Bezahlbarer Wohnraum durch serielles und modulares Bauen

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Bezahlbaren Wohnraum in zentralen Lagen zu schaffen, ist die drängendste Herausforderung der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Nach Einschätzung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) werden in den kommenden Jahren jährlich mindestens 400.000 neue Wohnungen benötigt, davon 80.000 Sozialwohnungen und mindestens weitere 60.000 Wohnungen im preisgünstigen Segment.

Für das Jahr 2016 rechnet der GdW mit der Fertigstellung von bundesweit rund 275.000 Wohneinheiten – der jährliche Neubaubedarf wird durch derzeitige Bautätigkeit also bei Weitem nicht erreicht. Insbesondere die schleppende Grundstücksmobilisierung, fehlende Genehmigungskapazitäten, hohe Baukosten, steigende Grunderwerbsteuern und hohe energetische Anforderungen in Verbindung mit zu geringer Investitionsförderung führen laut GdW dazu, dass die Neubautätigkeit für bezahlbaren Mietwohnungsbau nicht ausreichend an Fahrt aufnehmen kann. (Quelle: GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017)

Vonovia nimmt den Wohnungsmangel in Deutschland sehr ernst. So haben wir uns intensiv damit beschäftigt, wie wir neue und bezahlbare Wohnungen bauen können.

Als Bestandshalter ist es unser klares Ziel, Mietwohnungen zu bauen, diese langfristig zu bewirtschaften und zu Preisen zu vermieten, die ein Normalverdiener sich leisten kann. Damit steigt aber auch der Kostendruck für uns, denn nur wenn die Baukosten niedrig sind, ist auch eine Vermietung zu bezahlbaren Preisen möglich. Deshalb greifen wir bei unserer Bautätigkeit auf einen neuen Ansatz in der Immobilienwirtschaft zurück: serielle Fertigung und modulare Bauweise. Dabei wird die spätere Wohnung in Module unterteilt. Diese werden vorgefertigt, zur Baustelle transportiert und dann dort zusammengesetzt. Um die jeweiligen demografischen und infrastrukturellen Voraussetzungen zu berücksichtigen, wird das Haus, das durch das Zusammenführen der einzelnen Module entsteht, individuell angepasst.

Gleichzeitig werden die Bauvorhaben nicht in Einzelprojekten, sondern in Serie über systematische, standardisierte Prozesse umgesetzt. So können sowohl die Kosten für den Wohnungsneubau als auch die Bauzeit erheblich reduziert werden, was wiederum die Anwohner entlastet. Darüber hinaus erfüllt die Methode durch die präzise Vorfertigung der Module im Werk hohe Qualitätsstandards.

Ein wesentlicher Vorteil ergibt sich für Vonovia daraus, dass wir in unseren Beständen über Grundstücke und Aufstockungspotenziale verfügen. So müssen wir keine teuren Baugrundstücke erwerben, was sich in den Kosten niederschlagen würden oder die gar nicht erst verfügbar sind. Bei unseren Neubauaktivitäten unterscheiden wir daher zwei Varianten: Auf bebauten Grundstücken schaffen wir neuen Wohnraum durch Geschossaufstockungen und -ausbauten. Auf unbebauten Grundstücken erstellen wir neue Gebäude.

Der Kostendruck ist jedoch nicht die einzige Herausforderung, die Vonovia bei seinen Bauprojekten bewältigen muss: Die Änderungen sowie unterschiedliche Richtlinien der Landesbauordnungen erschweren ebenfalls den Prozess und machen eine vollumfängliche Adaption des modularen Neubausystems nur bedingt möglich. So können Gebäude in einer Holz-Hybridbauweise aufgrund unterschiedlicher Brandschutzanforderungen nicht in allen Bundesländern mit fünf Obergeschossen errichtet werden. Darüber hinaus haben die weiterführenden Anforderungen an die Barrierefreiheit signifikanten Einfluss auf das modulare Konzept – und damit auch auf die Baukosten.

Unterschiedliche kommunale Anforderungen haben immer wieder deutliche Auswirkungen auf die Realisierbarkeit von Bauprojekten. Es ist zum Teil schwierig, gestalterische Vorgaben zu erfüllen oder die benötigten Stellplätze nachzuweisen, die aufgrund von Flächenmangel nicht vollumfänglich gebaut werden können.

Zur Lösung dieser Herausforderungen stehen wir an verschiedenen Stellen in einem intensiven Dialog mit der Politik und den Kommunen. Auch eine möglichst langfristige und detaillierte Planung sowie ein gut funktionierendes regionales Netzwerk und eine gute Zusammenarbeit mit den Bauämtern sind für den Erfolg der Bauprojekte entscheidend.

Im Bereich der Dachgeschossaufstockungen treten Bestandsmieter dem Bauvorhaben nicht selten mit Bedenken gegenüber. Durch ein frühzeitiges Informieren und Integrieren der Mieter durch die Regionalleiter und den Bauleiter können in gemeinschaftlicher Arbeit mit den Mietern die anfängliche Reserviertheit gelöst werden.

Berücksichtigung des demografischen Wandels in den Bauprojekten

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Der demografische Wandel in Deutschland – zum einen hervorgerufen durch das Älterwerden der Bevölkerung, zum anderen durch die Migrationsbewegungen in und nach Deutschland – führt nicht nur dazu, dass neuer Wohnraum benötigt wird. Zusätzlich muss er auch die gesellschaftlichen Entwicklungen aufnehmen und die damit einhergehenden Anforderungen erfüllen. So spielt z. B. das Thema Barrierefreiheit eine große Rolle, aber auch die Größe der Wohnungen, die neu gebaut werden.

Alle neu gebauten Wohnungen von Vonovia sind über die gesetzlichen Anforderungen hinaus barrierearm, d. h. dass keine Absätze von mehr als zwei Zentimetern in den Wohnungen vorhanden sind. Auch die Verbauung von breiteren Wohnungseingangs- und Innentüren, die die Nutzung eines Rollators in der Wohnung bequem ermöglichen, sind Standard. Zusätzlich ist in allen Neubauten von Vonovia eine Liftanlage vorgesehen. Auch im Bereich der Gebäudeaufstockung gibt es Bestrebungen, Liftanlagen nachträglich an das Gebäude zu bauen. Hier arbeitet Vonovia aktuell daran, kostengünstige und vertretbare Alternativen zu den bisherigen Liftkonzepten zu entwickeln.

Berücksichtigung von Umweltrichtlinien und -standards in den Neubauprojekten

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Bei seinen Neubauprojekten hält Vonovia die verschärften Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) vollumfänglich ein. Dies bedeutet nicht nur einen niedrigen Wärmebedarf der Gebäude, sondern auch einen hervorragenden sommerlichen Wärmeschutz durch umfassende Dachdeckendämmung sowie außenliegende Verschattung (Rollläden) im Süd- und Westbereich der Gebäude. Der sommerliche Wärmeschutz wird auch bei den Gebäudeaufstockungen berücksichtigt. Darüber hinaus werden sowohl bei den Neubauten als auch bei den Gebäudeaufstockungen nachhaltige und recyclefähige Bau- und Dämmstoffe eingesetzt.