Bewirtschaftung

Im Geschäftsjahr 2015 konnten wir unser Kerngeschäft Bewirtschaftung insgesamt sehr positiv entwickeln. Durch die erfolgreichen Akquisitionen GAGFAH, Franconia und SÜDEWO haben wir unser Immobilienportfolio in 2015 deutlich erweitert. Darüber hinaus haben wir in unseren Teilportfolien Gebäudemodernisierung und Wohnungsmodernisierung mit unseren forcierten Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nennenswert zu einer qualitativen Verbesserung unseres Bestands beigetragen. Unsere Modernisierungs- und Instandhaltungsstrategie haben wir auch auf die erworbenen Portfolien übertragen. Des Weiteren haben wir unsere leistungs- und kundenorientierte Bewirtschaftung erfolgreich fortgesetzt und unsere Bewirtschaftungsplattform weiter ausgebaut. Die Integrationen der GAGFAH, Franconia und SÜDEWO verliefen planmäßig bzw. schneller als geplant.

Teile unserer Geschäftsaktivitäten, die wir in 2014 im Geschäftssegment Bewirtschaftung ausgewiesen hatten, haben wir nunmehr in einem neuen Geschäftssegment Extension zusammengefasst und aus dem Segment Bewirtschaftung ausgegliedert. Diese Geschäftstätigkeiten umfassen die Erweiterung unserer Wertschöpfungskette um Dienstleistungen rund um die Immobilie (vgl. dazu Abschnitt „Extension“). In den Geschäftszahlen 2014 war der konsolidierte Ergebnisbeitrag dieser Geschäftsaktivitäten mit den übrigen operativen Kosten des Segments Bewirtschaftung verrechnet.

Insgesamt konnten wir basierend auf dem erweiterten Portfolio das bereinigte EBITDA Bewirtschaftung von 483,1 Mio. € in 2014 um 91,4% auf 924,8 Mio. € in 2015 steigern. Bedingt durch die in 2015 neu vorgenommene Segmentierung des Geschäfts wurden die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. Das im Vorjahr berichtete bereinigte EBITDA Bewirtschaftung reduzierte sich um 20,8 Mio. €. Dieser Ergebnisbeitrag entfällt nun auf das neue Segment Extension.

Bereinigtes EBITDA Bewirtschaftung

in Mio. €

 

2015

 

2014

*

Korrektur Bewirtschaftungskosten 2014 von vormals -140,3 Mio. € auf -161,1 Mio. € operative Kosten wegen Neusegmentierung Extension

 

 

 

 

 

 

1.414,6

 

789,3

Aufwendungen für

 

-242,2

 

-145,1

Operative Kosten*

 

-247,6

 

-161,1

Bereinigtes EBITDA Bewirtschaftung

 

924,8

 

483,1

Die Mieteinnahmen stiegen von 789,3 Mio. € in 2014 um 79,2% auf 1.414,6 Mio. € in 2015 an. Dazu trugen das GAGFAH-Portfolio mit 479,3 Mio. €, das DeWAG-Portfolio mit 61,9 Mio. € (Q2 bis Q4 2014: 45,8 Mio. €), das Vitus-Portfolio mit 75,7 Mio. € (Q4 2014: 19,8 Mio. €), das Franconia-Portfolio mit 14,5 Mio. € und das SÜDEWO-Portfolio mit 52,3 Mio. € bei. Lässt man den Zugang der akquirierten Portfolien der GAGFAH, Franconia und SÜDEWO unberücksichtigt, stiegen die Mieteinnahmen von 789,3 Mio. € in 2014 (inkl. DeWAG in Q2 bis Q4 2014 sowie Vitus in Q4 2014) auf 868,4 Mio. € in 2015 an. Im Geschäftsjahr 2015 haben wir durch Dachgeschossaufbauten sowie neu abgeschlossene wohnungsnahe Miet- und Gestattungsverträge Erträge in Höhe von 0,5 Mio. € erzielt. Dies entspricht zusätzlichen annualisierten Erträgen von 1,0 Mio. €. Bezogen auf die Gesamt-Ist-Mieten wurde durch diese Maßnahmen in 2015 eine zusätzliche Mietsteigerung von 0,12 Prozentpunkten generiert.

Die pro Quadratmeter stieg von 5,58 € Ende 2014 auf 5,75 € Ende 2015 an. Dies entspricht einer Steigerung von insgesamt 3,0%. Zum Jahresende gingen der GAGFAH-Bestand mit einer monatlichen Ist-Miete von 5,55 €/m2, der DeWAG-Bestand mit einer monatlichen Ist-Miete von 6,99 €/m2, der Vitus-Bestand mit einer monatlichen Ist-Miete von 5,16 €/m2, der Franconia-Bestand mit einer monatlichen Ist-Miete von 5,89 €/m2 und der SÜDEWO-Bestand mit einer monatlichen Ist-Miete von 6,87 €/m2 in den Konzernwert ein. Die monatliche Ist-Miete pro Quadratmeter auf like-for-like-Basis (inkl. DeWAG und Vitus) lag bei 5,78 € Ende 2015. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9% im Vergleich zu Ende Dezember 2014.

Darüber hinaus konnten wir im Geschäftsjahr 2015 erneut unsere verringern. Sie entwickelte sich von 3,4% Ende 2014 auf 2,7% Ende 2015. Die Entwicklung des Leerstands wirkte sich ebenfalls positiv auf die Mieteinnahmen aus. Analog dazu ging die Leerstandsquote von 3,0% Ende 2014 auf 2,5% Ende 2015 zurück.

Im Geschäftsjahr 2015 haben wir unsere Modernisierungs- und Instandhaltungsstrategie konsequent fortgesetzt. Die Aufwendungen für Instandhaltung betrugen im Geschäftsjahr 2015 242,2 Mio. € und lagen damit 67% über dem Vorjahreswert von 145,1 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2015 entfielen 82,3 Mio. € auf das GAGFAH-Portfolio, 9,2 Mio. € auf das DeWAG-Portfolio (Q2 bis Q4 2014: 7,1 Mio. €), 15,4 Mio. € auf das Vitus-Portfolio (Q4 2014: 2,4 Mio. €), 3,4 Mio. € auf das Franconia-Portfolio und 3,9 Mio. € auf das SÜDEWO-Portfolio. Die Aufwendungen für die Instandhaltung ohne die akquirierten Portfolien GAGFAH, Franconia und SÜDEWO lagen mit 152,6 Mio. € 5,2% über dem Vorjahreswert von 145,1 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2015 haben wir unser werterhöhendes Modernisierungsprogramm ausgehend von einem Volumen von 171,7 Mio. € in 2014 um über 200% auf 355,6 Mio. € in 2015 gesteigert. Inklusive substanzwahrender Investitionen in Höhe von 88,5 Mio. € haben wir somit im Geschäftsjahr 2015 ein Gesamtvolumen von 686,3 Mio. € (2014: 345,5 Mio. €) an Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in unsere Immobilienbestände investiert.

Instandhaltung und Modernisierung

in Mio. €

 

2015

 

2014

*

Inkl. konzerninterne Gewinne 2015: 31,0 Mio. € (davon 1,0 Mio. € substanzwahrende Investitionen, davon 3,8 Mio. € Modernisierung); 2014: 18,7 Mio. € (davon 0,4 Mio. € substanzwahrende Investitionen, davon 2,0 Mio. € Modernisierung)

 

 

 

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

 

242,2

 

145,1

Substanzwahrende Investitionen

 

88,5

 

28,7

 

355,6

 

171,7

Gesamtsumme der Modernisierungs- und Instandhaltungsleistungen*

 

686,3

 

345,5

davon Umsatz der eigenen Handwerkerorganisation

 

369,4

 

176,6

davon eingekaufte Drittleistungen

 

316,9

 

168,9

Bezogen auf die Anzahl der Quadratmeter an Wohnfläche bedeutet dies eine Steigerung der Ausgaben für Modernisierung und um rund 14% von 29,12 € auf 33,04 €. Dies ist im Wesentlichen auf das deutlich gesteigerte Modernisierungsvolumen zurückzuführen.

Im Geschäftsjahr 2015 lagen die operativen Kosten im Segment Bewirtschaftung mit 247,6 Mio. € akquisitionsbedingt 86,5 Mio. € über dem Vorjahreswert von 161,1 Mio. €.

Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) – aktueller Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten.
Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) like-for-like bezeichnet die monatliche Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das 12 Monate vorher bereits im Bestand der Vonovia war, d.h. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Ist-Miete like-for-like nicht berücksichtigt.
Leerstandsquote
Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
EPRA (European Public Real Estate Association)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z.B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z.B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.