Brief des Vorstands

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren,

die Agenda von Vonovia war auch 2015 sehr gut gefüllt, und wir können uns über ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr freuen. Wir haben erneut entscheidende Weichen gestellt, die unsere Geschäftsentwicklung dynamisch vorangetrieben und unsere Aktie wertvoller gemacht haben.

2015 war für uns ein Jahr der Integration: Mit der GAGFAH und der SÜDEWO haben wir zwei besonders große Bestände in unser Portfolio aufgenommen. Insbesondere der Zusammenschluss mit der GAGFAH hat unsere Stellung als führendes, bundesweit aufgestelltes Wohnungsunternehmen gefestigt und ausgebaut. Damit ist unser Bestand auf rund 357.000 Wohneinheiten gewachsen. Die organisatorische Eingliederung verlief zügiger als geplant; dies zeigt, dass unsere Integrationsprozesse exzellent funktionieren.

Durch diese Zukäufe und durch organisches Wachstum haben wir unseren Umsatz und unser Ergebnis deutlich gesteigert und unsere Ziele teilweise sogar deutlich übertroffen. Gleichzeitig haben wir die Qualität unserer Bestände und Wohnungen systematisch und mit großem Engagement weiter verbessert. Das führt auch in diesem Jahr zu deutlichen Verbesserungen in der Zufriedenheit unserer Kunden. Unsere Grundüberzeugung gilt unverändert: Nur zufriedene Kunden bilden die Grundlage für ein langfristig erfolgreiches und profitables Unternehmen.

Die erfolgreiche Geschäftsentwicklung hat dazu geführt, dass Vonovia seit dem 21. September 2015 im DAX 30 geführt wird. Die Notierung in der ersten Börsenliga macht uns am Kapitalmarkt noch sichtbarer, national und besonders international. Gleichzeitig verleiht die DAX-Aufnahme von Vonovia der gesamte Branche mehr Sichtbarkeit und macht klar: Immobilien sind in Deutschland ein zentraler Wirtschaftszweig, der mit einer stärkeren marktwirtschaftlichen Bewirtschaftung sehr großes Potenzial bietet.

Dr. A. Stefan Kirsten, Rolf Buch, Gerald Klinck, Klaus Freiberg (Foto)

Von links nach rechts:
Dr. A. Stefan Kirsten, Rolf Buch, Gerald Klinck, Klaus Freiberg

Die Akquisitionen des vergangenen Jahres haben uns nicht nur zusätzliche Wohnungen und Wertsteigerung gebracht, sondern besonders die Erzielung von Synergien ermöglicht. Skaleneffekte, die den Mietern und Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, gleichermaßen zu Gute kommen. Hinzu kommt, dass wir durch innovative Dienstleistungen verstärkt zusätzliche Wachstumschancen nutzen.

Dies alles schlägt sich in deutlich verbesserten operativen Zahlen nieder: Wir haben den (Funds from Operations) je Aktie um 30,0% auf 1,30 € verbessert. Parallel dazu steigerten wir den Net Asset Value ( ) je Aktie um 30,3% auf 30,02 €. Auch die monatliche Miete pro Quadratmeter entwickelte sich erneut positiv und stieg (like-for-like) um 2,9% auf 5,78 €. Die sank erneut um 0,7 Prozentpunkte auf nunmehr 2,7%.

Aufgrund dieser gesunden Entwicklung können wir Ihnen gegenüber, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, unser abgegebenes Versprechen einhalten und der Hauptversammlung am 12. Mai 2016 eine Dividende pro Aktie von 0,94 € vorschlagen. Dies ist eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr von 27% und entspricht einer attraktiven Dividendenrendite von 3,3% bezogen auf den Aktienschlusskurs des letzten Jahres. Damit wollen wir 72% des FFO 1 ausschütten, was exakt unserer nachhaltigen Dividendenpolitik entspricht, rund 70% des FFO 1 an unsere Aktionäre weiterzugeben.

Dass diese Ausschüttung nicht zu Lasten unseres Wohnungsbestands geht, zeigen unsere Investitionen in unsere Wohnungen und Gebäude sowie in das Wohnumfeld. Inklusive der neu hinzugekommenen Bestände haben wir 2015 insgesamt 331 Mio. € in und 356 Mio. € in Modernisierung, die den Wert der Bestände erhöht und die Zukunftsfähigkeit der Bestände sichert, investiert.

Gleichzeitig haben wir mit dem weiteren Auf- und Ausbau unserer internen Dienstleistungen unsere Vor-Ort-Präsenz bei unseren Kunden kräftig ausgebaut. Inzwischen sind wir mit mehr als 3.400 eigenen Objektbetreuern und Handwerkern in unseren Siedlungen unterwegs. Hinzu kommen 300 fest angestellte Gärtner, die das Wohnumfeld pflegen. Damit haben wir die Kosten und Qualität unserer Leistungen selbst in der Hand. An dem sich weiter verbessernden Kundenzufriedenheitsindex lässt sich ablesen, dass unsere Mieter unsere geänderte Vorgehensweise wahrnehmen und honorieren.

Auch unseren Service haben wir weiterentwickelt und werden ab 2016 unsere zentrale Kundenbetreuung an den Standorten Duisburg und Dresden bündeln. Daneben haben wir unser Geschäft als Wohnungsverwalter ausgebaut und bewirtschaften seit Januar 2016 rund 90.000 Einheiten im Bereich der WEG-, Haus- und Drittverwaltung. Mit anderen Worten: Vonovia ist auch der führende Wohnungsverwalter in Deutschland und profitiert in diesem Bereich von Skaleneffekten.

Innovationen spielen für uns eine zentrale Rolle: Auch 2015 haben wir Trends in der Wohnungswirtschaft eingehend analysiert und uns mit den Wünschen unserer Kunden auseinandergesetzt. Wir haben neue Lösungen entwickelt, die wir effizient in der Fläche ausrollen. Dazu zählen unter anderem unser erfolgreiches Projekt im Bereich Smart Metering sowie das bei unseren Kunden sehr beliebte Angebot, das Badezimmer auf Mieterwunsch – hier bieten wir verschiedene Varianten an – zu renovieren. Unsere Innovationsstärke und die erfolgreiche Entwicklung unserer Handwerkerorganisation spiegeln sich darin wider, dass wir diese Geschäftsaktivitäten aufgrund der inzwischen erzielten Größe erstmals in der Berichterstattung in einem eigenen Segment „Extension“ ausweisen können.

Vonovia verfügt weiterhin über solide Finanzstrukturen. So konnten wir unseren Verschuldungsgrad mit 47% klar unter die Zielmarke von unter 50% senken. Dies resultiert aus einer deutlichen Wertsteigerung unseres Wohnungsbestands, die sich aus der Marktentwicklung, aus unserer aktiven Portfoliooptimierung und den umfassenden Modernisierungen ergibt. So haben wir im vergangenen Jahr den unseres Immobilienbestands durch Zukäufe und innere Wertsteigerung auf rund 24 Mrd. € nahezu verdoppelt.

Am Kapitalmarkt werden wir mit unserem Geschäftsmodell sehr gut verstanden – sowohl auf der Eigenkapital- als auch auf der Fremdkapitalseite. Wir können uns zu attraktiven Konditionen refinanzieren, wie die Platzierung von Anleihen im Gesamtwert von 3 Mrd. € im Dezember 2015 zu einem gewichteten Zinskupon von 1,69% pro Jahr zeigt. Auch unser ‚BBB+’- ist stabil. Unser Aktienkurs entwickelte sich im Vergleich zum Geschäftsjahr 2014 im vergangenen Jahr moderat, was insbesondere auf das allgemein schwierige Marktumfeld zurückzuführen ist. Lassen Sie mich aber festhalten: Wichtig ist, dass wir uns weiterhin operativ gut entwickeln, transparent sind und unsere Versprechen einhalten. In einem normalen gesamtwirtschaftlichen Umfeld sollte sich dann unsere Unternehmensentwicklung auch im Börsenkurs angemessen widerspiegeln. Dies hat auch die Entwicklung seit unserem Börsengang im Sommer 2013 gezeigt: Unsere Dividende ist um 40% und der Wert unserer Aktie um 75% bezogen auf den Jahresschlusskurs des Jahres 2015 gestiegen.

Wie Sie wissen, haben wir am 1. Dezember 2015 ein Übernahmeangebot für den Erwerb der Aktienmehrheit an der Deutschen Wohnen AG vorgelegt. Der hochverdichtete Berliner Mietmarkt hätte uns die Gelegenheit gegeben, unser erprobtes Geschäftsmodell weiter auszudehnen und unsere Vorteile in der Bewirtschaftung auszuspielen. Dafür erhielten wir das Votum von Ihnen, unserem Aktionariat: Auf unserer außerordentlichen Hauptversammlung am 30. November 2015 haben Sie uns mit rund 78% ihre Zustimmung für diesen Schritt gegeben. Für Ihre Unterstützung möchte ich mich bei Ihnen im Namen des gesamten Vorstands bedanken.

Mit unserem Übernahmeangebot hatten wir auf die Absicht der Deutschen Wohnen reagiert, die nordrhein-westfälische Wohnungsgesellschaft LEG zu erwerben. Dieser Zusammenschluss wäre nicht im Interesse unseres Unternehmens gewesen. Im Februar 2016 mussten wir konstatieren, dass wir nicht die ausreichende Anzahl an Deutsche Wohnen-Aktien angedient bekommen hatten. Mit diesem Ergebnis war es nicht möglich, unser Vorhaben umzusetzen und die versprochenen Synergien zu realisieren. Das Ergebnis ist natürlich enttäuschend, allerdings haben wir erreicht, dass die LEG eigenständig bleibt und somit auch in Zukunft ein wichtiger strategischer Partner für uns sein wird. Gleichzeitig ist die Position von Vonovia als führendes Wohnungsunternehmen mit einer bundesweiten Plattform bestätigt und darüber Klarheit im Markt erzielt worden. In den kommenden Jahren werden zwei Millionen Wohnungen aus größeren Portfolien auf den Markt kommen, die für unser Unternehmen zusätzliche Wachstumschancen beinhalten. Klar ist aber auch, dass das Ergebnis keinerlei Einfluss auf unsere erfolgreiche Strategie hat: Wir setzen längst nicht nur auf Akquisitionen und werden unser erfolgreiches Geschäftsmodell mit einer deutschlandweiten Plattform weiter ausbauen.

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, unsere Gesellschaft verändert sich in diesen Monaten grundlegend: Als Marktführer stehen wir in der Verantwortung, die Antworten auf drängende gesellschaftliche Fragen mitzugestalten. Steigende Wohnungsknappheit in den Städten, demografischer Wandel und Diversifikation der Lebenskonzepte – damit verbinden sich Herausforderungen, die von der Politik oder der Wirtschaft allein nicht gelöst werden können.

Mit der wachsenden Zuwanderung hat sich die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen weiter erhöht: Inzwischen wird der Bedarf an neuen Wohnungen in Deutschland auf jährlich 400.000 geschätzt. Um unseren Beitrag zur Lösung zu leisten, haben wir unseren Austausch mit Politik und Kommunen weiter intensiviert und geplante Vorhaben beschleunigt: Wir gehen davon aus, dass wir über Nachverdichtung und Neubau bereits bald in signifikanter Größenordnung zusätzlichen Wohnraum anbieten können.

Seit Herbst 2015 firmieren wir unter dem neuen Namen Vonovia. Der neue Name steht für den gemeinsamen Aufbruch der zusammengeschlossenen Unternehmen Deutsche Annington und GAGFAH und unser Geschäftsmodell, das neben dem Vermieten von Wohnungen auch innovative Dienstleistungen umfasst. Vonovia ist Anspruch und Verpflichtung zugleich: Wir wollen preiswerten und lebenswerten Wohnraum bieten, mit Innovationen die Maßstäbe unserer Branche setzen und Wertzuwachs für Kunden und Aktionäre erwirtschaften. Dies erreichen wir nur mit dem besonderen Engagement unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, bei denen ich mich im Namen des gesamten Vorstandes herzlich bedanken möchte. Ohne deren Leistungsbereitschaft, Motivation und Professionalität würden wir nicht dort stehen, wo wir heute sind.

Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, danken wir für das Vertrauen, das Sie uns mit Ihrer Beteiligung an Vonovia entgegenbringen. Das motiviert uns, diesen Weg auch 2016 zielstrebig weiterzuverfolgen – zu Ihrem Nutzen, zum Vorteil der Mieter und zum Wohl unseres Unternehmens.

Bochum, im März 2016

Ihr
Rolf Buch
Vorsitzender des Vorstands

Rolf Buch (CEO) (Unterschrift)

Rolf Buch (CEO)

FFO 1
Das Periodenergebnis bereinigt um das bereinigte Ergebnis aus Vertrieb, die Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, periodenfremde, einmalige und betriebszweckfremde Sondereinflüsse Einmal- bzw. Sondereinflüsse, das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties, Abschreibungen, latente und aperiodische laufende Steuern (Steueraufwand/-ertrag), Transaktionskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen und Bereitstellungszinsen, Bewertungseffekte von Finanzinstrumenten, die Aufzinsung von Rückstellungen insbesondere Pensionsrückstellungen, sowie sonstige nicht nachhaltig anfallende aperiodische Zinsaufwendungen und -erträge.
EPRA NAV/Bereinigter EPRA NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente und der latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente adjustiert. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter bereinigter EPRA NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
Leerstandsquote
Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Rating
Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Ratingagenturen vorgenommen.