Wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns

Geschäftsentwicklung 2015 – Überblick

Das Geschäftsjahr 2015 war für Vonovia insgesamt überaus erfolgreich und mit mehreren Akquisitionen verbunden.

Wir konnten unser operatives Geschäft und unser Immobilienportfolio wie geplant weiterentwickeln, unsere Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie fortführen, unsere Mietsteigerungen wie geplant umsetzen und unsere Leerstände weiter reduzieren. Darüber hinaus konnten wir durch zwei große Akquisitionen (GAGFAH und SÜDEWO) im Segment Bewirtschaftung unsere Marktposition und unser Immobilienportfolio maßgeblich ausbauen und haben die Integration dieser Bestände erfolgreich umgesetzt und unsere Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie auf diese Bestände ausgeweitet.

Im Segment Bewirtschaftung haben wir mit Wirkung zum 6. März 2015 das Immobilienportfolio der GAGFAH-Gruppe erworben. Durch Andienung von weiteren GAGFAH S.A.-Aktien im Rahmen des luxemburger Übernahmegesetzes erhöhte sich der Anteil am Grundkapital der GAGFAH S.A. auf 93,8%. Damit wurde ein bedeutsamer Schritt in der Expansion unseres Immobilienportfolios erreicht. Die GAGFAH S.A. sowie ihre Tochtergesellschaften sind in den Konzernabschluss der Vonovia SE seit 6. März 2015 einbezogen. Dieser Erwerb führte zu einer signifikanten Änderung des Vermögens, des Eigenkapitals wie auch der Schulden und wirkt sich damit wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von Vonovia aus.

Mit Wirkung zum 8. Juli 2015 schloss sich der Erwerb des Immobilienportfolios der SÜDEWO-Gruppe (SÜDEWO) an. Damit haben wir unsere Präsenz in Baden-Württemberg mit einem zusätzlichen Wohnungsportfolio von rund 19.400 Einheiten deutlich gestärkt.

Auch die erworbenen Portfolien der DeWAG, Vitus und Franconia sind bereits vollständig in das Portfolio und die Prozesse von Vonovia integriert und haben ebenfalls zur erfolgreichen Geschäftsentwicklung in 2015 beigetragen. Die Portfolien der GAGFAH und der SÜDEWO sind ebenfalls in die Bewirtschaftungsplattform von Vonovia integriert.

Am 11. November 2015 haben wir ein weiteres Immobilienportfolio mit rund 2.400 Wohnimmobilien erworben, das wir mit Wirkung zum 1. Januar 2016 in unser Portfolio übernommen haben. Die Wohnimmobilienbestände dieses Portfolios sind über sechs Bundesländer verteilt, davon rund 40% in Baden-Württemberg.

Im neuen Segment Extension haben wir unsere Services rund um die Immobilie zusammengefasst und im Geschäftsjahr 2015 erneut maßgeblich durch gesteigerte Leistungen der Handwerkerorganisation erweitert. Dies hat zu einer weiteren nachhaltigen Verbesserung unserer Immobilienbestände beigetragen. Aber auch durch zwei weitere Akquisitionen haben wir unsere Services der Wohnungseigentumsverwaltung deutlich ausgebaut. Im Oktober 2015 haben wir den Immobilienverwalter und -dienstleister O-TEC aus Landsberg übernommen. Der rechtliche Übergang ist zum 1. Januar 2016 erfolgt. Ebenfalls mit Wirkung zum 1. Januar 2016 haben wir die IVV Immobiliengruppe übernommen und damit die Marktführerschaft im Bereich der Wohneigentum (WEG)-, Haus- und Drittverwaltung ausgebaut. Die IVV gehört mit einem Volumen von etwa 16.000 Wohnungen zu den größten Hausverwaltungen Deutschlands. Lokale Schwerpunkte bilden die Rheinmetropolen Köln, Bonn und Düsseldorf.

Zum 31. Dezember 2015 stieg die Anzahl der Mitarbeiter auf 6.368 an.

Durch die realisierten Akquisitionen konnten wir unser Immobilienportfolio im Geschäftsjahr 2015 deutlich ausbauen. Zum 31. Dezember 2015 bewirtschaftete Vonovia 357.117 eigene Wohnungen. In den Ergebniskennzahlen 2015 sind die DeWAG und Vitus mit 12 Monaten, die GAGFAH-Gruppe mit den Werten der Monate März bis Dezember 2015, die Franconia mit den Werten der Monate April bis Dezember 2015 und die SÜDEWO mit den Werten der Monate Juli bis Dezember 2015 enthalten. Dem stehen die Geschäftszahlen der Monate Januar bis Dezember 2014 inklusive DeWAG für die Monate April bis Dezember 2014 und Vitus für die Monate Oktober bis Dezember 2014 gegenüber, jedoch ohne die Akquisitionen GAGFAH, Franconia und SÜDEWO des Jahres 2015.

Im Geschäftsjahr 2015 entwickelten sich die Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung entsprechend unseren Erwartungen und betrugen insgesamt 2.063,5 Mio. € (2014: 1.156,6 Mio. €). Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien betrugen 726,0 Mio. € (2014: 287,3 Mio. €). Dabei trug das GAGFAH-Portfolio mit 702,5 Mio. € zu den Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung und mit 259,6 Mio. € zu den Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien im Berichtszeitraum 2015 bei. Das DeWAG-Portfolio trug mit 83,7 Mio. € (Q2 bis Q4 2014: 61,7 Mio. €) zu den Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung und mit 16,5 Mio. € (Q2 bis Q4 2014: 51,5 Mio. €) zu den Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien im Berichtszeitraum 2015 bei. Das Vitus-Portfolio trug mit 118,3 Mio. € (Q4 2014: 29,7 Mio. €) zu den Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung und mit 19,9 Mio. € (Q4 2014: 0,8 Mio. €) zu den Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien im Geschäftsjahr 2015 bei. Das Franconia-Portfolio trug mit 21,1 Mio. € zu den Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung und mit 5,4 Mio. € zu den Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien in den Monaten April bis Dezember 2015 bei. Das SÜDEWO-Portfolio trug mit 68,3 Mio. € zu den Erlösen aus der Immobilienbewirtschaftung und mit 0,2 Mio. € zu den Erlösen aus der Veräußerung von Immobilien in den Monaten Juli bis Dezember 2015 bei.

Insgesamt entwickelten sich unsere wesentlichen Ergebniskennzahlen sehr positiv. Im Geschäftsjahr 2015 konnte der mit 608,0 Mio. € eine Steigerung um 112,1% im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen. Das EBITDA IFRS betrug im Berichtszeitraum 2015 838,4 Mio. € und lag damit 67,6% über dem Vergleichswert 2014 von 500,3 Mio. €. Das bereinigte EBITDA konnte um 85,8% von 554,0 Mio. € in 2014 auf 1.029,1 Mio. € in 2015 gesteigert werden. Unser NAV stieg von 6.578,0 Mio. € zum Jahresende 2014 um 112,7% auf 13.988,2 Mio. € zum 31. Dezember 2015 an.

FFO 1
Das Periodenergebnis bereinigt um das bereinigte Ergebnis aus Vertrieb, die Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, periodenfremde, einmalige und betriebszweckfremde Sondereinflüsse Einmal- bzw. Sondereinflüsse, das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties, Abschreibungen, latente und aperiodische laufende Steuern (Steueraufwand/-ertrag), Transaktionskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen und Bereitstellungszinsen, Bewertungseffekte von Finanzinstrumenten, die Aufzinsung von Rückstellungen insbesondere Pensionsrückstellungen, sowie sonstige nicht nachhaltig anfallende aperiodische Zinsaufwendungen und -erträge.