Managementansatz: Kontinuierliche Optimierung des Gebäudebestands

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Mit einer Strategie der Profitabilität und Nachhaltigkeit wollen wir unseren Unternehmenswert kontinuierlich steigern. Dieses Ziel steht im Mittelpunkt unserer Geschäftsaktivitäten. Dabei spielt die Qualität unseres Bestands eine zentrale Rolle.

Bestandsqualität definieren wir zum einen als den guten baulichen Zustand unserer Objekte. Zum anderen wollen wir die Portfolioqualität – den Wert und den Ertrag unseres Portfolios – durch Neubau, ganzheitliche Quartiersentwicklungen sowie gezielte An- und Verkäufe verbessern.

Erhalt und Erhöhung der baulichen Bestandsqualität

Die bauliche Qualität erhalten bzw. erhöhen wir durch Instandhaltung und Modernisierung unseres Bestands. Im Rahmen der Instandhaltungsmaßnahmen sorgen wir dafür, dass die Substanz unserer Gebäude bewahrt wird, im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen heben wir Gebäude und Wohnungen auf einen neuen Nutzungsstandard.

Die Entscheidung über eine Bestandsinvestition treffen wir sowohl aus operativen als auch aus strategischen Gründen. In jedem Fall stützt sie unsere Ziele – und dazu zählt zuvorderst die Kundenzufriedenheit. Unsere Investitionen erstrecken sich über den gesamten Bestand und alle Bundesländer.

Kontinuierliche Instandhaltung zur Substanzwahrung unseres Bestands

Instandhaltungsmaßnahmen zählen bei uns zu den regelmäßig getätigten und langfristig geplanten wirtschaftlichen Aufwendungen. Über die Kontinuität vermeiden wir Aufwandsspitzen und verteilten unsere Kapazitäten. Abgesehen davon vermeiden wir durch die Regelmäßigkeit Zusatzkosten, die sich aus einer verzögerten Instandhaltung häufig ergeben.

Welche Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden und wo, bestimmt sich zum einen aus langfristigen Planungen und zum anderen aus kurzfristig identifizierten Bedarfen, die uns im Rahmen von regelmäßigen Begehungen bekannt werden. Weiterhin können auch Einspareffekte ein Entscheidungsgrund für Instandhaltungsmaßnahmen sein: Wenn in unmittelbarer Umgebung eine Instandsetzung ansteht oder sich aus anderen Gründen Kostenvorteile ergeben, setzen wir noch nicht ganz fällige Objekte schon mit instand, um die Skaleneffekte, die sich aus unserer Unternehmensgröße ergeben, bestmöglich – und auch im Sinne der Kunden – nutzen können.

Energetische und wohnwertsteigernde Modernisierung zur Erhöhung des Nutzenstandards

Mit den Investitionen in Modernisierung heben wir Gebäude und Wohnungen auf einen neuen Nutzungsstandard. Grundsätzlich unterscheiden wir hier zwischen energetischen Modernisierungsmaßnahmen und wohnwertsteigernden Maßnahmen:

Die energetischen Modernisierungsmaßnahmen erfolgen typischerweise an der Gebäudehülle sowie in den Allgemeinflächen inkl. der Wärme- und Stromversorgung. Zum Beispiel verbessern wir die Dämmung der Wohnungen und bauen neue und technologisch bessere Heizungen ein. Der Energieverbrauch – und damit auch der CO2-Ausstoß der Wohnungen sowie die Nebenkosten für die Mieter – werden so erheblich gesenkt (siehe 2016 wurden über 13.000 Tonnen CO2-Emissionen eingespart).

Wohnwertsteigernde Maßnahmen schließen beispielsweise das Anbringen neuer Balkone oder die Modernisierung von Bädern und inzwischen auch von Küchen mit ein. Die Aufwertungen erfolgen innerhalb der abgeschlossenen Wohnraumfläche. Darüber hinaus gehen sie oftmals mit einem altersgerechten Umbau einher.

Gebäudemodernisierungen 2016 nach Regionen

Gebäudemodernisierungen 2016 nach Regionen (Landkarte)Gebäudemodernisierungen 2016 nach Regionen (Landkarte)
Top-10-Modernisierungsstandorte

Region

 

Stadt

 

WE

 

Fläche (in m2)

 

Investitions­volumen (in €)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

West

 

Dortmund

 

1.006

 

57.768

 

20.148.557,17

Südost

 

Dresden

 

1.357

 

76.238

 

15.747.700,83

Mitte

 

Frankfurt

 

235

 

14.503

 

12.304.611,21

Nord

 

Hamburg

 

389

 

24.739

 

10.850.021,80

Nord

 

Hannover

 

438

 

24.911

 

10.388.505,29

West

 

Essen

 

637

 

33.997

 

10.142.535,36

Nord

 

Bremen

 

311

 

18.453

 

9.801.775,00

Süd

 

Mainz

 

216

 

14.690

 

9.608.706,35

Nord

 

Kiel

 

289

 

17.694

 

7.708.046,00

Ost

 

Berlin

 

255

 

14.045

 

7.660.917,95

Gesamt

 

 

 

5.133

 

297.038

 

114.361.376,97

Mit seniorengerechtem Wohnraum auf den demografischen Wandel reagieren

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Wir möchten unseren Kunden den Verbleib in ihren Wohnungen auch im Alter ermöglichen. In unseren Modernisierungsprogrammen berücksichtigen wir deshalb auch die demografische Entwicklung: Die Alterspyramide verlagert ihren Schwerpunkt zunehmend nach oben zu den älteren Altersklassen. Nach Schätzungen von Eurostat (Juni 2016) waren 2015 21% der deutschen Bevölkerung 65 Jahre und älter. Prognosen gehen davon aus, dass dieser Prozentsatz in Deutschland bis zum Jahr 2030 auf 27,0 bis 27,5% steigen wird. (Quelle: www.ec.europa.eu)

So prüfen wir bei jeder Modernisierungsmaßnahme, an welchen Stellen wir einen Barriereabbau mit umsetzen können. Zu den Maßnahmen zählt, dass wir Schwellen und Stufen einebnen, Durchgänge verbreitern und im Bad bodengleiche Duschen oder ein unterfahrbares Waschbecken einbauen.

Auch bei anderen Alltagsthemen stellen wir unseren Bestand auf die Bedürfnisse der älteren Kunden ein: So senken wir bei Baumaßnahmen auch auf den Gemeinschaftsflächen die Barrieren und sorgen über separate Abstellflächen dafür, dass unsere Mieter ihre Rollatoren und ähnliche Hilfsmittel sicher abstellen können.

Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung

2016 haben wir 320,1 Mio. € (2015: 330,7 Mio. €) für Instandhaltung und Substanzerhalt sowie 472,3 Mio. € für Modernisierung und Weiterentwicklung des Bestands (2015: 355,6 Mio. €) aufgewendet. Das sind zusammen 792,4 Mio. € (2015: 686,3 Mio. €) bzw. 36 € pro Quadratmeter. Damit liegen wir gut 10% über dem Vorjahreswert von 33,04 € pro Quadratmeter.

Bestandsinvestitionen 2016

(in Mio. €)

Bestandsinvestitionen 2016 in Mio. € (Balkendiagramm)Bestandsinvestitionen 2016 in Mio. € (Balkendiagramm)

Wohnwertsteigernde Maßnahmen, die oftmals auch mit einem altersgerechten Umbau einhergehen, haben wir 2016 mit einem Volumen von rund 130 Mio. € realisiert (2015: 100 Mio. €). Über 9.500 (2015: 6.900) Wohnungen sind im Verlauf des Jahres 2016 fertiggestellt worden. Wo bautechnisch möglich, wurde nach Standards aus dem KfW-Programm 159 „Altersgerecht Umbauen“ umgebaut. Bis 2020 wollen wir insgesamt weitere 500 Mio. € in den Bereich des altengerechten Wohnens investieren.

Vonovia wird sein Investitionsprogramm weiter ausrollen: Im November 2016 wurde für 2017 ein Investitionsprogramm in Höhe von rund 1 Mrd. € beschlossen (Investitionsausgaben in 2017 zwischen 700 und 730 Mio. €). Die Schwerpunkte dabei liegen auf Bestandsverbesserung, Neubau und Dachgeschossaufstockung.

Verbesserung der Portfolioqualität

Die Qualität unseres Portfolios verbessern wir über unsere Aktivitäten im An- und Verkauf. Hier liegt unser Fokus darauf, Objekte zu akquirieren, die für eine langfristig erfolgreiche Bewirtschaftung durch unsere standardisierten Prozesse geeignet sind, und solche zu veräußern, die dieses Kriterium nicht erfüllen. Wichtige Kriterien bei der Beurteilung sind:

  • Standort: Befinden sich die (potenziellen) Objekte bzw. Bestände in Regionen, Städten, Lagen, die in unsere Strategie passen?
  • Gebäudesubstanz: Ist die Objekt- bzw. Bestandsqualität (potenziell) so, dass sie unserem Bewirtschaftungsansatz entspricht?
  • Perspektive: Lassen sich die Objekte bzw. Bestände im Sinne unserer Wertsteigerungsstrategie weiterentwickeln?

Gemessen am Verkehrswert befinden sich 91% unseres Gesamtportfolios in unseren 15 Regionalmärkten, die hauptsächlich Kernstädte und deren Umland, also Metropolregionen, umfassen. Lediglich ein kleiner Teil der strategischen Bestände befindet sich außerhalb dieser Metropolregionen (siehe GB 2016, Portfoliostruktur).