Aktuelle Einschätzung wesentlicher Chancen

Umfeld- und marktbezogene Chancen

Unverändert wird die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum in starkem Maße von demografischen Faktoren und dem konjunkturellen Umfeld bestimmt. Die Haushalte in Deutschland werden tendenziell immer kleiner. Ein- bis Zwei-Personenhaushalte stellen seit mehr als drei Jahrzehnten die größte Gruppe dar, wobei ihr Anteil nahezu kontinuierlich zunahm. Laut Haushaltsvorausberechnung 2017 des Statistischen Bundesamtes (Destatis) wird die Zahl der privaten Haushalte 2035 gegenüber 2015 weiter zunehmen. Getragen wird die Entwicklung auch in Zukunft durch Zuwächse bei Ein- bis Zwei-Personenhaushalten, während die Zahl der Haushalte mit drei oder mehr Mitgliedern 2015 bis 2035 in Deutschland insgesamt zurückgeht. Die Entwicklung wird aber regional sehr unterschiedlich verlaufen: Während die Zahl der Haushalte in den westdeutschen Flächenländern von 2015 bis 2035 voraussichtlich um 7% und in den Stadtstaaten sogar um 13% steigen wird, ist in den ostdeutschen Flächenländern ein Rückgang um rund 3% zu erwarten.

Mit dem hohen Zustrom von Flüchtlingen aus den Krisengebieten des Nahen und Mittleren Ostens hat die Zuwanderung nach Deutschland die Situation auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärft. Auch wenn nicht jeder Asylsuchende auf Dauer in Deutschland bleiben wird, so haben wir bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr eine verstärkte Nachfrage durch diese Entwicklungen gespürt. Auch vor dem Hintergrund eines zu erwartenden Familiennachzugs könnte Deutschland in den kommenden Jahren verstärkt von höherer Zuwanderung profitieren.

Angesichts dieser Trends können Nachfrage und Marktchancen für bestehende Wohnungen kleiner und mittlerer Größe steigen, was das Kernprodukt von Vonovia darstellt.

Weiterhin könnte Vonovia die derzeitigen Wanderungsbewegungen in der deutschen Bevölkerung zugute kommen. Laut einer Studie des Bundesverbands Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) im Jahr 2015 zu Wanderungsmustern in Deutschland (Schwarmstädte in Deutschland) ist durch Wanderungsbewegungen in der Bevölkerung ein überproportionaler Bevölkerungszuwachs in verschiedenen großen und mittelgroßen Städten Westdeutschlands sowie in ausgewählten Städten Ostdeutschlands zu verzeichnen. Wesentliche Teile des Wohnungsportfolios von Vonovia liegen in diesen sogenannten Schwarmstädten. Somit könnte auch Vonovia von diesem Trend profitieren.

Zudem kann die anhaltend angespannte Wohnungsmarktlage in bestimmten Ballungsräumen zu politischen Entscheidungen führen, die Wohnraum- oder Mietförderung zu erweitern. Dies kann regional positive Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia haben.

Chancen aus der Geschäftstätigkeit

Durch gezieltes Monitoring, frühzeitige Einbindung der Mieter und Kooperationen mit sozialen, kulturellen und städtischen Einrichtungen, können die Skaleneffekte von Vonovia optimal genutzt werden, um Quartiere nachhaltig zu entwickeln und den Bestand dort langfristig wertstabil bzw. wertsteigernd zu halten.

Mit unserer eigenen Handwerkerorganisation erbringen wir einen Großteil der Reparatur-, Instandhaltungs- und Wartungsleistungen für unsere Wohnimmobilien. Zudem weiten wir kontinuierlich den Anteil der Eigenleistung durch unsere Handwerkerorganisation bei Gebäude- und Wohnungsmodernisierungen aus. Wir beabsichtigen, diesen Leistungsumfang auf alle Arten von technischen Maßnahmen und auf unser gesamtes Wohnungsportfolio zu erweitern und damit die Wertschöpfung aus diesen Leistungen in Vonovia zu überführen. Ebenso koordinieren wir unsere Neubauaktivitäten über unsere Handwerkerorganisation und arbeiten an neuen Baukonzepten wie Modulbaulösungen.

Darüber hinaus haben wir das Leistungsspektrum der eigenen Mitarbeiter auf den Bereich der Pflege und der Modernisierung des Gebäudeumfelds ausgeweitet.

Gezielte in eigenen Wohnungen, die wir unseren Mietern optional anbieten, geben uns die Möglichkeit, die Zufriedenheit unserer Kunden zu erhöhen und sie länger an uns zu binden. Zudem können wir hierdurch die Qualität des von uns angebotenen Wohnraums weiter steigern.

Ende 2017 versorgen wir rund 290.000 Haushalte direkt mit einem Kabel-TV-Signal. Wir erwarten, dieses Geschäft in den nächsten Jahren noch weiter auszuweiten und um die Versorgung mit breitbandigem Datenzugang erweitern zu können.

Der Ausbau des Smart Metering, der funkbasierten Heizkostenerfassung, geht planmäßig voran. Bis Ende 2017 wurde die Umrüstung von über 80.000 Wohnungen beauftragt. Wir planen, diese Geschäftstätigkeit in den nächsten Jahren auf alle Wohnungen mit Zentralheizungen in unserem Bestand auszuweiten.

Vonovia bewirtschaftet ihre Wohnungsbestände bundesweit mit standardisierten Systemen und Prozessen. Die Akquisition weiterer Immobilienportfolios bietet die Chance, einen zusätzlichen Wertbeitrag durch Skaleneffekte bei der Bewirtschaftung zu erzielen, indem die Kosten bezogen auf eine einzelne Wohnung reduziert werden können. Wir beobachten daher den Markt für Akquisitionsbestände sehr intensiv und prüfen diesen auf Basis unserer strengen Erfolgskriterien.

Durch gezielte kleine, sogenannte taktische Akquisitionen von einzelnen oder mehreren Gebäuden an spezifischen Standorten sowie durch gezielte Maßnahmen im Wohnumfeld sehen wir weiterhin die Chance, ganze Wohnquartiere in ihrer Art und Qualität zu verbessern und damit den Wohnwert für unsere Kunden und die Wertentwicklung unserer Wohnimmobilien zu erhöhen. Zudem besteht die Möglichkeit, durch den Neubau von Gebäuden auf freien Flächen, die in unserem Besitz sind, sowie durch Aufstockung von Gebäuden, das Wohnungsangebot von Vonovia insbesondere in Ballungsgebieten zu erweitern und zudem einen Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in städtischen Lagen zu leisten.

Finanzielle Chancen

Die Finanzierung von Vonovia ist abhängig von den Bedingungen am Kapitalmarkt, die aufgrund des geringen Zinsniveaus zurzeit sehr günstig sind. Weiterhin versuchen wir, die Finanzierungskosten bei Einhaltung unserer -Kennziffern und der angestrebten Finanzstruktur zu verbessern. Bei der internen Verkehrswertermittlung unserer Wohnimmobilien werden neben gebäudespezifischen Parametern auch Standortmerkmale in die Bewertung einbezogen. Vor dem Hintergrund der oben beschriebenen möglichen weiter steigenden Nachfrage bei nahezu gleichbleibendem Angebot für preisgünstigen Wohnraum könnte sich über die in diesem Geschäftsjahr realisierte Werterhöhung unserer Immobilien hinaus eine weitere Erhöhung unserer Verkehrswerte ergeben. Dies würde sich direkt positiv auf die Ertragslage und den bilanziellen Verschuldungsgrad unseres Unternehmens auswirken.

Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungsund Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärmeund Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung, ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik, typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Rating
Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Ratingagenturen vorgenommen.