Verkehrswerte

Wesentliche Marktentwicklungen und Bewertungsparameter, die die Verkehrswerte von Vonovia beeinflussen, werden jedes Quartal überprüft. Zum Jahresende erfolgte eine Neubewertung des Portfolios. Durch die umfangreichen Investitionen in energetische Modernisierungen unserer Gebäude und in die Verbesserung der Wohnungsausstattung hat sich der Bestand von Vonovia in 2015 sehr positiv entwickelt. Dies zeigt sich unter anderem in der Mietentwicklung. Gleichzeitig zeigt sich der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland 2015 weiterhin sehr positiv. Nicht nur an besonders hochpreisigen und sehr dynamischen Standorten wie beispielsweise München, Berlin und Hamburg können für das Jahr 2015 für Mehrfamilienhäuser deutlich steigende Verkaufspreise beobachtet werden. Ähnliche Entwicklungen (wenn auch abgeschwächt) konnten auch für die Umlandgemeinden dieser Standorte und die weniger stark wachsenden Standorte festgestellt werden. Da gleichzeitig die Renditeerwartungen von Immobilienkäufern zurückgegangen sind, hat sich an diesen Standorten eine Steigerung der Marktwerte über die Mietentwicklung hinaus ergeben. Dies führte 2015 im Vergleich zum Vorjahr zu einer Wertsteigerung unseres Immobilienbestands bereinigt um An- und Verkäufe in Höhe von 8,0%.

Der Marktwert aus dem unabhängigen Gutachten des externen Gutachters CBRE GmbH weicht im Ergebnis weniger als 0,1% vom internen Bewertungsergebnis ab.

Fortlaufende Verkehrswertermittlung schafft transparente Bewertung des Immobilienbestands

Die Ermittlung und Darstellung von Verkehrswerten dient innerhalb des Unternehmens als Steuerungsgröße und nach außen zur transparenten Darstellung der Wertentwicklung unserer Vermögensgegenstände.

Die Bestimmung des Gesamtwertes des Wohnungsportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Values des International Valuation Standard Committee.

Die Bewertungsmethodik von Vonovia folgt der sogenannten Discounted-Cashflow (DCF)-Methodik. In der DCF-Methodik werden die Verkehrswerte aus den Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie abgeleitet. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Die Einnahmen setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten (aktuell erzielte Nettokaltmiete, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter der Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand zusammen. Diese sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (bspw. IVD und IDN ImmoDaten GmbH) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, empirica, Bertelsmann Stiftung u. a.) abgeleitet.

Auf der Kostenseite sind Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten und weitere Kostenpositionen wie Erbbauzinsen, nicht-umlegbare Betriebskosten und Mietausfall berücksichtigt und im Betrachtungszeitraum inflationiert. Im Bestand durchgeführte werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze eingewertet. Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio wurden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Kapitalisierungszinssätze angesetzt.

Die Einzelheiten zur Bilanzierung und Bewertung der Investment Properties erörtern wir ausführlich im Konzernanhang.

Der des Immobilienbestands von Vonovia mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken und vergebenen Erbbaurechten belief sich zum 31. Dezember 2015 auf 24.157,7 Mio. € (2014: 12.759,1 Mio. €). Dies führte insgesamt zu einem Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties in Höhe von 1.323,5 Mio. €.

Die Verkehrswerte verteilen sich auf die Portfoliosegmente des Immobilienbestandes wie folgt:

 

 

Wohneinheiten

 

Verkehrswert* (in Mio. €)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2015

 

2014

 

2015

 

2014

*

Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 70,5 Mio. € (Vorjahr: 49,7 Mio. €) für unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Strategic

 

300.343

 

172.546

 

21.110,0

 

10.867,2

Aktives Management

 

125.357

 

86.325

 

8.634,1

 

5.302,1

Gebäudemodernisierung

 

102.479

 

51.901

 

6.895,5

 

3.271,9

Wohnungsmodernisierung

 

72.507

 

34.320

 

5.580,4

 

2.293,2

Non-Strategic

 

25.056

 

 

981,7

 

Privatisierung

 

19.582

 

21.530

 

1.573,4

 

1.493,8

Non-Core

 

12.136

 

8.952

 

422,1

 

348,4

Gesamt

 

357.117

 

203.028

 

24.087,2

 

12.709,4

Die Werte unserer Immobilienbestände sind ein wesentlicher Einflussfaktor für die Beurteilung unserer Vermögenslage und damit für die Darstellung unser bedeutenden Steuerungskennzahl Net Asset Value.

Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z.B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z.B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.