Finanzierung

Die Verantwortung für die Finanzierung der Unternehmensgruppe im Ganzen und der Konzerngesellschaften im Einzelnen liegt bei Vonovia. Diese beschafft die notwendigen Finanzmittel entsprechend der Finanzierungsstrategie flexibel auf den internationalen Eigen- und Fremdkapitalmärkten. Hierzu bedient sich Vonovia wesentlich ihrer niederländischen Tochtergesellschaft Vonovia Finance B.V., Amsterdam.

Die Fälligkeitsstruktur der Finanzierung von Vonovia stellte sich zum Geschäftsjahresende 2015 wie folgt dar:

Fälligkeitsstruktur

Fälligkeitsstruktur (Balkendiagramm)Fälligkeitsstruktur (Balkendiagramm)

Hinsichtlich detaillierter Angaben zu den Finanzierungen verweisen wir auf die entsprechenden Ausführungen im Konzernanhang zu „Originäre finanzielle Verbindlichkeiten“.

Im Zusammenhang mit der Emission von unbesicherten Anleihen durch die Vonovia Finance B.V. hat sich Vonovia zur Einhaltung folgender – marktüblicher – Finanzkennzahlen verpflichtet:

  • Limitations on Incurrance of Financial Indebtedness
  • Maintenance of Consolidated Coverage Ratio
  • Maintenance of Total Unencumbered Assets

Auch für die bestehenden strukturierten gesicherten Finanzierungen bestehen die Zusicherungen zur Einhaltung bestimmter marktüblicher Finanzkennzahlen. Die etwaige Nichteinhaltung der vereinbarten Finanzkennzahlen könnte den Liquiditätsstatus negativ beeinflussen.

Die branchenübliche Kennzahl (Loan to Value) stellte sich für uns am Jahresende wie folgt dar:

in Mio. €

 

31.12.2015

 

31.12.2014

1)

Siehe hierzu Textziffer [32] im Anhang

2)

Bereinigung von Eigenkapitalinstrumenten

 

 

 

 

 

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten

 

14.939,9

 

6.664,8

Fremdwährungseffekte1)

 

-179,4

 

-84,0

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

 

-3.107,9

 

-1.564,8

Net debt

 

11.652,6

 

5.016,0

vorgehaltene Mittel für Franconia Ankauf2)

 

 

322,5

Vorgehaltene Mittel für GAGFAH Ankauf2)

 

 

1.000,0

Ausstehende Verkaufserlöse Paketverkäufe

 

-244,5

 

Zusätzlicher Kaufpreis für ausstehende Ankäufe

 

134,9

 

Abgegangene Mittel Aktienkäufe

 

-12,1

 

Bereinigtes Net Debt

 

11.530,9

 

6.338,5

 

 

 

 

 

Verkehrswert des Immobilienbestands

 

24.157,7

 

12.759,1

ausstehender Ankäufe

 

240,0

 

Bereinigter Verkehrswert des Immobilienbestands

 

24.397,7

 

12.759,1

 

 

 

 

 

LTV

 

47,3%

 

49,7%

Unter Berücksichtigung des ausstehenden Kaufpreises für das an die LEG veräußerte Portfolio verbessert sich der LTV für das Geschäftsjahr 2015 auf 45,9%.

in Mio. €

 

31.12.2015

 

31.12.2014

 

 

 

 

 

Originäre finanzielle Verbindlichkeiten

 

14.939,9

 

6.664,8

Summe Aktiva

 

30.959,1

 

14.759,2

LTV Bond Covenants

 

48,3%

 

45,2%

Die geforderten Finanzkennzahlen wurden erwartungsgemäß eingehalten.

In der Folge des Börsengangs im Jahre 2013 verbunden mit der Verleihung des Investment Grade Ratings durch Standard & Poor’s Service hat Vonovia einen jederzeitigen Zugang zu den Eigen- und Fremdkapitalmärkten erhalten um entsprechend der Finanzierungsstrategie eine ausgewogene und flexible Finanzierung mit einem ausgeglichenen Fälligkeitsprofil zu gewährleisten.

Ferner bestätigte S&P am 15. Oktober 2015 das ‚BBB+‘ Investment Grade Rating (Long-Term Corporate Credit Rating) von Vonovia mit positivem Ausblick, sowie das Short-Term Corporate Credit von ,A-2‘. Die platzierten Anleihen verfügen mit deren Unsecured Debt Rating ebenfalls über eine Einstufung ‚BBB+‘, die nachrangigen Hybridanleihen verfügen mit ‚BBB-‘ über ein um zwei Stufen geringeres Rating.

Die internationalen Kapitalmärkte wurden auch im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 wieder für Eigenkapitalfinanzierungen und Fremdkapitalfinanzierungen in Anspruch genommen.

Mit Wirkung vom 3. Juli 2015 hat die Vonovia SE das Eigenkapital durch eine Barkapitalerhöhung mit Bezugsrechten um 107.538.606 neue, nennwertlose Namensaktien auf 466.000.624 Aktien erhöht. Hierbei flossen der Gesellschaft neben dem Nominalwert der neuen Aktien 2.149.946.026 € zu, die in die Kapitalrücklage eingestellt wurden. Dieser Mittelzufluss wurde im Wesentlichen zur Zahlung des Kaufpreises für die SÜDEWO-Anteile verwendet. Im Laufe des Jahres 2015 wurde das Eigenkapital weiterhin durch Sach- und Barkapitalerhöhungen im Rahmen der Übernahme der GAGFAH S.A. um 86.839.593 Aktien nominell aus dem genehmigten Kapital erhöht.

Im Geschäftsjahr 2015 hat Vonovia zur Optimierung der Liquiditätsversorgung und zur Feinsteuerung der Finanzierung mit der Commerzbank eine Vereinbarung über die Erhöhung der Kontokorrentkreditlinie von 130 Mio. € auf 300 Mio. € geschlossen. Diese Linie war zum Bilanzstichtag nicht in Anspruch genommen. Zusätzlich gibt es seit 2015 einen parallelen Avalkreditrahmen über 10 Mio. €, der zum 31. Dezember 2015 mit 3,6 Mio. € valutiert.

Im Zusammenhang mit dem öffentlichen Übernahmeangebot für die Aktien der Deutschen Wohnen AG hat Vonovia gemäß dem Brückenkreditvertrag vom 14. Oktober 2015 (zuletzt geändert am 30. November 2015) eine Akquisitionskreditlinie in Höhe von insgesamt 7,8 Mrd. € erhalten. Diese wurde nach dem Abschluss des öffentlichen Übernahmeangebots aufgehoben. Im Zusammenhang mit der Übernahme der GAGFAH hatte Vonovia eine Akquisitionskreditlinie in Höhe von 923 Mio. € in Anspruch genommen, die in 2015 aber bereits wieder komplett zurückgeführt wurde.

Über die Vonovia Finance B.V. wurde in der Folge des Börsengangs in 2013 eine Anleihedaueremission, ein sogenanntes EMTN-Programm (European Medium Term Notes Program), aufgesetzt. Durch ein EMTN-Programm besteht die Möglichkeit, jederzeit und kurzfristig ohne großen administrativen Aufwand Finanzmittel über Anleiheemissionen zu erlangen.

Die Prospektunterlage zum EMTN-Programm ist jährlich zu aktualisieren und durch die Finanzaufsicht des Großherzogtums Luxembourg (CSSF) zu genehmigen. Diese Aktualisierung und Genehmigung erfolgte am 10. März 2015 im Nachgang zum Vollzug der GAGFAH-Übernahme. Gleichzeitig wurde das potenzielle Emissionsvolumen von 5 Mrd. € auf 8 Mrd. € heraufgesetzt. Eine zweite Aktualisierung der Prospektunterlage erfolgte am 7. September 2015 als Folge des Vollzugs der Barkapitalerhöhung vom 3. Juli 2015.

Im Rahmen dieser EMTN-Daueremission wurden am 30. März 2015 Anleihen in Höhe von 1.000 Mio. € in zwei Tranchen platziert. Am 9. Dezember 2015 wurden weitere Anleihen mit einem Volumen in Höhe von 3.000 Mio. € erfolgreich platziert. Die Emissionserlöse aus der Märzplatzierung wurden im Wesentlichen zur Ablösung der GAGFAH-Akquisitionskreditlinie verwendet. Die Emissionserlöse vom Dezember 2015 wurden vorübergehend in kurzfristige Anlagen investiert und sollen zur Rückführung von Finanzverbindlichkeiten verwendet werden.

Über die Vonovia Finance B.V. sind Anleihen im Gesamtvolumen von 8,7 Mrd. € an den Fremdkapitalmärkten platziert worden, davon entstammt ein Volumen von 5,0 Mrd. € aus der EMTN-Daueremission.

Das Finanzierungsvolumen in Höhe von 8,7 Mrd. € umfasst dabei auch 1,7 Mrd. € an sogenannten Hybridanleihen, von denen 1,0 Mrd. € als Eigenkapital qualifiziert und als solches im Konzernabschluss ausgewiesen ist. Bei einer Hybridanleihe handelt es sich um eine Anleihe, die sowohl Eigenkapital- wie auch Fremdkapitalcharakter aufweist.

Verpflichtungen aus Hybridanleihen werden nachrangig erst nach Erfüllung aller anderen Verpflichtungen der Gesellschaft gegenüber dritten Fremdkapitalgebern bedient und lediglich gegenüber der Aktie bevorzugt behandelt. Hybridanleihen weisen eine sehr lange bis unbegrenzte Laufzeit auf. Durch diese Ausstattung bergen Hybridanleihen für den Hybridanleiheinvestor ein erhöhtes Risiko, wodurch die Nominalverzinsung regelmäßig über der von regulären reinen, nicht nachrangigen Fremdkapitalanleihen liegt. Hybridanleihen bekommen insbesondere durch deren nachrangige Ausgestaltung eine positive Berücksichtigung für das Credit Rating.

Hybridanleihen sind generell mit fester Verzinsung ausgestattet und weisen insoweit grundsätzlich Fremdkapitalcharakter auf, wobei sich die Verzinsung nach Maßgabe der Anleihebedingungen während der sehr langen bis unbegrenzten Laufzeit ändern kann.

Soweit eine Hybridanleihe eine unendliche Laufzeit aufweist, sich der Hybridemittent von der Rückzahlung auf ewig bis zur Unternehmensliquidation befreien kann und die Hybridanleihe nur durch den Emittenten einseitig gekündigt werden kann sowie die Zinszahlungen ausgesetzt werden können, soweit keine Dividende gezahlt und keine Aktien zurückgekauft werden, kann es sich um ein als Eigenkapital zu qualifizierendes Instrument handeln.

Als Fremdkapital qualifizierende Hybridanleihen werden bilanziell als finanzielle Verpflichtung unter den Schulden ausgewiesen, als Eigenkapital qualifizierende Hybridanleihen bilden bilanziell eine eigene Eigenkapitalkomponente, die im Eigenkapitalspiegel als solche separat in ihrer Entwicklung ausgewiesen wird. Der Zufluss aus einer Eigenkapital-Hybridemission wird als Zugang nach Abzug der Transaktionskosten gezeigt. Die Hybridzinsen erhöhen erfolgsneutral die Verpflichtung aus der Hybridanleihe, während die Zahlung der Hybridanleihezinsen wie eine Ergebnisverwendung behandelt wird. Die Zinsen aus einer als Fremdkapital qualifizierten Hybridanleihe stellen Zinsaufwand im Sinne der Gewinn- und Verlustrechnung dar.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015 wurden Fremdmittel planmäßig und außerplanmäßig zurückgeführt. Diese Rückführungen betrafen Finanzierungen, die durch die SÜDEWO und die GAGFAH übernommen wurden, aber auch die GAGFAH-Akquisitionskreditlinie.

LTV-Ratio (Loan-to-Value-Ratio)
LTV-Ratio bezeichnet den Finanzschuldendeckungsgrad. Er stellt das Verhältnis der originären Finanzverbindlichkeiten gemäß IFRS, abzüglich Fremdwährungseffekte, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, zur Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestands.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Rating
Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Ratingagenturen vorgenommen.
Rating
Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Ratingagenturen vorgenommen.