21 Investment Properties

in Mio. €

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2017

 

26.980,3

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

2.469,6

Zugänge

 

307,2

Aktivierte Modernisierungskosten

 

771,8

Erhaltene Zuschüsse

 

-0,6

Umbuchungen von Sachanlagen

 

18,0

Umbuchungen zu Sachanlagen

 

-12,9

Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

2,5

Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

-471,4

Abgänge

 

-396,5

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

3.434,1

Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

81,1

Wertveränderung aus Währungsumrechnung

 

-0,4

Stand: 31. Dezember 2017

 

33.182,8

 

 

 

Stand 1. Januar 2016

 

23.431,3

Zugänge

 

304,8

Aktivierte Modernisierungskosten

 

518,8

Erhaltene Zuschüsse

 

-1,2

Umbuchungen von Sachanlagen

 

14,1

Umbuchungen zu Sachanlagen

 

-27,1

Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

0,1

Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

-230,8

Abgänge

 

-317,0

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

3.236,1

Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

51,2

Stand: 31. Dezember 2016

 

26.980,3

Die Zugänge 2017 enthalten 65,7 Mio. € (31.12.2016: 13,9 Mio. €) Baukosten für Neubauaktivitäten.

In Höhe von 59,9 Mio. € (31.12.2016: 51,6 Mio. €) sind unter den Investment Properties geleaste Vermögenswerte enthalten, die als Finanzierungsleasing i. S. d. IAS 17 dem Konzern als wirtschaftliches Eigentum zuzurechnen sind. Es handelt sich dabei um das Objekt Spree-Bellevue (Spree-Schlange) in Berlin. Dieses Objekt wurde von der Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 11 Spree-Schlange von Quistorp KG bis zum Jahr 2044 angemietet. Im Rahmen dieses Leasingverhältnisses besteht die Verpflichtung, eine vertraglich festgelegte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Jeder Fondszeichner hat Ende 2028 ein individuelles Andienungsrecht, er kann seinen Fondsanteil zu einem festgelegten Auszahlungskurs an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Sofern alle Anleger dieses Andienungsrecht wahrnehmen, besteht seitens Vonovia die Verpflichtung, das Objekt zu einem festgelegten Kaufpreis unter Anrechnung der Fremdmittel zu erwerben. Liegt die Andienungsquote über 75%, besteht eine Call-Option zum Ankauf aller Fondsanteile. Details zu den Mindestleasingzahlungen sind unter Erläuterung in Kapitel [32] Originäre finanzielle Verbindlichkeiten aufgeführt.

Bezüglich der durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belasteten Investment Properties, siehe Erläuterung in Kapitel [34] Verbindlichkeiten aus Finanzierungsleasing.

Direkt zuzurechnende betriebliche Aufwendungen

Die aus den Investment Properties beliefen sich im Geschäftsjahr auf 1.672,1 Mio. € (2016: 1.542,5 Mio. €). Die direkt mit diesen Immobilien im Zusammenhang stehenden betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 200,8 Mio. € (2016: 236,8 Mio. €). Darin enthalten sind Aufwendungen für die , nicht umlagefähige Betriebskosten, Personalaufwand aus der Objektbetreuer- und Handwerkerorganisation sowie Erträge aus den aktivierten Eigenleistungen. Die aktivierten Eigenleistungen betreffen die Eigenleistungen der konzerninternen Handwerkerorganisation sowie die Regiekosten für Großmodernisierungen.

Langfristige Mietverträge

Vonovia hat als Leasinggeber langfristige Mietverträge für Gewerbeimmobilien abgeschlossen. Dabei handelt es sich um nicht kündbare Operating-Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:

in Mio. €

 

31.12.2016

 

31.12.2017

 

 

 

 

 

Summe der Mindestleasingzahlungen

 

62,1

 

82,2

Fälligkeit innerhalb eines Jahres

 

18,5

 

26,0

Fälligkeit von 1 bis 5 Jahren

 

40,5

 

50,7

Fälligkeit nach 5 Jahren

 

3,1

 

5,5

Verkehrswerte (Fair Values)

Die Bestimmung des Gesamtwertes des Wohnungsportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Value des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolios zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrswertermittlung von Vonovia folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13.

Vonovia bewertet sein Portfolio in Deutschland anhand des sogenannten Discounted-Cashflow (DCF)-Verfahrens. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Die Einnahmen setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter der Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand zusammen. Diese sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (empirica und IVD), sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, empirica, Bertelsmannstiftung u. a.) abgeleitet.

Auf der Kostenseite sind Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung berücksichtigt und im Betrachtungszeitraum inflationiert (II. BV; deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist). Weitere Kostenpositionen sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebskosten und Mietausfall. Im Bestand durchgeführte werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze eingewertet.

Auf dieser Grundlage werden die prognostizierten Cashflows auf einer jährlichen Basis berechnet und dann zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende des zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Der angewandte Diskontierungszinssatz reflektiert die Marktsituation, die Lage, den Objekttyp, besondere Objektmerkmale (z. B. Erbbau, Preisbindung), die Renditeerwartungen eines potenziellen Investors und das Risiko der prognostizierten künftigen Cashflows der Immobilie. Der so ermittelte Barwert wird durch Abzug marktüblicher Transaktionskosten wie Grunderwerbssteuer, Makler- und Notarkosten auf den Marktwert übergeleitet.

Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio wurden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Diskontierungszinssätze angesetzt.

Die Bewertung erfolgt grundsätzlich auf Basis homogener Bewertungseinheiten. Diese erfüllen die Kriterien an wirtschaftlich zusammenhängende und vergleichbare Grundstücke und Gebäude. Dazu gehören:

  • Räumliche Lage (Identität der Mikrolage und räumliche Nähe)
  • Vergleichbare Nutzungsarten, Gebäudeklasse, Baujahresklasse und Objektzustand
  • Gleiche Objekteigenschaften wie Preisbindung, Erbbaurecht und Voll- bzw. Teileigentum

Im Portfolio von Vonovia befinden sich mit unter 1% Wertanteil auch Entwicklungsflächen und Grundstücksflächen mit vergebenen Erbbaurechten. Bewertet werden die Entwicklungsflächen in einem Vergleichswertverfahren auf der Basis des örtlichen Bodenrichtwertes. Dabei werden Abschläge insbesondere für die bauliche Reife und die mögliche Nutzung, wie auch für die Wahrscheinlichkeit der Entwicklung und die Erschließungssituation berücksichtigt. Vergebene Erbbaurechte werden, wie auch das Immobilienportfolio, in einem Ertragswertverfahren bewertet. Eingangsgrößen sind hier Dauer und Höhe der Erbbauzinsen und der Bodenwert der Grundstücke.

Die Verkehrswerte (Fair Values) des Immobilienbestandes von Vonovia in Deutschland (inkl. conwert) wurden zum Stichtag 31. Dezember 2017 durch die interne Bewertungsabteilung anhand der beschriebenen Methodik ermittelt. Das Immobilienvermögen wird zusätzlich durch den unabhängigen Gutachter CBRE GmbH bewertet. Die Auswahl des externen Bewerters erfolgte durch eine Ausschreibung. Die vertraglich fixierte Vergütung für das Bewertungsgutachten ist unabhängig vom Bewertungsergebnis.

Der extern ermittelte Marktwert weicht weniger als 0,1% vom internen Bewertungsergebnis ab.

Für das Portfolio der conwert außerhalb Deutschlands wurde das Ergebnis der Bewertung durch den externen Gutachter CBRE in den Konzernabschluss übernommen. Auch diese Bestände wurden von CBRE in einem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei wurde der Wert einer Immobilie durch Multiplikation des Reinertrags (nachhaltig erzielbare Erträge abzüglich nicht umlegbarer Bewirtschaftungskosten, Mietausfallwagnis und Instandhaltungsmaßnahmen) mit einem Vervielfältiger ermittelt. Dieser Vervielfältiger ist abhängig vom Kapitalisierungszins und der Restnutzungsdauer.

Der Immobilienbestand von Vonovia findet sich in den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien) und zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte. Der des Immobilienbestandes mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken und vergebenen Erbbaurechten belief sich zum 31. Dezember 2017 auf 33.436,3 Mio. € (31.12.2016: 27.115,6 Mio. €). Dies entspricht für die bebauten Grundstücke einer Nettoanfangsrendite in Höhe von 3,6% (31.12.2016: 4,0%), einem Ist-Mieten-Multiplikator in Höhe von 19,7 (31.12.2016: 17,6) und einem Marktwert pro m2 in Höhe von 1.475 € (31.12.2016: 1.264 €).

Die wesentlichen Bewertungsparameter der Investment Properties (Level 3) stellen sich zum 31. Dezember 2017 aufgerissen nach regionalen Märkten* wie folgt dar:

 

 

Bewertungsergebnisse**

 

Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)

31.12.2017
Regionalmarkt

 

Verkehrs­wert Gesamt (in Mio. €)

 

davon zum Verkauf gehaltene Immobilien (in Mio. €)

 

davon selbst genutzte Immobilien (in Mio. €)

 

davon Investment Properties (in Mio. €)

 

Verwaltungs­kosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr)

 

Instand­haltungs­kosten Wohnen (in € pro m2/Jahr)

 

Marktmiete Wohnen
(in € pro m2/Jahr)

 

Markt­miet­steigerung Wohnen

 

Stabili­sierte Leer­stands­quote Wohnen

 

Dis­kontierungs­zinssatz Gesamt

 

Kapita­lisierungs­zinssatz Gesamt

*

Erläuterungen zu den regionalen Märkten vgl. Kapitel Portfoliostruktur im Lagebericht

**

Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 331,4 Mio. € für unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte, Anlagen im Bau und Sonstige, davon 255,9 Mio. € Investment Properties.

***

Das Ertragswertverfahren für den Bestand in Österreich nutzt nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Berlin

 

5.181,9

 

12,6

 

7,0

 

5.162,3

 

251

 

14,02

 

6,98

 

1,5%

 

1,4%

 

4,3%

 

2,9%

Rhein-Main-Gebiet

 

3.525,1

 

3,2

 

5,7

 

3.516,2

 

271

 

14,05

 

8,43

 

1,4%

 

1,3%

 

5,1%

 

3,7%

Rheinland

 

3.240,3

 

2,2

 

7,6

 

3.230,5

 

267

 

13,58

 

7,52

 

1,3%

 

2,0%

 

5,3%

 

4,0%

Südliches Ruhrgebiet

 

2.884,2

 

2,8

 

3,7

 

2.877,7

 

263

 

12,96

 

6,18

 

1,1%

 

2,6%

 

5,5%

 

4,5%

Dresden

 

2.875,2

 

0,0

 

5,1

 

2.870,1

 

236

 

14,59

 

6,47

 

1,3%

 

2,1%

 

5,4%

 

4,3%

Hamburg

 

1.940,1

 

2,5

 

2,9

 

1.934,7

 

257

 

14,22

 

7,76

 

1,3%

 

1,3%

 

4,9%

 

3,8%

München

 

1.820,2

 

6,6

 

2,4

 

1.811,2

 

258

 

13,79

 

10,69

 

1,5%

 

0,6%

 

4,9%

 

3,4%

Stuttgart

 

1.742,0

 

1,7

 

2,5

 

1.737,8

 

269

 

14,21

 

8,41

 

1,4%

 

1,5%

 

5,2%

 

3,8%

Nördliches Ruhrgebiet

 

1.417,5

 

2,3

 

3,8

 

1.411,5

 

266

 

13,31

 

5,79

 

0,9%

 

3,6%

 

5,8%

 

5,1%

Hannover

 

1.297,5

 

1,1

 

1,3

 

1.295,1

 

256

 

13,89

 

6,70

 

1,3%

 

1,9%

 

5,3%

 

4,0%

Kiel

 

992,3

 

4,5

 

2,8

 

985,1

 

255

 

14,39

 

6,37

 

1,2%

 

1,7%

 

5,3%

 

4,3%

Bremen

 

913,9

 

0,0

 

3,5

 

910,3

 

259

 

13,28

 

6,09

 

1,3%

 

2,4%

 

5,1%

 

3,9%

Leipzig

 

763,3

 

0,0

 

5,1

 

758,2

 

252

 

14,34

 

6,16

 

1,4%

 

4,0%

 

5,3%

 

4,0%

Westfalen

 

667,0

 

0,0

 

1,0

 

666,0

 

259

 

13,44

 

6,17

 

1,2%

 

2,0%

 

5,5%

 

4,4%

Freiburg

 

545,0

 

0,2

 

1,9

 

542,9

 

266

 

14,36

 

7,72

 

1,4%

 

1,0%

 

4,8%

 

3,4%

Sonstige strategische Standorte

 

2.102,8

 

4,3

 

4,5

 

2.094,0

 

267

 

13,82

 

6,96

 

1,2%

 

2,1%

 

5,3%

 

4,1%

Gesamt strategische Standorte

 

31.908,2

 

44,0

 

60,8

 

31.803,5

 

259

 

13,82

 

7,01

 

1,3%

 

2,0%

 

5,2%

 

3,8%

Non-Strategic Standorte

 

645,1

 

68,9

 

1,0

 

575,2

 

269

 

13,43

 

5,51

 

1,0%

 

5,6%

 

5,7%

 

5,0%

Vonovia Deutschland

 

32.553,3

 

112,9

 

61,7

 

32.378,6

 

259

 

13,81

 

6,96

 

1,3%

 

2,1%

 

5,2%

 

3,9%

Vonovia Österreich***

 

551,6

 

3,3

 

0,0

 

548,3

 

n. a.

 

n. a.

 

9,15

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

3,3%

 

 

Bewertungsergebnisse*

 

Bewertungsparameter Investment Properties (Level 3)

31.12.2016
Regionalmarkt

 

Verkehrs­wert Gesamt (in Mio. €)

 

davon zum Verkauf gehaltene Immobilien (in Mio. €)

 

davon selbst genutzte Immobilien (in Mio. €)

 

davon Investment Properties (in Mio. €)

 

Verwaltungs­kosten Wohnen (in € pro Mieteinheit/Jahr)

 

Instand­haltungs­kosten Wohnen (in € pro m2/Jahr)

 

Marktmiete Wohnen
(in € pro m2/Jahr)

 

Markt­miet­steigerung Wohnen

 

Stabili­sierte Leer­stands­quote Wohnen

 

Dis­kontierungs­zinssatz Gesamt

 

Kapita­lisierungs­zinssatz Gesamt

*

Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 103,0 Mio. € für unbebaute Grundstücke, vergebene Erbbaurechte und Sonstige, davon 93,4 Mio. € Investment Properties

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Berlin

 

3.448,3

 

0,6

 

13,0

 

3.434,7

 

245

 

13,78

 

6,57

 

1,3%

 

1,7%

 

4,6%

 

3,3%

Rhein-Main-Gebiet

 

3.099,8

 

7,0

 

4,8

 

3.088,0

 

266

 

13,98

 

8,21

 

1,4%

 

1,3%

 

5,5%

 

4,1%

Rheinland

 

2.847,4

 

2,5

 

4,7

 

2.840,1

 

262

 

13,54

 

7,26

 

1,3%

 

2,0%

 

5,5%

 

4,2%

Dresden

 

2.438,6

 

0,0

 

5,5

 

2.433,1

 

231

 

14,24

 

6,07

 

1,2%

 

2,3%

 

5,6%

 

4,5%

Südliches Ruhrgebiet

 

2.370,7

 

4,5

 

4,0

 

2.362,2

 

259

 

13,09

 

5,85

 

1,1%

 

2,8%

 

6,0%

 

5,0%

Hamburg

 

1.733,2

 

0,7

 

2,6

 

1.729,9

 

252

 

14,24

 

7,47

 

1,2%

 

1,5%

 

5,1%

 

4,1%

München

 

1.651,9

 

6,3

 

2,5

 

1.643,1

 

255

 

13,69

 

10,15

 

1,5%

 

0,9%

 

5,0%

 

3,5%

Stuttgart

 

1.584,7

 

6,1

 

7,8

 

1.570,9

 

264

 

13,98

 

8,15

 

1,4%

 

1,6%

 

5,5%

 

4,2%

Nördliches Ruhrgebiet

 

1.290,8

 

3,1

 

4,1

 

1.283,6

 

261

 

13,27

 

5,54

 

0,9%

 

4,0%

 

6,0%

 

5,4%

Hannover

 

1.027,1

 

1,1

 

1,3

 

1.024,8

 

252

 

13,77

 

6,44

 

1,2%

 

2,1%

 

5,7%

 

4,5%

Kiel

 

861,2

 

0,0

 

2,9

 

858,3

 

251

 

14,24

 

6,14

 

1,2%

 

1,8%

 

5,7%

 

4,8%

Bremen

 

761,6

 

0,2

 

3,9

 

757,5

 

255

 

13,05

 

5,87

 

1,3%

 

2,8%

 

5,5%

 

4,3%

Westfalen

 

588,9

 

0,1

 

1,1

 

587,7

 

254

 

13,53

 

5,92

 

1,1%

 

2,4%

 

5,8%

 

4,8%

Freiburg

 

493,3

 

0,8

 

1,7

 

490,8

 

261

 

14,12

 

7,58

 

1,4%

 

1,2%

 

5,0%

 

3,7%

Leipzig

 

260,7

 

0,5

 

0,5

 

259,8

 

246

 

13,21

 

5,82

 

1,2%

 

3,7%

 

5,6%

 

4,5%

Sonstige strategische Standorte

 

1.882,5

 

5,4

 

3,2

 

1.873,9

 

264

 

13,59

 

6,66

 

1,2%

 

2,2%

 

5,6%

 

4,4%

Gesamt strategische Standorte

 

26.340,7

 

38,9

 

63,5

 

26.238,3

 

254

 

13,69

 

6,73

 

1,3%

 

2,2%

 

5,5%

 

4,2%

Non-Strategic Standorte

 

671,9

 

22,1

 

1,2

 

648,6

 

261

 

13,08

 

5,15

 

0,9%

 

5,7%

 

6,0%

 

5,3%

Vonovia Deutschland

 

27.012,6

 

61,0

 

64,7

 

26.886,9

 

255

 

13,66

 

6,66

 

1,2%

 

2,4%

 

5,5%

 

4,3%

Vonovia Österreich

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

Der Ansatz der Inflationsrate ist portfolioübergreifend homogen und beträgt 1,5%. Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im Geschäftsjahr 2017 auf 3.434,1 Mio. € (2016: 3.236,1 Mio. €).

Sensitivitätsanalysen

Die Analysen der Sensitivitäten des Immobilienbestandes von Vonovia zeigen den Einfluss der vom Markt beeinflussbaren Werttreiber. Insbesondere sind das die Marktmieten- und Marktmietenentwicklung, die Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die sowie die Zinssätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander nach regionalen Märkten abgebildet.

Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar. Zusammenhänge können beispielsweise zwischen den Parametern Leerstand und Marktmiete entstehen. Trifft eine steigende Wohnungsnachfrage auf ein sich nicht adäquat entwickelndes Angebot, können sowohl reduzierte Leerstände als auch gleichzeitig steigende Marktmieten beobachtet werden. Wird die steigende Nachfrage allerdings durch eine hohe Leerstandsreserve am Standort kompensiert, kommt es nicht zwingend zu Änderungen des Marktmietniveaus.

Eine geänderte Wohnungsnachfrage kann darüber hinaus auch Einfluss auf das Risiko der erwarteten Zahlungsströme nehmen, das sich dann in angepassten Ansätzen der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen zeigt. Allerdings müssen sich die Effekte nicht zwangsläufig begünstigen, wenn die geänderte Nachfrage nach Wohnimmobilien beispielsweise durch gesamtwirtschaftliche Entwicklungen überlagert wird.

Des Weiteren können sich neben der Nachfrage auch andere Faktoren auf die genannten Parameter auswirken. Als Beispiel seien hier Änderungen im Wohnungsbestand, des Verkäufer- und Käuferverhaltens, politische Entscheidungen oder Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt aufgeführt.

Nachfolgend werden die prozentualen Wertauswirkungen bei einer Änderung der Bewertungsparameter aufgezeigt. Die absolute Wertauswirkung ergibt sich durch Multiplikation der prozentualen Auswirkung mit dem der Investment Properties.

 

 

Änderung Parameter

31.12.2017

 

Verwaltungs­kosten Wohnen

 

Instandhaltungs­kosten Wohnen

 

Kosten­steigerung/Inflation

 

Marktmiete Wohnen

 

Marktmiet­steigerung Wohnen

 

Stabilisierte Leerstands­quote Wohnen

 

Dis­kontierungs- und Kapita­lisierungs­zins Gesamt

Regionalmarkt

 

-10%/+10%

 

-10%/+10%

 

-0,5%/+0,5%-Punkte

 

-2,0%/+2,0%

 

-0,2%/+2,0%-Punkte

 

-1%/+1%-Punkte

 

-0,25%/+0,25%-Punkte

*

Das Ertragswertverfahren für den Bestand in Österreich nutzt nur teilweise vergleichbare Bewertungsparameter.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Berlin

 

0,6/-0,6

 

2,1/-2,0

 

5,3/-5,4

 

-2,4/2,4

 

-8,5/10,1

 

1,9/-1,9

 

10,0/-8,3

Rhein-Main-Gebiet

 

0,6/-0,5

 

1,7/-1,7

 

3,2/-3,3

 

-2,2/2,3

 

-6,2/7,1

 

1,3/-1,7

 

7,4/-6,4

Rheinland

 

0,6/-0,6

 

1,9/-1,9

 

3,5/-3,6

 

-2,2/2,3

 

-6,0/6,8

 

1,8/-1,8

 

6,9/-6,1

Südliches Ruhrgebiet

 

0,9/-0,9

 

2,6/-2,6

 

4,4/-4,5

 

-2,4/2,4

 

-5,8/6,5

 

2,1/-2,2

 

6,0/-5,4

Dresden

 

0,8/-0,8

 

2,4/-2,4

 

4,2/-4,3

 

-2,3/2,3

 

-6,0/6,7

 

2,0/-2,0

 

6,5/-5,8

Hamburg

 

0,6/-0,6

 

2,0/-2,0

 

3,9/-4,0

 

-2,2/2,2

 

-6,5/7,5

 

1,4/-1,8

 

7,6/-6,7

München

 

0,4/-0,4

 

1,3/-1,3

 

3,3/-3,4

 

-2,0/2,0

 

-6,8/7,9

 

0,8/-1,6

 

8,6/-7,4

Stuttgart

 

0,5/-0,5

 

1,7/-1,7

 

3,3/-3,4

 

-2,2/2,2

 

-6,1/6,9

 

1,6/-1,7

 

7,1/-6,2

Nördliches Ruhrgebiet

 

1,1/-1,1

 

3,1/-3,1

 

4,7/-4,8

 

-2,6/2,6

 

-5,5/6,1

 

2,4/-2,4

 

5,3/-4,8

Hannover

 

0,7/-0,7

 

2,3/-2,3

 

4,1/-4,2

 

-2,3/2,3

 

-6,1/6,9

 

1,9/-1,9

 

6,8/-6,0

Kiel

 

0,9/-0,9

 

2,6/-2,6

 

4,4/-4,5

 

-2,4/2,4

 

-6,1/6,9

 

2,1/-2,0

 

6,4/-5,7

Bremen

 

0,9/-0,9

 

2,7/-2,7

 

5,4/-5,5

 

-2,3/2,3

 

-6,7/7,8

 

2,1/-2,1

 

7,2/-6,3

Leipzig

 

0,8/-0,8

 

2,5/-2,5

 

5,0/-5,0

 

-2,5/2,5

 

-6,5/7,5

 

2,1/-2,1

 

7,0/-6,1

Westfalen

 

0,9/-0,9

 

2,8/-2,8

 

4,6/-4,7

 

-2,4/2,3

 

-6,0/6,7

 

2,1/-2,2

 

6,2/-5,5

Freiburg

 

0,6/-0,6

 

1,9/-1,9

 

3,9/-4,0

 

-2,4/2,3

 

-7,1/8,1

 

1,4/-1,8

 

8,1/-7,0

Sonstige strategische Standorte

 

0,7/-0,7

 

2,2/-2,2

 

3,8/-4,0

 

-2,3/2,4

 

-6,0/6,9

 

1,9/-1,9

 

6,6/-5,9

Gesamt strategische Standorte

 

0,7/-0,7

 

2,2/-2,1

 

4,2/-4,3

 

-2,3/2,3

 

-6,5/7,5

 

1,8/-1,9

 

7,4/-6,4

Non-Strategic Standorte

 

1,1/-1,1

 

3,4/-3,4

 

5,5/-5,5

 

-2,6/2,6

 

-5,9/6,6

 

2,5/-2,5

 

5,7/-5,1

Vonovia Deutschland

 

0,7/-0,7

 

2,2/-2,2

 

4,2/-4,3

 

-2,3/2,3

 

-6,5/7,5

 

1,8/-1,9

 

7,4/-6,4

Vonovia Österreich*

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

-1,6/1,6

 

n. a.

 

n. a.

 

7,3/-6,7

 

 

Änderung Parameter

31.12.2016

 

Verwaltungs­kosten Wohnen

 

Instandhaltungs­kosten Wohnen

 

Kosten­steigerung/Inflation

 

Marktmiete Wohnen

 

Marktmiet­steigerung Wohnen

 

Stabilisierte Leerstands­quote Wohnen

 

Dis­kontierungs- und Kapita­lisierungs­zins Gesamt

Regionalmarkt

 

-10%/+10%

 

-10%/+10%

 

-0,5%/+0,5%-Punkte

 

-2,0%/+2,0%

 

-0,2%/+0,2%-Punkte

 

-1%/+1%-Punkte

 

-0,25%/+0,25%-Punkte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Berlin

 

0,7/-0,7

 

2,3/-2,3

 

5,2/-5,2

 

-2,4/2,4

 

-7,7/9,0

 

1,9/-1,9

 

8,6/-7,4

Rhein-Main-Gebiet

 

0,6/-0,6

 

1,8/-1,8

 

2,9/-3,1

 

-2,2/2,2

 

-5,6/6,3

 

1,4/-1,6

 

6,5/-5,8

Rheinland

 

0,6/-0,6

 

2,0/-2,0

 

3,4/-3,5

 

-2,2/2,2

 

-5,6/6,4

 

1,7/-1,7

 

6,5/-5,7

Dresden

 

0,8/-0,8

 

2,6/-2,6

 

4,3/-4,4

 

-2,4/2,3

 

-5,8/6,4

 

2,0/-2,0

 

6,1/-5,5

Südliches Ruhrgebiet

 

1,0/-1,0

 

2,8/-2,9

 

4,2/-4,4

 

-2,5/2,4

 

-5,4/6,0

 

2,1/-2,1

 

5,4/-4,9

Hamburg

 

0,6/-0,6

 

2,1/-2,1

 

3,8/-3,9

 

-2,2/2,2

 

-6,2/7,0

 

1,5/-1,8

 

7,1/-6,2

München

 

0,4/-0,4

 

1,4/-1,4

 

3,3/-3,5

 

-2,0/2,0

 

-6,7/7,7

 

1,0/-1,5

 

8,3/-7,2

Stuttgart

 

0,5/-0,5

 

1,8/-1,8

 

3,4/-3,3

 

-2,2/2,2

 

-5,8/6,6

 

1,6/-1,6

 

6,7/-5,9

Nördliches Ruhrgebiet

 

1,1/-1,1

 

3,3/-3,3

 

4,6/-4,7

 

-2,6/2,6

 

-5,3/5,8

 

2,3/-2,3

 

5,0/-4,6

Hannover

 

0,8/-0,8

 

2,5/-2,5

 

3,8/-3,9

 

-2,3/2,3

 

-5,5/6,2

 

2,0/-1,9

 

6,0/-5,3

Kiel

 

0,9/-0,9

 

2,7/-2,7

 

4,1/-4,2

 

-2,3/2,4

 

-5,5/6,2

 

2,0/-2,0

 

5,8/-5,1

Bremen

 

0,9/-0,9

 

2,8/-2,8

 

4,9/-5,0

 

-2,3/2,2

 

-6,1/6,8

 

2,0/-2,1

 

6,4/-5,7

Westfalen

 

0,9/-0,9

 

3,0/-3,0

 

4,4/-4,6

 

-2,3/2,3

 

-5,6/6,2

 

2,1/-2,1

 

5,7/-5,1

Freiburg

 

0,6/-0,6

 

1,9/-2,0

 

3,7/-3,8

 

-2,3/2,3

 

-6,6/7,5

 

1,5/-1,7

 

7,4/-6,5

Leipzig

 

0,9/-0,9

 

2,7/-2,8

 

4,6/-4,8

 

-2,7/2,6

 

-6,1/6,7

 

2,1/-2,2

 

6,0/-5,5

Sonstige strategische Standorte

 

0,8/-0,8

 

2,3/-2,3

 

3,8/-3,9

 

-2,3/2,3

 

-5,7/6,4

 

1,8/-1,9

 

6,2/-5,5

Gesamt strategische Standorte

 

0,7/-0,7

 

2,3/-2,3

 

4,0/-4,1

 

-2,3/2,3

 

-6,0/6,8

 

1,8/-1,9

 

6,7/-5,9

Non-Strategic Standorte

 

1,2/-1,2

 

3,7/-3,7

 

5,4/-5,4

 

-2,6/2,6

 

-5,5/6,1

 

2,5/-2,5

 

5,1/-4,7

Vonovia Deutschland

 

0,7/-0,7

 

2,3/-2,3

 

4,0/-4,1

 

-2,3/2,3

 

-6,0/6,8

 

1,8/-1,9

 

6,6/-5,9

Vonovia Österreich

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

 

n. a.

Vertragliche Verpflichtungen

Im Zusammenhang mit wichtigen Akquisitionen ging Vonovia vertragliche Verpflichtungen ein oder hat solche indirekt durch erworbene Gesellschaften übernommen, unter anderem in Form von Sozialchartas, durch die ihre Fähigkeit, Teile seines Portfolios frei zu veräußern, Mieten für bestimmte Einheiten zu erhöhen bzw. bestehende Mietverträge zu kündigen, eingeschränkt wird und die im Falle eines Verstoßes teilweise zu erheblichen Vertragsstrafen führen können. Darüber hinaus wurden bei bestimmten Teilen des Portfolios im Zuge des Erwerbs und der Finanzierung zudem die Verpflichtung eingegangen, je Quadratmeter einen bestimmten Durchschnittsbetrag für Instandhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen aufzuwenden.

Diese Verpflichtungen verlieren nach einer bestimmten Zeit oft vollständig oder teilweise ihre Gültigkeit. Zum 31. Dezember 2017 unterlagen rund 153.000 Wohneinheiten von Vonovia einer oder mehreren vertraglichen Beschränkungen sowie anderen Verpflichtungen.

  • Verkaufsbeschränkungen: Zum 31. Dezember 2017 unterlagen ca. 55.000 Wohneinheiten Verkaufsbeschränkungen (außer Belegungsrechten). Von diesen Einheiten dürfen ca. 19.000 vor einem bestimmten Datum nicht frei verkauft werden. Solche Verkaufsbeschränkungen beinhalten ein vollständiges oder teilweises Verbot des Verkaufs von Wohneinheiten, und Bestimmungen, die die Zustimmung bestimmter Beauftragter des ursprünglichen Verkäufers vor einem Verkauf erfordern.
  • Vorkaufsrechte zu Vorzugsbedingungen: Etwa 5.000 Wohneinheiten dürfen nur verkauft werden, wenn den Mietern Vorkaufsrechte zu Vorzugsbedingungen gewährt werden. Das bedeutet, dass Vonovia verpflichtet ist, solchen Mietern die Wohneinheiten zu einem Preis anzubieten, der bis zu 15% unter dem Preis liegt, der erzielbar wäre, würden die fraglichen Wohneinheiten an Dritte verkauft.
  • Beschränkungen der Kündigung von Mietverträgen: Beschränkungen der Beendigung von Mietverträgen betreffen rund 64.000 Wohneinheiten. Diese Beschränkungen umfassen die Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Teilweise ist auch ein lebenslanger Kündigungsschutz vorgesehen.
  • Aufwendungen für Mindestinstandhaltung und Beschränkungen von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen: Etwa 130.000 Wohneinheiten unterliegen der Auflage, jährlich mindestens einen gewichteten Durchschnitt von 13,34 € pro Quadratmeter für Instandhaltung und Modernisierung aufzuwenden. Darüber hinaus sind rund 110.000 Wohneinheiten von Beschränkungen im Zusammenhang mit Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen betroffen, die eine Veränderung der sozioökonomischen Zusammensetzung der Mieterstruktur verhindern sollen (Verhinderung sogenannter Luxusmodernisierungen). Von den Beschränkungen zur Verhinderung sogenannter Luxusmodernisierungen sind einige dauerhaft vereinbart.
  • Beschränkungen von Mieterhöhungen: Beschränkungen von Mieterhöhungen (einschließlich Vorschriften zur Einholung von Zustimmungen zu sogenannten Luxusmodernisierungen) betreffen etwa 75.000 Wohneinheiten. Diese Beschränkungen können Vonovia daran hindern, die aus den betroffenen Einheiten potenziell erzielbaren Mieten tatsächlich zu realisieren.

In vielen Fällen sind bei Übertragung von Portfolios als Ganzes oder in Teilen bis hin zur Veräußerung einzelner Wohneinheiten die vorgenannten Pflichten von Erwerbern mit der Verpflichtung zur Weitergabe an etwaige weitere Erwerber zu übernehmen.

Aus strukturierten Finanzierungen bestehen für Vonovia grundsätzliche Restriktionen hinsichtlich der Mittelverwendung von Liquiditätsüberschüssen aus der Veräußerung von Immobilien, insbesondere in der Form von verpflichtenden Mindesttilgungen. Zahlungsmittelüberschüsse aus der Immobilienbewirtschaftung unterliegen ebenfalls in gewissem Rahmen Verfügungsregelungen.

Aufgrund ihrer Struktur und ihres Inhalts haben die oben genannten vertraglichen Verpflichtungen keinen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Investment Properties.

Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht übertragbarer Betriebskosten.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungsund Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärmeund Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung, ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik, typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.
Leerstandsquote
Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Verkehrswert-Step-up
Der Verkehrswert-Step-up ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Erlös aus der Veräußerung einer Wohneinheit und ihrem Verkehrswert bezogen auf ihren Verkehrswert. Er zeigt den prozentualen Wertzuwachs für das Unternehmen bei der Veräußerung einer Wohneinheit vor weiteren Verkaufskosten.