In Schuss halten – was die Natur dazugibt

In Schuss halten

In Schuss halten – was die Natur dazugibt

In Schuss halten (Foto)

Es ist noch gar nicht so lange her, da stand die Freiflächenpflege des Immobilienbestands auf dem Aufgabenzettel von externen Partnern. Heute nimmt Vonovia dies immer mehr selbst in die Hand. Und nicht nur das. In Abstimmung mit Mieterinnen und Mietern und enger Zusammenarbeit mit den Kommunen setzt der Bereich Wohnumfeld Service von Vonovia auch viele neue Ideen um, die die Quartiere noch attraktiver machen sollen.

„Ausprobierwerkstatt“ für Außenmobiliar, in der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Wohnumfeld Services Sitzmöglichkeiten ausprobieren, bewerten und aussuchen können. (Foto)
„Ausprobierwerkstatt“ für Außenmobiliar, in der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Wohnumfeld Services Sitzmöglichkeiten ausprobieren, bewerten und aussuchen können.
Die richtige Höhe ist auch bei Parkbänken für einen bequemen Sitz unerlässlich. (Foto)
Die richtige Höhe ist auch bei Parkbänken für einen bequemen Sitz unerlässlich.

Ein attraktives Wohnumfeld birgt viele Chancen …

Wenn man mit Torsten Kirberger und Ullrich Pinick über die Chancen und Herausforderungen der Wohnumfeldentwicklung ins Gespräch kommt, wird klar, dass man sich für dieses Thema mehr Zeit nehmen sollte. Denn die beiden Projektmanager des noch relativ jungen Bereichs Wohnumfeld Service von Vonovia haben viele Ideen. Torsten Kirberger: „Unser Aufgabenbereich ist nur ein kleiner Teil unseres gesamten Unternehmens, hat jedoch einen großen emotionalen Einfluss auf die Kundenzufriedenheit.“ So kann durch einen einzelnen gefällten, alten Baum schnell die Stimmung einiger Bewohnerinnen und Bewohner kippen. Und umgekehrt: Mit einer neuen Parkbank an der richtigen Stelle lassen sich ebenso viele Freunde fürs Leben gewinnen.

Der Bereich Wohnumfeld Service von Vonovia bewirtschaftet heute, unterstützt in der Anlagenpflege durch zwei Partnerunternehmen, bundesweit eine enorme Bestandsfreifläche von fast 40 Mio. Quadratmetern. Das entspricht der Größe von 5.400 Fußballfeldern. Die eigene Mannschaft ist inzwischen über 600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter stark: Gärtner, Pflasterer und Freiflächenarchitekten – gemeinsam kümmern sie sich darum, dass die Freiflächen und Außenanlagen in Schuss bleiben oder systematisch weiterentwickelt werden.

Und es sollen in der Fläche noch mehr werden: Denn es gibt nicht nur viel zu tun, sondern auch viele neue Ideen, die umgesetzt werden sollen. Hinzu kommt, dass Vonovia den Bereich Neubau stärker ins Visier genommen hat, sodass in Zukunft noch mehr Großprojekte im Garten und Landschaftsbau auf die Wohnumfeld-Mannschaft zukommen.

… und rückt die Quartiere ins Blickfeld

Je größer der zusammenhängende Bestand an einem Ort ist, desto mehr lohnt es sich, das Wohnumfeld auch aus Gesamtquartiersperspektive in den Blick zu nehmen. Im Essener Eltingviertel hat Vonovia vor drei Jahren genau dies getan und den Stadtteil im Norden der Stadt innerhalb kurzer Zeit zum Vorzeigeprojekt für eine erfolgreiche Quartiersentwicklung gemacht. Seitdem haben sich an verschiedenen Standorten zahlreiche neue Projekte mit einer ähnlichen Ausrichtung ergeben. Alle mit demselben Ziel: durch die Verbesserung der Wohnumfeldqualität, den Wohlfühlfaktor der Kundinnen und Kunden zu erhöhen. Dass dieser am Ende auch Vonovia ökonomisch nutzt, versteht sich von selbst. Nachgewiesen ist, dass in einem akzeptierten Wohnumfeld auch die Bewirtschaftungskosten sinken, z. B. durch geringere Vermüllung und geringeren Vandalismus.

Trotzdem kann man kritisch fragen: Stehen der Aufwand und Nutzen in einem angemessenen Verhältnis zueinander? Und wie ist das Thema Quartiersmanagement mit dem Geschäftsansatz von Vonovia überhaupt vereinbar? Quartiere sind individuell und regional geprägt. Die Stärke von Vonovia ist aber die Standardisierung.

Beim jährlichen Blumenfest verschenkt Vonovia Blumen an seine Kunden. (Foto)
Dortmund-Nette. Beim jährlichen Blumenfest verschenkt Vonovia Blumen an seine Kunden – frühlingshaften Balkonen steht damit nichts im Weg.
14.275.774 m2

Rasenflächen pflegen wir mit unserem Wohnumfeld Service.

211.632 Bäume

insgesamt haben unsere Mieter von ihren Wohnungen aus im Blick.

310 km Hecke

schmücken unseren Bestand.

Erfolgsschlüssel Beteiligung

Jede Quartiersentwicklung hat ihre Besonderheiten. Deshalb kann man sie nicht mit der Schablone bearbeiten. Das gilt vor allem für den Teil „Interessen und Interessengruppen“. Trotzdem kann Vonovia auch hier sehr gut die Stärken ihres Geschäftsansatzes ausspielen.

Das Wichtigste bei einem Quartiersprojekt ist zunächst eine gründliche Bestandsaufnahme durch die Projektleiterinnen und Projektleiter von Vonovia. Dafür müssen die wesentlichen Daten erhoben und ausführliche Gespräche mit den lokalen Institutionen geführt werden. Außerdem müssen die Erwartungen der verschiedenen Stakeholder wie Mieterinnen und Mieter aufgenommen und analysiert werden. Dazu Kirberger: „Das A und O von gelungenen Quartiersprojekten ist die Einbeziehung der Beteiligten. Deshalb suchen wir sehr früh den Dialog mit relevanten Gruppen vor Ort. Das sind neben den Kommunen vor allem die Mieterinnen und Mieter, deren Meinungsbild wir uns über Befragungen einholen.“ Die Projektleiter nutzen dafür bevorzugt die Unterstützung neutraler Instanzen wie z. B. die Dresdner Projektschmiede, ein auf Mieterbefragungen spezialisiertes Umfrageinstitut, oder lokale Quartiersbüros, die bei den Mieterinnen und Mietern in der Regel bereits einen hohen Vertrauensvorschuss genießen.

Ein Arbeiter checkt Daten am Tablet. (Foto)
Beim Beteiligungsworkshop können auch Mieter ihre Ideen zur Wohnumfeldgestaltung einbringen. (Foto)
Dortmund-Westerfilde. Beim Beteiligungsworkshop können auch Mieter ihre Ideen zur Wohnumfeldgestaltung einbringen.

Dieses Vorgehen ist nicht ohne Aufwand, aber es lohnt sich. Die Projektleiter steigen damit in die Mieterbeteiligungsgespräche entsprechend gut vorbereitet ein. Dort können sie über den richtigen Umgang mit den Themen schnell Vertrauen aufbauen, um dann mit den Beteiligten die passenden gemeinsamen Handlungskonzepte zu entwickeln. So wie zuletzt in Dortmund-Westerfilde, wo gefördert durch Stadt, Landes- und Bundesmittel, Freiflächen umgebaut, Spiellandschaften gestaltet und Hauseingangsbereiche von Barrieren befreit wurden. Die Wahrscheinlichkeit, dass für Quartiersmaßnahmen auch öffentliche Mittel zur Verfügung gestellt werden, ist mittlerweile groß. Viele Bundes- und Landesinitiativen fördern den Aufbau und Ausbau von grünem Lebensraum in der Stadt. Deshalb gehört es genauso zur Projektroutine, die Fördermittel zu prüfen, wie die Mieterbeteiligung.

Erfolgsschlüssel Standards

Wenn es um gegenständliche Aspekte geht, spielt die Individualität in einem Quartier eine eher untergeordnete Rolle. Eine Parkbank mag es in 300 Ausführungen geben. Die Auswahl ist aber immer noch groß genug, wenn man zwischen nur drei wählen kann. Gleiches bei Spielplatzgeräten: Statt im Bestand mehrere hundert unterschiedliche Geräte von vielen Herstellern zu halten, bietet eine kluge Zusammenstellung aus aktuell 20 Spielgeräten nur eines Herstellers den Kindern genauso viel Freude und Sicherheit. Dazu ergänzt Ullrich Pinick: „Über unseren bundesweiten Kontraktpartner haben wir für größere Quartiersprojekte aber auch die Möglichkeit, sehr günstig besondere Modelle entwickeln und aufbauen zu lassen – nicht nur für Kinder, sondern auch für Erwachsene.“

Dortmund-Westerfilde. Das Entwicklungskonzept beinhaltet einen Quartiersplatz mit Sitzmöglichkeiten und Mietergärten. (Foto)
Dortmund-Westerfilde. Das Entwicklungskonzept beinhaltet einen Quartiersplatz mit Sitzmöglichkeiten und Mietergärten.
Torsten Kirberger (l.) und Ullrich Pinick (r.) (Vonovia Wohnumfeld Service) planen mit Sebastian Krüger (Mitte) (Regionalleiter Region Berlin) die Wohnumfeldgestaltung eines Vonovia Bestands in Berlin. (Foto)
Torsten Kirberger (l.) und Ullrich Pinick (r.) (Vonovia Wohnumfeld Service) planen mit Sebastian Krüger (Mitte) (Regionalleiter Region Berlin) die Wohnumfeldgestaltung eines Vonovia Bestands in Berlin.

Bei diesem Ansatz ist sofort wieder die Strategie von Vonovia der Skalierung erkennbar. Pinick: „Wir nehmen von einem Hersteller nicht 400 Fahrradständer, sondern 4.000. Das macht sich deutlich im Preis bemerkbar. Das Gleiche gilt für andere Dinge wie Pflastersteine, Zäune und Pflanzen.“ Die Kostenvorteile kommen der Quartiersentwicklung auch deshalb zugute, weil Vonovia mit derselben Summe mehr erreichen kann als andere. Außerdem sorgen weniger Lieferanten und definierte Produktstandards für kurze Lieferzeiten, eine bessere Planbarkeit und somit für eine schnellere Umsetzung.

Ein anderes Beispiel sind die Unterstellboxen für den Außenbereich. Konventionell bieten die Hersteller diese in drei Größen an: eine für Rollatoren, eine für Kinderwagen und eine für Fahrräder. Pinick: „Wir wollen aber eine Einheitsgröße, die wir in großen Mengen abnehmen. Dazu sprechen wir mit dem Hersteller, dass er uns das Produkt in unserem Sinne vereinfacht. Bei allem was wir bauen, achten wir soweit wie möglich auf einen Mehrfachnutzen, das heißt Flexibilität im Einsatz.“

Erfolgsschlüssel sichere Prozesse

Damit die Außenanlagen in Schuss bleiben, werden sie durch die Objektbetreuerinnen und Objektbetreuer vor Ort wöchentlich inspiziert. Auch hier kommen wieder die Stärken von Vonovia zum Tragen: Stellt eine Objektbetreuerin oder ein Objektbetreuer einen Mangel fest, gibt er diesen sofort per iPad an den Wohnumfeld Service weiter. Von dort aus wird der Auftrag weiter bearbeitet. Meldungen von Mieterinnen und Mietern gehen im Kundenservice von Vonovia ein. Dort wird ein Ticket erstellt, das direkt an den Wohnumfeld Service weitergeleitet wird. Ebenfalls routinemäßig und entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erfolgen die Verkehrssicherheitskontrollen für den Baum- und Spielplatzbestand sowie für die gesamten Freiflächen.

Technisch unterstützt wird die Arbeit des Wohnumfeld Services durch ein permanent gepflegtes Geo-Informationssystem (GIS). Es liefert allen verantwortlichen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern im Konzern sowie externen Dienstleistern alle relevanten qualitativen und quantitativen Daten zum Außenbestand – angefangen von Auen, Gehölzen und Bäumen über Rasenflächen und Spielanlagen bis hin zu den zu betreuenden Winterdienst- und Reinigungsflächen.

Auch für die kleinen Bewohner ist gesorgt: Über 5.000 Spielplätze hat Vonovia bereits im Bestand. (Foto)
Auch für die kleinen Bewohner ist gesorgt: Über 5.000 Spielplätze hat Vonovia bereits im Bestand.
3.315.878 m2

Außenflächen (Gehwege öffentlich und private) reinigen wir.

2.493.249 m2

Außenflächen befreien wir im Winter von Schnee und Eis.

»Unser Aufgabenbereich ist nur ein kleiner Teil unseres gesamten Unternehmens, hat jedoch einen großen emotionalen Einfluss auf die Kundenzufriedenheit.« Torsten Kirberger, Ullrich Pinick, Vonovia Wohnumfeld Service

Vonovia hat sich als Partner etabliert

Die Stärken und das Know-how von Vonovia im Bereich Wohnumfeldentwicklung haben sich inzwischen herumgesprochen. So kam vor kurzem die Stadt Hamburg auf das Unternehmen mit dem Vorschlag zu, im Problemstadtteil Hamburg-Steilshoop im Zuge eines freiraumplanerischen Wettbewerbs Mieterworkshops und Beteiligungsverfahren zu begleiten. Und auf der anderen Seite der Elbe, in Hamburg-Wilhelmsburg, überlegen die Stadt und Vonovia gemeinsam, wie man in der Bewohnerstruktur eine stärkere Durchmischung erreichen kann – durch Aufstockung, Nachverdichtung und Neubau, aber auch mit Hilfe kreativer Wohnumfeldkonzepte.

Der Wohnumfeld Service wächst: Über 590 Mitarbeiter zählt der Vonovia Bereich bereits. (Foto)
Der Wohnumfeld Service wächst: Über 590 Mitarbeiter zählt der Vonovia Bereich bereits.

Die Mannschaft: klein und schlagkräftig

Für das, was das Kernteam des Wohnumfeld Services von Vonovia bewegt, ist es sehr überschaubar aufgestellt. Oder effizient, wie man bei Vonovia sagt. Die über 100 mittleren und großen Projekte, an denen der Bereich gerade arbeitet, werden derzeit von zehn Freiflächenplanern und Projektleitern begleitet, einschließlich der beiden Köpfe Kirberger und Pinick. Dass dies funktioniert, liegt an einer besonders guten Verzahnung der Beteiligten und der sehr engen Zusammenarbeit mit den Regionalleitern, Bewirtschaftern und Partnern vor Ort. Besonders vorteilhaft – und in dieser Form wahrscheinlich einzigartig – ist die laufende wechselseitige Rückkopplung zwischen den Freiflächenarchitekten, Planern und Projektleitern: Sie führt dazu, dass es bei den wenigsten Projekten zu unliebsamen Nachträgen kommt, die ein Projekt so viel teurer machen können.

In Schuss halten (Foto)

Und was kommt als nächstes?

Die Aufgaben bleiben vielfältig und halten die beiden für den Gartenbau Verantwortlichen Torsten Kirberger und Ullrich Pinick stetig in Bewegung: So planen sie in Bielefeld-Sennestadt gerade zusammen mit der Regionalleitung die Verlegung von Wegen direkt an die Gebäude. Auf diese Weise werden die ungepflegten bzw. grundsätzlich schwer zu pflegenden Grünflächen (= Müllfangstellen) vermieden und Kosten reduziert. Parallel dazu sind die Verbesserung der Parkplatzsituation und die Umsetzung eines modernen Mobilitätskonzepts geplant, mit Carsharing-Plätzen und elektrischen Ladestationen für Autos und Fahrräder. Kundengenbedürfnisse werden damit befriedigt und strukturelle Vorteile werden geschaffen. Die Neugestaltung eines Quartiersplatzes soll das Projekt abrunden.

In Dortmund-Westerfilde sind die gemeinsam mit der Stadt entwickelten Pläne in Bearbeitung: Als kleineres Zusatzprojekt beschäftigt sich das Team gerade mit barrierefreien Müllplätzen. Die Mülltonnen, so wie sie jetzt geplant sind, werden so tief in die Erde versenkt, dass sie von 1,10 Meter Höhe bedient werden können, und damit auch von einem Kind oder einem Rollstuhlfahrer. Kundenzufriedenheit ist das Resultat.

In Aachen-Preuswald geht es um die Weiterentwicklung eines Quartiersplatzes. Die zentralen Zielgruppen für das dortige Areal sind Senioren und Studenten. Die Senioren brauchen aber, um sich dort entspannt bewegen zu können, in regelmäßigen Abständen Plätze zum Ausruhen und Verweilen. Da diese aber irgendwann abgebaut wurden, muss ein neuer Bank-Parcours her. Und die Studenten? Ihre Lebensqualität verbessert man heute mit Wlan-Anbindung. Die Umsetzung dieser Idee wäre für Vonovia wieder ein neues Produkt. Aber das sollte kein Problem sein, denn das Umsetzen von innovativen Ideen ist für Vonovia ja inzwischen Alltag – solange es sowohl den Kundinnen und Kunden als auch Vonovia nutzt.

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