Ertragslage

Die positive Gesamtentwicklung des Konzerns im Geschäftsjahr 2016 spiegelt sich auch in einer positiven Entwicklung der Ertragslage wider. Die im Jahresverlauf des Vorjahres zu unterschiedlichen Zeitpunkten erworbenen Teilportfolios der GAGFAH, Franconia und SÜDEWO sind im Berichtsjahr 2016 erstmalig mit einem vollständigen Geschäftsjahresvolumen enthalten. Hinsichtlich der unterschiedlichen zeitlichen Einbeziehung der Ergebnisbeiträge der 2015 erworbenen Teilportfolios verweisen wir auf die Ausführungen im vorgelagerten Kapitel Gesamtentwicklung des Geschäfts.

Die nachfolgenden Kennzahlen geben einen Überblick über die Entwicklung der Ertragslage von Vonovia im Jahr 2016 und deren Werttreiber.

Wesentliche Kennzahlen zur Ertragsentwicklung

in Mio. €

 

2016

 

2015

*

Ausgliederung der Finanzerträge aus Beteiligungen an anderen Wohnungsunternehmen aus dem bereinigten EBITDA, Korrektur des Wertes 2015 um 0,4 Mio. €. Neue Zuordnung zu FFO-Zinsen

 

 

 

 

 

Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung

 

2.209,3

 

2.063,5

davon Mieteinnahmen Bewirtschaftung

 

1.538,1

 

1.414,6

Bereinigtes EBITDA Operations

 

1.094,0

 

957,6

Bereinigtes EBITDA Bewirtschaftung*

 

1.046,2

 

924,4

Bereinigtes EBITDA Extension

 

57,0

 

37,6

Bereinigtes EBITDA Sonstiges

 

-9,2

 

-4,4

FFO 1

 

760,8

 

608,0

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien

 

1.227,9

 

726,0

Bereinigtes EBITDA Vertrieb

 

92,5

 

71,1

Bereinigtes EBITDA*

 

1.186,5

 

1.028,7

Monatliche Ist-Miete (€/m2)

 

6,02

 

5,75

Wohnimmobilieneigenbestand (Anzahl WE)

 

333.381

 

357.117

Leerstandsquote in %

 

2,4

 

2,7

Instandhaltungs- und Modernisierungsleistung (€/m2)

 

36,18

 

33,04

davon Instandhaltungsaufwand und substanzwahrende Investitionen (€/m2)

 

14,88

 

15,92

davon Modernisierung (€/m2)

 

21,30

 

17,12

Anzahl erworbener Einheiten

 

2.815

 

168.632

Anzahl verkaufter Einheiten

 

26.631

 

15.174

davon Verkäufe Privatisierung

 

2.701

 

2.979

davon Verkäufe Non-Core

 

23.930

 

12.195

Mitarbeiter (Anzahl zum 31. Dezember)

 

7.437

 

6.368

Die Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung entwickelten sich im Geschäftsjahr 2016 entsprechend unseren Erwartungen positiv und betrugen insgesamt 2.209,3 Mio. € (2015: 2.063,5 Mio. €). Maßgeblich für diesen Anstieg war die Entwicklung der Mieteinnahmen im Segment Bewirtschaftung. Sie stiegen im Wesentlichen durch die im Laufe des Jahres 2015 getätigten Akquisitionen und ihrem nur anteiligen Einbezug im Jahr 2015 von 1.414,6 Mio. € auf 1.538,1 Mio. € in 2016 an. Die Leerstandsquote lag bei niedrigen 2,4% zum Jahresende 2016 (2015: 2,7%). Zum Jahresende 2016 bewirtschaftete Vonovia ein Portfolio von 333.381 eigenen Wohnungen (2015: 357.117). Dabei haben wir im Laufe des Jahres 2016 insgesamt 26.631 Einheiten verkauft (2015: 15.174) und 2.815 Einheiten (2015: 168.632) akquiriert.

Zu den Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung trugen 2016 das GAGFAH-Portfolio mit 814,0 Mio. € (März bis Dezember 2015: 702,5 Mio. €), das Franconia-Portfolio mit 28,1 Mio. € (April bis Dezember 2015: 21,1 Mio. €) und das SÜDEWO-Portfolio mit 128,8 Mio. € (Juli bis Dezember 2015: 68,3 Mio. €) bei.

Das bereinigte EBITDA Operations stieg um 14,2% von 957,6 Mio. € im Geschäftsjahr 2015 auf 1.094,0 Mio. € in 2016 an. Dazu haben beide Segmente, Bewirtschaftung und Extension, positiv beigetragen. Das bereinigte EBITDA Bewirtschaftung stieg um 13,2% von 924,4 Mio. € in 2015 auf 1.046,2 Mio. € an. Das bereinigte EBITDA Extension stieg um 51,6% von 37,6 Mio. € in 2015 auf 57,0 Mio. € in 2016 an. Im Segment Extension machte sich insbesondere der weitere Ausbau unserer Handwerkerorganisation positiv bemerkbar. Im Geschäftsjahr 2016 lag die Instandhaltungs- und Modernisierungsleistung pro Quadratmeter Wohnfläche insgesamt mit 36,18 € 9,5% über dem Vorjahreswert von 33,04 €. Der auf Modernisierung entfallende Anteil stieg von rund 52% in 2015 auf rund 59% in 2016 deutlich an. Die Konsolidierungseffekte, die wir im bereinigten EBITDA Sonstiges darstellen, lagen 2016 bei -9,2 Mio. € (2015: -4,4 Mio. €).

Das FFO 1 stieg von 608,0 Mio. € in 2015 um 25,1% auf 760,8 Mio. € in 2016 an. Die in das FFO 1 einfließenden FFO-Zinsen lagen 2016 bei -322,7 Mio. € (2015: -339,4 Mio. €), die laufenden Ertragsteuern FFO 1 bei -10,5 Mio. € (2015: -10,2 Mio. €).

Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien betrugen im Geschäftsjahr 2016 1.227,9 Mio. € (2015: 726,0 Mio. €). Maßgeblich für diesen Anstieg war die deutliche Steigerung der Verkäufe von insgesamt 15.174 Einheiten in 2015 auf 26.631 Einheiten in 2016. Dies ist im Wesentlichen auf die Forcierung der Verkäufe im Non-Core-Bereich zurückzuführen. Diese stiegen von 12.195 Einheiten in 2015 auf 23.930 Einheiten im Geschäftsjahr 2016 an.

Zu den Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien trugen 2016 das GAGFAH-Portfolio mit 290,3 Mio. € (März bis Dezember 2015: 259,6 Mio. €), das Franconia-Portfolio mit 7,0 Mio. € (April bis Dezember 2015: 5,4 Mio. €) und das SÜDEWO-Portfolio mit 10,5 Mio. € (Juli bis Dezember 2015: 0,2 Mio. €) bei.

Das bereinigte EBITDA Vertrieb stieg im Wesentlichen aufgrund des gesteigerten Verkaufsvolumens um 30,1% von 71,1 Mio. € in 2015 auf 92,5 Mio. € in 2016 an.

Insgesamt lag das bereinigte EBITDA von Vonovia 2016 mit 1.186,5 Mio. € 15,3% über dem Vorjahreswert von 1.028,7 Mio. €.

Zum Jahresende 2016 beschäftigte Vonovia 7.437 Mitarbeiter (2015: 6.368), davon entfallen 3.765 Mitarbeiter auf die Handwerkerorganisation (2015: 2.568).