19 Immaterielle Vermögenswerte

in Mio. €

 

Konzessionen,
gewerbliche
Schutzrechte,
Lizenzen und
ähnliche Rechte

 

Selbst
erstellte
Software

 

Kunden­beziehungen
und ähnliche Werte

 

Geschäfts-
oder
Firmenwert

 

Summe

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2017

 

31,2

 

4,7

 

12,1

 

2.718,9

 

2.766,9

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

8,2

 

 

 

231,9

 

240,1

Zugänge

 

7,6

 

1,8

 

 

 

9,4

Abgänge

 

–9,7

 

 

 

 

-9,7

Stand: 31. Dezember 2017

 

37,3

 

6,5

 

12,1

 

2.950,8

 

3.006,7

Kumulierte Abschreibungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2017

 

19,8

 

1,6

 

2,4

 

 

23,8

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

4,7

 

 

 

 

4,7

Abschreibungen des Berichtsjahres

 

8,9

 

1,7

 

2,9

 

 

13,5

Wertminderung

 

 

 

 

337,3

 

337,3

Abgänge

 

-9,7

 

 

 

 

-9,7

Stand: 31. Dezember 2017

 

23,7

 

3,3

 

5,3

 

337,3

 

369,6

Buchwerte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 31. Dezember 2017

 

13,6

 

3,2

 

6,8

 

2.613,5

 

2.637,1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2016

 

25,8

 

2,9

 

 

2.714,7

 

2.743,4

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

0,1

 

 

7,8

 

4,2

 

12,1

Zugänge

 

9,3

 

2,0

 

4,3

 

 

15,6

Abgänge

 

-4,0

 

-0,2

 

 

 

-4,2

Stand: 31. Dezember 2016

 

31,2

 

4,7

 

12,1

 

2.718,9

 

2.766,9

Kumulierte Abschreibungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2016

 

19,3

 

0,1

 

 

 

19,4

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

0,1

 

 

 

 

0,1

Abschreibungen des Berichtsjahres

 

4,4

 

1,5

 

2,4

 

 

8,3

Abgänge

 

-4,0

 

 

 

 

-4,0

Stand: 31. Dezember 2016

 

19,8

 

1,6

 

2,4

 

 

23,8

Buchwerte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 31. Dezember 2016

 

11,4

 

3,1

 

9,7

 

2.718,9

 

2.743,1

Geschäfts- oder Firmenwerte

Die Geschäfts- oder Firmenwerte betragen zum 31. Dezember 2017 2.613,5 Mio. €. Im Vergleich zum 31. Dezember 2016 haben sich die Geschäfts- oder Firmenwerte um 105,4 Mio. € verringert. Die Veränderung resultiert aus einem Zuwachs aus der conwert-Akquisition 2017 in Höhe von 231,9 Mio. € und einer vollständigen Abschreibung des Goodwills im Geschäftsbereich Ost aus dem Segment Bewirtschaftung in Höhe von 337,3 Mio. €.

Die Allokation der Geschäfts- oder Firmenwerte auf die regionalen Geschäftsbereiche sowie auf das Segment Value-add Business erfolgt anhand der beiden die erwarteten Synergieeffekte des Unternehmenszusammenschlusses reflektierenden Indikatoren „Direkte Plansynergien“ und „Fair Values“.

Im 4. Quartal wurde die verpflichtende jährliche Werthaltigkeitsprüfung durchgeführt. Im Rahmen des Werthaltigkeitstests wurde nach IAS 36.19 zunächst der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten Detailplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren ermittelt. Diese wurde aus der von Vorstand und Aufsichtsrat verabschiedeten Fünfjahresplanung auf Konzernebene abgeleitet. Wesentlicher Treiber für die Ergebnisse der Fünfjahresplanung in Bezug auf die regionalen Geschäftsbereiche des Segments Bewirtschaftung sind die Steigerung der Bruttomieteinnahmen um durchschnittlich 4,3% p. a. sowie die geplante Reduzierung der auf 2,3% am Ende des Detailplanungszeitraumes. Die Entwicklung des Segments Value-add Business ist im Wesentlichen geprägt durch die Ausweitung bestehender Geschäftsfelder (Handwerkerorganisation, Multimedia, WEG-Verwaltung, Smart Metering u. a.). Dem gegenüber steht eine Steigerung der operativen Kosten unter Berücksichtigung der Inflationsrate. Die Entwicklungen dieser Werte entsprechen den Erfahrungen der Vergangenheit zur Entwicklung des Geschäftsmodells. Aus dem letzten Detailplanungsjahr wurden die Cashflows zur Berechnung der ewigen Rente abgeleitet. Die Planung wurde unter Berücksichtigung beeinflussbarer sowie nicht oder kaum beeinflussbarer Faktoren erstellt.

Wesentliche Parameter für die Ermittlung des Nutzungswerts sind die nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC), die Auszahlungen für Instandhaltungs- und sowie Mietsteigerungen.

Die Wachstumsrate wurde regionalspezifisch auf Basis der Ist-Mieten ermittelt. Die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten vor Steuern basieren auf dem als Dreimonatsdurchschnitt nach der Svensson-Methode ermittelten risikolosen Zinssatz von 1,29%, einer Marktrisikoprämie von 6,75% sowie einem Beta von 0,54. Das Beta und die verwendete Eigenkapitalquote sind auf Basis eines Peer-Vergleichs bestimmt.

Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten

in Mio. €

 

GB
Nord

 

GB
Ost

 

GB
Südost

 

GB
West

 

GB
Mitte

 

GB
Süd

 

GB
Zentral

 

Segment
Value-add
Business

 

Konzern

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Geschäfts- oder Firmenwerte 2016

 

481,4

 

307,7

 

337,7

 

527,8

 

400,1

 

455,3

 

11,2

 

197,7

 

2.718,9

Zugang durch Akquisitionen

 

39,6

 

29,6

 

32,3

 

48,2

 

32,2

 

33,0

 

2,6

 

14,4

 

231,9

Abgang durch Abschreibung

 

 

-337,3

 

 

 

 

 

 

 

-337,3

Geschäfts- oder Firmenwerte 2017

 

521,0

 

 

370,0

 

576,0

 

432,3

 

488,3

 

13,8

 

212,1

 

2.613,5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

WACC vor Steuern 2017 in %

 

4,5

 

4,5

 

4,5

 

4,6

 

4,5

 

4,5

 

4,5

 

4,7

 

WACC vor Steuern 2016 in %

 

3,8

 

3,8

 

3,9

 

3,9

 

3,9

 

3,9

 

3,8

 

4,1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nachhaltige Wachstumsrate 2017 in %

 

1,0

 

1,1

 

1,0

 

0,8

 

1,0

 

1,1

 

0,9

 

1,0

 

1,0

Nachhaltige Wachstumsrate 2016 in %

 

1,0

 

1,0

 

1,0

 

0,8

 

1,1

 

1,1

 

1,0

 

1,0

 

1,0

Das Ergebnis der Prüfung bestätigt, mit Ausnahme des Geschäftsbereichs Ost, die Werthaltigkeit der Geschäfts- oder Firmenwerte aus den Akquisitionen. Die Abschreibung war für die Region Ost infolge eines weiteren Anstiegs der Immobilienwerte durch die insbesondere in Berlin weiterhin beobachtbare Yield Compression in Verbindung mit einem Anstieg der Kapitalkosten (WACC) infolge eines gestiegenen Basiszinssatzes und einer geringeren Verschuldung der Peer Group erforderlich.

Die Wertberichtigung wurde in der Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung in der Position Abschreibungen erfasst. Der Nutzungswert für den Geschäftsbereich Ost beträgt zum Bilanzstichtag ca. 4,5 Mrd. €.

Bis zu einem Anstieg des durchschnittlichen gewichteten Kapitalkostensatzes (vor Steuern) um 0,26 Prozentpunkte würde sich kein weiterer Wertminderungsbedarf ergeben. Bei einem analogen Anstieg im Geschäftsjahr 2018 wie im Geschäftsjahr 2017 um 0,65 Prozentpunkte ergäbe sich ein Wertminderungsbedarf im Geschäftsbereich Süd von 0,5 Mrd. €, im Geschäftsbereich Nord von 0,4 Mrd. €, im Geschäftsbereich Mitte von 0,2 Mrd. € und im Geschäftsbereich Südost von 0,1 Mrd. €.

Mögliche Änderungen der weiteren wesentlichen Parameter im Vergleich zum 31. Dezember 2017 haben keinen Einfluss auf die Werthaltigkeit der Geschäfts- oder Firmenwerte.

Leerstandsquote
Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungsund Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärmeund Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z. B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z. B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung, ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik, typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.