Das Unternehmen

Vonovia steht für rund 333.000 Wohnungen in fast allen attraktiven Städten und Regionen Deutschlands. Der Gesamtverkehrswert beträgt rund 27 Mrd. € und das Nettovermögen nach EPRA-Definition rund 17 Mrd. € (EPRA – European Public Real Estate Association). Hinzu kommen circa 59.000 Wohnungen, die von Vonovia für Dritte verwaltet werden. Damit repräsentiert Vonovia das in Deutschland führende bundesweit aufgestellte Wohnungsunternehmen.

Vonovia stellt als modernes Dienstleistungsunternehmen die Kundenorientierung und damit die Zufriedenheit der Mieter in den Mittelpunkt. Ihnen ein bezahlbares, attraktives und lebenswertes Zuhause zu bieten, bildet die Voraussetzung für eine erfolgreiche Unternehmensentwicklung. Ein zentrales Servicecenter sowie die Objektbetreuer vor Ort und die eigene Technik- sowie Wohnumfeldorganisation sorgen dafür, dass die Anliegen unserer Mieter zeitnah, unkompliziert und zuverlässig erledigt werden.

Das Geschäftsmodell von Vonovia basiert auf zwei Säulen: der bundesweiten Vermietung von gutem und vor allem bezahlbarem Wohnraum und wohnungsnahen Dienstleistungen zu einem fairen Preis. Diese wohnungsnahen Dienstleistungen umfassen im Wesentlichen das Angebot von Kabel-TV, Badmodernisierung auf Mieterwunsch, automatisierte Zählerablesung und seniorengerechte Modernisierung von Wohnungen. Schließlich investiert Vonovia nachhaltig in die und Modernisierung der Gebäude.

Parallel zur nachhaltig erfolgreichen und modernen Bewirtschaftung entwickelt Vonovia den Immobilienbestand auch durch Akquisitionen und Verkäufe gezielt weiter. Darüber hinaus wird das Unternehmen im Rahmen von Nachverdichtung und Aufstockung zunehmend neue Wohnungen bauen. Die mit neu erworbenen Portfolios verbundenen Ziele liegen in einer gesamthaften Stärkung der regionalen Präsenz in Deutschland, in der Realisierung operativer und finanzieller Skaleneffekte sowie in einer Optimierung der Strukturen.

Als eines der führenden deutschen Wohnungsunternehmen steht Vonovia neben den Kunden zu weiteren, für die Unternehmensentwicklung bedeutsamen Anspruchsgruppen in vielfältigen und engen Beziehungen. Dies sind im Wesentlichen die Mitarbeiter, die Investoren, Lieferanten und Dienstleister sowie die gesellschaftlichen Interessengruppen einschließlich sog. Non-Governmental-/Non-Profit-Organisationen.

Während sich dieser Geschäftsbericht schwerpunktmäßig mit der Finanzberichterstattung den Investoren zuwendet, erfolgt die Berichterstattung an die übrigen Anspruchsgruppen im Rahmen eines separat veröffentlichten Nachhaltigkeitsberichts.

Unternehmensstruktur

Die Muttergesellschaft des Vonovia Konzerns ist in der Rechtsform einer SE organisiert. Diese wird von einem Vorstand geleitet, der die Geschäfte eigenverantwortlich führt und die strategische Ausrichtung des Konzerns entwickelt. Die Umsetzung erfolgt in enger Abstimmung mit dem Aufsichtsrat, der vom Vorstand regelmäßig über den Geschäftsverlauf, die Strategie sowie über potenzielle Chancen und Risiken informiert wird. Der Aufsichtsrat überwacht die Tätigkeiten des Vorstands.

Unternehmensstruktur

Unternehmensstruktur (Grafik)Unternehmensstruktur (Grafik)

Die Muttergesellschaft Vonovia SE nimmt im Konzern die Funktion der Managementholding wahr. In dieser Rolle ist sie für die Festlegung und Verfolgung der Gesamtstrategie und die Umsetzung in unternehmerische Ziele verantwortlich. Sie übernimmt für die Gruppe Bewirtschaftungs-, Finanzierungs-, Dienstleistungs- und Koordinationsaufgaben. Zudem verantwortet sie das Führungs-, Steuerungs- und Kontrollsystem sowie das Risikomanagement.

Das operative Kerngeschäft von Vonovia gliedert sich derzeit in sechs Geschäftsbereiche. Diese sind in Business Units unterteilt, die jeweils für durchschnittlich etwa 9.300 Wohneinheiten dezentral vor Ort zuständig sind.

Die Zuständigkeiten für die Aktivitäten der Bereiche Produktmanagement, Neubau und Modernisierung, Akquisition und Vertrieb sowie ihre kaufmännischen und operativen Unterstützungsfunktionen sind zentral gebündelt.

Zur Wahrnehmung der Managementfunktionen hat Vonovia eine Reihe von Servicegesellschaften gegründet. Durch die Bündelung von Unternehmensfunktionen auf einer einheitlichen Bewirtschaftungsplattform erzielt Vonovia Harmonisierungs-, Standardisierungs- und Skaleneffekte und erspart somit den Konzerngesellschaften das Unterhalten eigener Funktionen.

Die Vonovia SE ist in Deutschland ansässig. Der eingetragene Firmensitz ist Düsseldorf. Die Hauptgeschäftsstelle befindet sich in Bochum, Philippstraße 3.

Zum 31. Dezember 2016 gehörten 189 rechtliche Einheiten/Gesellschaften zur Unternehmensgruppe von Vonovia. Eine detaillierte Anteilsbesitzliste der Vonovia SE ist im Anhang dargestellt.

Die Steuerung des Geschäfts orientiert sich an den strategischen Ansätzen des Unternehmens und erfolgt über die drei Segmente Bewirtschaftung, Extension und Vertrieb.

Im Segment Bewirtschaftung sind alle Geschäftsaktivitäten zusammengefasst, die auf das wertsteigernde Management der Immobilienbestände ausgerichtet sind.

Im Segment Extension sind alle Geschäftsaktivitäten zusammengefasst, mit denen das Kerngeschäft um kundenorientierte Dienstleistungen ergänzt wird, die einen engen Bezug zum Vermietungsgeschäft haben und/oder dieses beeinflussen.

Das Segment Vertrieb leitet sich aus dem aktiven Management unseres Portfolios ab und bündelt alle Immobilienverkäufe aus dem Portfolio. Dazu zählen der Einzelverkauf von Wohnungen aus dem Teilportfolio sowie der Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke aus den Teilportfolios Non- und , die gebündelt als Non-Core-Verkäufe dargestellt werden.

Einzelheiten zur Geschäftssteuerung sind im Kapitel Steuerungssystem dargestellt.

Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, um während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Privatisierung
Im Teilportfolio „Privatisierung“ liegt unser Schwerpunktinteresse in der Generierung zusätzlichen Mehrwerts durch Privatisierung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Aufschlag gegenüber dem Verkehrswert.
Strategic
Im Teilportfolio „Strategic“ befinden sich Standorte mit überdurchschnittlichen Entwicklungspotenzialen, für die wir eine Strategie der werterhöhenden Bewirtschaftung verfolgen.
Non-Core/Non-Strategic
Im Teilportfolio „Non-Core“ liegt unser Schwerpunktinteresse im Verkauf von Immobilien in Lagen mit mittel- bis langfristig unterdurchschnittlichem Entwicklungspotenzial an private und institutionelle Investoren. Ausschlaggebend für die begrenzten Potenziale ist vor allem eine unterdurchschnittliche Objektbeschaffenheit in Kombination mit einer ebenso unterdurchschnittlichen Lagequalität.
Das Teilportfolio „Non-Strategic“ enthält Standorte und Objekte, die im Rahmen der aktuellen, umfassenden Überprüfung des Gesamtportfolios als nicht zwingend notwendig zur weiteren strategischen Entwicklung identifiziert wurden. Die Bestände, die dem Portfolio „Non-Strategic“ zugeordnet sind, unterliegen einer regelmäßigen Überprüfung und bieten weiteres Veräußerungspotenzial.