohnungsnahen Dienstleistungen umfassen im Wesentlichen das Angebot von Kabel-TV, Badmodernisierung auf Mieterwunsch, automatisierte Zählerablesung und seniorengerechte Modernisierung von Wohnungen. Dies wird flankiert durch unsere Handwerker- und Wohnumfeldorganisation.

Vonovia stellt als modernes Dienstleistungsunternehmen die Kundenorientierung und damit die Zufriedenheit der Kunden, der Mieter, in den Mittelpunkt. Ihnen ein bezahlbares und attraktives Zuhause bieten zu können, bildet die Voraussetzung für eine erfolgreiche Unternehmensentwicklung. Ein zentrales Servicecenter sowie die Objektbetreuer vor Ort und die eigene Technik- sowie Wohnumfeldorganisation sorgen dafür, dass die Anliegen unserer Mieter zeitnah, unkompliziert und zuverlässig erledigt werden. Dies ist ein wichtiger Baustein dafür, dass unsere Kunden sich in ihrem Wohnumfeld gut betreut fühlen.

Parallel zur nachhaltig erfolgreichen und modernen Bewirtschaftung entwickelt Vonovia den Immobilienbestand auch durch Akquisitionen und Verkäufe gezielt weiter. Die mit neu erworbenen Portfolios verbundenen Ziele liegen in einer gesamthaften Stärkung der regionalen Präsenz in Deutschland, in der Realisierung operativer und finanzieller Skaleneffekte sowie in einer Optimierung der Strukturen. Darüber hinaus wird Vonovia im Rahmen von Nachverdichtung und Aufstockung zunehmend neue Wohnungen bauen, um insbesondere der steigenden Nachfrage nach Wohnraum durch Zuwanderung in den Metropolregionen gerecht zu werden.

Als eines der führenden deutschen Wohnungsunternehmen steht Vonovia nicht nur in einem engen Austausch mit Kunden, sondern auch mit zahlreichen weiteren für die Unternehmensentwicklung bedeutsamen Anspruchsgruppen. Dies sind im Wesentlichen die Mitarbeiter, Investoren, Lieferanten und Dienstleister sowie die gesellschaftlichen Interessengruppen einschließlich der sogenannten Non-Governmental-/Non-Profit-Organisationen. Den Informationserwartungen dieser Anspruchsgruppen kommen wir unter anderem über unsere Nachhaltigkeitsberichterstattung nach.

In diesem zusammengefassten Lagebericht werden wir zum ersten Mal der Gesetzesinitiative zur nicht-finanziellen Berichterstattung nachkommen und in einem separaten Kapitel eine nicht-finanzielle Erklärung abgeben. Darin berichten wir über die wesentlichen Aspekte wie Umweltbelange, Arbeitnehmerbelange, Sozialbelange, Menschenrechte und Antikorruption.

Unternehmensstruktur

Die Muttergesellschaft des Vonovia Konzerns ist in der Rechtsform einer SE organisiert. Diese wird von einem Vorstand geleitet, der die Geschäfte eigenverantwortlich führt und die strategische Ausrichtung des Konzerns entwickelt. Die Umsetzung erfolgt in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat, der vom Vorstand regelmäßig über den Geschäftsverlauf, die Strategie sowie über potenzielle Chancen und Risiken informiert wird. Der Aufsichtsrat überwacht die Tätigkeiten des Vorstands.

Unternehmensstruktur

Unternehmensstruktur (Grafik)

Die Muttergesellschaft Vonovia SE nimmt im Konzern die Funktion der Managementholding wahr. In dieser Rolle ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und die Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement.

Das operative Bewirtschaftungskerngeschäft von Vonovia gliedert sich derzeit in sechs regionale Geschäftsbereiche. Diese sind wiederum in Business Units unterteilt, die jeweils für durchschnittlich etwa 9.800 Wohneinheiten dezentral vor Ort zuständig sind. Die Organisation der Objektbetreuer-, Handwerker- und Wohnumfeldorganisation folgt ebenfalls einem Regionalprinzip.

Die Zuständigkeiten für die Aktivitäten des Produktmanagements, des Neubaus und der Modernisierung, der Akquisition und des Vertriebs sind zentral gebündelt.

Zur Wahrnehmung seiner Managementfunktionen hat Vonovia eine Reihe von Servicegesellschaften gegründet, insbesondere für die kaufmännischen und operativen Unterstützungsfunktionen, die zentral in Shared-Service-Centern zusammengefasst sind. Durch die Bündelung von Unternehmensfunktionen auf einer einheitlichen Bewirtschaftungsplattform erzielt Vonovia Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte und erspart somit den Konzerngesellschaften das Unterhalten eigener Funktionen. Erst diese Bündelung ist die Basis für eine erfolgreiche Digitalisierung der Prozesskette.

Unternehmenssitz der Vonovia SE ist in Deutschland. Der eingetragene Firmensitz ist seit 2017 Bochum. Die Hauptgeschäftsstelle befindet sich in Bochum, Universitätsstraße 133.

Zum 31. Dezember 2017 gehörten 350 rechtliche Einheiten/Gesellschaften zur Unternehmensgruppe von Vonovia. Eine detaillierte Anteilsbesitzliste der Vonovia SE ist im Anschluss an den Konzernanhang aufgeführt.

Die Steuerung des Geschäfts orientiert sich an den strategischen Ansätzen des Unternehmens und erfolgt über die drei Segmente Bewirtschaftung, Value-add Business und Vertrieb.

Im Segment Bewirtschaftung fassen wir alle Geschäftsaktivitäten zusammen, die auf das wertsteigernde Management der Immobilienbestände ausgerichtet sind.

Im Segment Value-add Business bündeln wir alle kundenorientierten Dienstleistungen, mit denen wir das Kerngeschäft ergänzen. Diese Dienstleistungen haben einen engen Bezug zum Vermietungsgeschäft und/oder beeinflussen dieses. Weiterhin ordnen wir dem Value-add-Business-Segment die Aktivitäten der Handwerker- und Wohnumfeldorganisation, die Neubauaktivitäten und das Wohneigentumsverwaltungsgeschäft sowie Versicherungen zu.

Das Segment Vertrieb leitet sich aus dem aktiven Management unseres Portfolios ab und bündelt alle Immobilienverkäufe aus dem Portfolio. Dazu zählen der Einzelverkauf von Wohnungen aus dem Teilportfolio Privatisierung sowie der Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke aus den Teilportfolios „Non-Strategic“ und „Non-Core“, die gebündelt als „Non-Core“-Verkäufe dargestellt werden.

Einzelheiten zur Unternehmenssteuerung sind im Kapitel Unternehmenssteuerung dargestellt.

EPRA (European Public Real Estate Association)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern. EPRA ist ein eingetragenes Markenzeichen der European Public Real Estate Association.