Wirtschaftliche Entwicklung der Vonovia SE

(Berichterstattung auf Basis des HGB)

Grundlagen

Die Vonovia SE, vormals Deutsche Annington Immobilien SE, Düsseldorf wurde als Deutsche Annington Immobilien GmbH am 17. Juni 1998 mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet, um Finanzinvestoren als Akquisitionsvehikel für den Erwerb von Wohnimmobilienportfolien zu dienen. Sie bildet nach weiteren erfolgreichen Akquisitionen im Zeitablauf heute mit ihren Tochtergesellschaften die Vonovia Gruppe und ist mit rund 357.117 Wohneinheiten der führende deutsche Wohnimmobilienbewirtschafter. Die Vonovia SE nimmt innerhalb der Vonovia Gruppe die Funktion einer Managementholding wahr.

Die Beschreibung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft lehnt sich im Wesentlichen an die Berichterstattung des Vonovia Konzerns an. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Vonovia SE als Managementholding ist letztendlich bestimmt durch das Vermögen der Konzerngesellschaften und deren Fähigkeit zur Erwirtschaftung nachhaltig positiver Ergebnisbeiträge und positiver Cashflows. Das Risikoprofil der Gesellschaft stimmt somit im Wesentlichen mit dem des Konzerns überein.

Die Sicht auf die Lage der Gesellschaft kommt somit durch die zuvor für den Konzern der Vonovia SE gegebene Berichterstattung zum Ausdruck.

Der Jahresabschluss der Vonovia SE wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Regelungen des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt. Als börsennotiertes Unternehmen gilt sie als große Kapitalgesellschaft.

Einzel- und Konzernabschluss sowie der zusammengefasste Lagebericht werden beim Bundesanzeiger veröffentlicht.

Geschäftsverlauf 2015

Im Rahmen des freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots vom 1. Dezember 2014 der DAIG an die Aktionäre der GAGFAH S.A., Luxemburg, wurden nach dem Ablauf der Annahmefrist am 9. Februar 2015 ca. 93,82% des aktuellen Grundkapitals und der Stimmrechte der GAGFAH angedient. Die Übernahme wurde mit Erfüllung der letzten Vollzugsbedingung, der Eintragung der gemischten Bar- und Sachkapitalerhöhung im Handelsregister von Düsseldorf am 6. März 2015, vollzogen.

Mit Außenwirkung vom 3. September 2015 wurde die Deutsche Annington Immobilien SE in Vonovia SE umfirmiert und zeitgleich mit Wirkung zum 21. September 2015 von der Deutschen Börse in den DAX aufgenommen.

Die Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) hat am 15. Oktober 2015 der Gesellschaft das ‚BBB+‘ Investment Grade (Long-Term Corporate Credit Rating) und ‚A-2‘ Short-Term Corporate Credit Rating mit stabilem Ausblick bestätigt. Dies ist eine klare Bestätigung der Stärke unseres Geschäftsmodells und unserer langfristigen Strategie. Gleichzeitig wurde auch das ‚BBB+‘ für die begebenen Anleihen der niederländischen Tochtergesellschaft sowie das ‚BBB-‘ für die begebenen nachrangigen Hybridanleihen der niederländischen Tochtergesellschaft bestätigt.

Am 14. Oktober 2015 hat die Gesellschaft den Aktionären der Deutschen Wohnen AG, Frankfurt am Main, ein öffentliches Übernahmeangebot unterbreitet. Das öffentliche Übernahmeangebot endete mit dem Ablauf der Annahmefrist am 9. Februar 2016. Zu diesem Zeitpunkt hatten weniger Aktionäre der Deutschen Wohnen AG für das Übernahmeangebot von Vonovia votiert als dies nach den Übernahmebedingungen notwendig gewesen wäre. Das Angebot wird somit nicht vollzogen werden.

Mitarbeiter der Vonovia SE

Zum Jahresende waren bei der Vonovia SE 208 Mitarbeiter (Vorjahr 196 Mitarbeiter) beschäftigt.

Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage der Vonovia SE

Die Gesellschaft erwirtschaftet regelmäßig Erträge aus der Berechnung von erbrachten Serviceleistungen, aus Beteiligungserträgen durch Dividendenausschüttungen der Konzerngesellschaften und der Vereinnahmung von Ergebnissen aus Gewinnabführung. Ergebnisabführungsverträge bestehen u. a. mit den Servicegesellschaften, die ihrerseits Erträge aus der Berechnung der erbrachten Leistungen an die Immobiliengesellschaften erzielen.

Aufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Personalaufwendungen und Verwaltungsaufwendungen zur Wahrnehmung ihrer Managementholdingfunktion sowie aus auszugleichenden Verlusten im Rahmen der Ergebnisabführungsverträge.

Das Finanzergebnis ist geprägt durch die Konzernfinanzierung.

Ergebnisdarstellung

in Mio. €

 

2015

 

2014

 

 

 

 

 

Erträge aus Weiterbelastungen und Serviceleistungen

 

81,7

 

113,6

Übrige Erträge

 

9,1

 

28,3

Personalaufwand

 

-33,7

 

-36,7

Übrige Verwaltungsaufwendungen

 

-269,8

 

-141,0

Ergebnis vor Finanzergebnis und Steuern

 

-212,7

 

-35,8

Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen

 

42,9

 

33,5

Beteiligungserträge

 

4,9

 

3,4

Abschreibungen auf Finanzanlagen

 

-4,5

 

Zinsen und ähnliche Erträge

 

11,7

 

26,7

Aufwendungen aus Ergebnisabführungsverträgen

 

-46,0

 

-28,8

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

 

-74,5

 

-49,1

Außerordentliche Aufwendungen

 

 

-1,4

Ergebnis vor Steuern

 

-278,2

 

-51,5

Steuern

 

5,0

 

-5,1

Jahresfehlbetrag

 

-273,2

 

-56,6

Der Jahresfehlbetrag für das Geschäftsjahr 2015 in Höhe von 273,2 Mio. € ist im Wesentlichen auf folgende Effekte zurückzuführen:

  • Der Rückgang der Erträge aus Weiterbelastungen und Serviceleistungen resultiert aus der geringeren Fakturierung der Holdingleistungen im Vergleich zum Vorjahr, da die entsprechenden Aufwendungen stärker im Eigeninteresse der Vonovia SE entstanden sind.
  • Auf Basis einer Strukturvereinbarung der Vonovia Finance B.V., Amsterdam weitergereichte Aufwendungen im Rahmen der Finanzierung der GAGFAH-Akquisition in Höhe von 54,0 Mio. €.
  • Eigenkapitalbeschaffungskosten im Rahmen der Kapitalerhöhungen in Höhe von 48,6 Mio. €.
  • Dotierung einer Rückstellung für eine einem Co-Investor gewährte Preisgarantie im Rahmen der GAGFAH-Akquisition in Höhe von 30,8 Mio. € (im Rahmen des Konzernabschlusses wurde diese Preisgarantie als Option behandelt und ist zum Teil als Bestandteil des Kaufpreises in Purchase Price Allocation eingeflossen).
  • Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert u. a. aus Aufwendungen im Zusammenhang mit der Akquisition und Integration der GAGFAH-Gruppe sowie des öffentlichen Übernahmeangebots an die Aktionäre der Deutschen Wohnen AG.
  • Die Verschlechterung des Finanzergebnisses resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Zinsaufwendungen aus Intercompany-Darlehen zur Finanzierung der Barkaufpreiskomponente im Rahmen der Finanzierung der GAGFAH-Akquisition sowie aus der Verringerung der Zinserträge.
  • Der Personalaufwand des Jahres 2015 lag mit 33,7 Mio. € durch geringere Aufwendungen im Zusammenhang mit der Dotierung der LTIP-Vergütung leicht unter dem Personalaufwand des Vorjahres.
Vermögenslage Vonovia SE – Aktiva

in Mio. €

 

31.12.2015

 

31.12.2014

 

 

 

 

 

Finanzanlagevermögen

 

7.995,7

 

3.239,1

Übriges Anlagevermögen

 

9,0

 

3,7

Forderungen von verbundenen Unternehmen

 

856,2

 

592,1

Übrige Forderungen oder Vermögensgegenstände

 

9,9

 

19,7

Wertpapiere

 

999,9

 

850,0

Liquide Mittel

 

1.864,6

 

605,3

Bilanzsumme

 

11.735,3

 

5.309,9

Vermögenslage Vonovia SE – Passiva

in Mio. €

 

31.12.2015

 

31.12.2014

 

 

 

 

 

Eigenkapital

 

7.164,3

 

2.670,1

Rückstellungen

 

150,4

 

90,7

Verbindlichkeiten von verbundenen Unternehmen

 

4.411,1

 

2.535,5

Übrige Verbindlichkeiten

 

9,5

 

13,6

Bilanzsumme

 

11.735,3

 

5.309,9

Das Vermögen der Gesellschaft ist wesentlich durch das Finanzanlagevermögen geprägt, das im Jahr 2015 durch die Übernahme der GAGFAH S.A. um 4.742,1 Mio. € angestiegen ist. Die entsprechende Mittelherkunft für den Erwerb der GAGFAH-Aktien stammt mit rund 2,7 Mrd. € aus einer Bar- und Sachkapitalerhöhung sowie aus durch die Vonovia Finance B.V. bereitgestellter Liquidität. Das sonstige Anlagevermögen stieg durch den Integrationsprozess volumenbedingt durch den Erwerb von notwendiger EDV-Hard- und Software.

Die liquiden Mittel und Wertpapiere umfassen wie im Vorjahr auch kurzfristige Wertpapiere. Sie dienen der teilweisen Anlage der weitergereichten Liquidität aus der Anleiheplatzierung durch die Vonovia Finance B.V. im Dezember 2015 in Höhe von 3.000,0 Mio. € (i. Vj. 850,0 Mio. €) und werden zur Rückführung von Finanzverbindlichkeiten in 2016 dienen. Entsprechend hat sich die Bilanzsumme von 5,3 Mrd. € auf 11,7 Mrd. € erhöht.

Das Eigenkapital erhöhte sich in 2015 durch die Kapitalerhöhungsmaßnahmen um 5.043,5 Mio. € im Zusammenhang mit der Übernahme der GAGFAH S.A. sowie durch die Barkapitalerhöhung im Juni. Reduzierend auf das Eigenkapital wirkten die Dividende in Höhe von 276,2 Mio. € sowie der Jahresfehlbetrag in Höhe von 273,2 Mio. €.

Für das Geschäftsjahr 2015 soll auf der Hauptversammlung am 12. Mai 2016 eine Dividendenausschüttung in Höhe von 438.040.586,56 € beschlossen werden, das entspricht 0,94 € pro Aktie. Zur Darstellung des erforderlichen Bilanzgewinns wurden 1.000 Mio. € aus der Kapitalrücklage entnommen.

Das Nettoumlaufvermögen ist geprägt durch die Forderungs- und Verbindlichkeitspositionen aus der Konzernfinanzierung. Bedeutendste Position innerhalb des Nettoumlaufvermögens ist die Verbindlichkeit an die Vonovia Finance B.V. in Höhe von 3.071,7 Mio. €.

Finanzlage Vonovia SE

Die Finanzlage ist geprägt durch die beschriebene Konzern-Finanzstrategie und operativ durch die Ausprägung der Konzernfinanzierung und das Liquiditätsmanagement. Cashflows generiert die Gesellschaft durch die Berechnung der Serviceleistungen. Liquiditätsabflüsse resultieren aus Personalaufwand und Verwaltungskosten.

Nennenswerte investive Cashflows liegen für die Vonovia SE nur bei Akquisitionen vor.

Liquiditätszuflüsse aus Finanztätigkeit resultieren aus Beteiligungserträgen und Zinserträgen sowie aus Eigenkapitalzuführungen. Daneben stehen Liquiditätsabflüsse aus Dividendenzahlungen und Zinsaufwendungen. Zinsaufwendungen und Zinserträge stehen in engem Zusammenhang mit der Konzernfinanzierung.

Durch die Kapitalerhöhungen flossen der Gesellschaft in 2015 rund 2.372,0 Mio. € an Eigenmitteln zu. Im Mai 2015 erfolgte im Nachgang zur ordentlichen Hauptversammlung die Dividendenzahlung für das Geschäftsjahr 2014 in Höhe von 276,2 Mio. €.

Chancen und Risiken Vonovia SE

Die voraussichtliche Entwicklung der Vonovia SE im Geschäftsjahr 2016 hängt wesentlich von der Entwicklung des Gesamtkonzerns und dessen Chancen- und Risikolage ab. Diese Darstellung ist Gegenstand des Chancen- und Risikoberichts des Konzerns und folglich gelten die dort getätigten Aussagen zur Chancen- und Risikolage des Konzerns auch für den Einzelabschluss der Vonovia SE, wo sich die Risiken in der Bewertung des Finanzanlagevermögens sowie in der Höhe der von Tochterunternehmen vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse auswirken können.

Prognose Vonovia SE

Da die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft allein durch die Fähigkeit der Konzerngesellschaften bestimmt wird, nachhaltig positive Ergebnisbeiträge und Cashflows zu erwirtschaften, wird an dieser Stelle auf den Prognosebericht des Konzerns verwiesen.

Das Ergebnis 2015 der Gesellschaft wurde wesentlich durch die bereits beschriebenen Sondereffekte beeinflusst, weshalb das im Vorjahr prognostizierte Ergebnis auf dem Niveau des Geschäftsjahres 2014 nicht erreicht wurde.

Das Ergebnis für das Geschäftsjahr 2016 wird wiederum durch die auf Basis der Ergebnisabführungsverträge vereinnahmten bzw. ausgeglichenen Ergebnisse der Tochtergesellschaften, die Erträge aus Serviceleistungen, Aufwendungen aus Personal- und Verwaltungskosten sowie das Finanzergebnis geprägt sein. Für das Geschäftsjahr 2016 erwarten wir leicht steigende Aufwendungen aus Verlustübernahme aufgrund von gesellschaftsrechtlichen Restrukturierungen sowie möglicher Nachlaufkosten aus der Integration der GAGFAH-Gruppe.

Insgesamt gehen wir davon aus, dass der Jahresfehlbetrag des Geschäftsjahres 2016 in seiner Größenordnung durch vergleichsweise geringere Sondereffekte deutlich geringer als im Berichtsjahr ausfallen wird.

Es ist generell weiterhin beabsichtigt, 70% der Konzernsteuerungskennzahl durch die Vonovia SE als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Hierfür stehen ausreichend freie Rücklagen zur Verfügung.

Rating
Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Ratingagenturen vorgenommen.
Rating
Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Ratingagenturen vorgenommen.
FFO 1
Das Periodenergebnis bereinigt um das bereinigte Ergebnis aus Vertrieb, die Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, periodenfremde, einmalige und betriebszweckfremde Sondereinflüsse Einmal- bzw. Sondereinflüsse, das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties, Abschreibungen, latente und aperiodische laufende Steuern (Steueraufwand/-ertrag), Transaktionskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen und Bereitstellungszinsen, Bewertungseffekte von Finanzinstrumenten, die Aufzinsung von Rückstellungen insbesondere Pensionsrückstellungen, sowie sonstige nicht nachhaltig anfallende aperiodische Zinsaufwendungen und -erträge.