Finanzielle Steuerungskennzahlen

Auf Gesamtkonzernebene steht die Steigerung des Unternehmenswerts im Mittelpunkt unseres Handelns. Das Wachstum aus der operativen Geschäftstätigkeit sowie die Bewertung unseres Immobilienvermögens sind dabei maßgeblich für die Wertentwicklung unseres Unternehmens, die sich branchenüblich im Net Asset Value (NAV) ausdrückt. Dabei orientieren wir uns hinsichtlich der Ermittlung des NAV an den „Best Practice Recommendations“ der (European Public Real Estate Association). Für das Geschäftsjahr 2016 ist der bereinigte /Aktie nach Korrektur des Goodwill steuerungsrelevant.

Berechnung bereinigter EPRA NAV

 

 

Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia

(+)

 

Latente Steuern auf Investment Properties und zur Veräußerung gehaltene Immobilien

(+/-)

 

Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente

(-/+)

 

Latente Steuern auf derivative Finanzinstrumente

=

 

EPRA NAV

(-)

 

Goodwill

=

 

Bereinigter EPRA NAV

Für die Steuerung der nachhaltigen operativen Ertragskraft unseres Geschäfts ist die branchentypische Kennzahl Funds from Operations 1 (FFO 1) führend. Sie lässt sich aus dem Periodenergebnis ableiten.

Berechnung FFO1

 

 

Periodenergebnis

(+)

 

Finanzergebnis

(+)

 

Ertragsteuern

(+)

 

Abschreibungen

(-)

 

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

=

 

EBITDA IFRS

 

 

 

(+)

 

Sondereinflüsse

(+/-)

 

Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

=

 

Bereinigtes EBITDA

 

 

 

(-)

 

(-)

 

(-)

 

Sonstiges

=

 

Bereinigtes EBITDA Bewirtschaftung

 

 

 

(+)

 

Bereinigtes EBITDA Extension

(+)

 

Bereinigtes EBITDA Sonstiges

(-)

 

Zinsaufwand

(-)

 

Laufende Ertragsteuern Bewirtschaftung

=

 

FFO 1 (Funds From Operations 1)

Ausgehend vom Periodenergebnis ergibt sich das EBITDA IFRS, das heißt, das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen sowie der zusätzlichen Eliminierung des Ergebnisses aus der Bewertung der Immobilien. Mit der Bereinigung um periodenfremde, einmalige und betriebszweckfremde Sondereinflüsse ermittelt sich das bereinigte EBITDA. Dieses teilt sich auf in die Segmentergebnisse bereinigtes EBITDA Bewirtschaftung, bereinigtes EBITDA Extension und Konsolidierungseffekte, die im bereinigten EBITDA Sonstiges zusammengefasst sind, sowie bereinigtes EBITDA Vertrieb.

Das bereinigte EBITDA Bewirtschaftung spiegelt das operative Ergebnis aus der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien wider. Es lässt sich unterteilen in die drei zentralen Komponenten , Aufwendungen für und operative Kosten. Letztere beinhalten alle Kosten, die nicht Instandhaltung darstellen.

Berechnung bereinigtes EBITDA Bewirtschaftung

 

 

Mieteinnahmen

(-)

 

Aufwendungen für Instandhaltung

(-)

 

Operative Kosten Bewirtschaftung

=

 

Bereinigtes EBITDA Bewirtschaftung

Neben den Aufwendungen für Instandhaltung investieren wir in großem Umfang in unsere Immobilienbestände. Hierfür unterscheiden wir zwischen substanzwahrenden Investitionen und wertschaffenden Investitionen in . Die Gesamtsumme aller Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen beinhaltet die zu Marktpreisen bewerteten Leistungen der konzerneigenen Handwerkerorganisation sowie der eingekauften Drittleistungen. Sie gibt die Höhe der werterhaltenden und wertsteigernden Maßnahmen in unseren Immobilienbestand wieder.

Das Segment Extension umfasst alle Geschäftsaktivitäten, mit denen wir unser Kerngeschäft um kundenorientierte Dienstleistungen ergänzen, die einen engen Bezug zum Vermietungsgeschäft haben und/oder dieses beeinflussen. Die Steuerung dieser Geschäftsaktivitäten erfolgt über das bereinigte EBITDA Extension.

Berechnung bereinigtes EBITDA Extension

 

 

Erträge Extension

(-)

 

Operative Kosten Extension

=

 

Bereinigtes EBITDA Extension

Die Summe aus dem bereinigten EBITDA Bewirtschaftung, dem bereinigten EBITDA Extension sowie dem bereinigten EBITDA Sonstiges, in dem Konsolidierungseffekte zusammengefasst werden, spiegelt das Ergebnis unseres gesamten operativen Kerngeschäfts wider.

Da die Finanzierung ein elementarer Bestandteil für den Erfolg unserer Geschäftstätigkeit ist, vermindern wir die Summe dieser operativen Ergebnisgrößen um den laufenden zahlungswirksamen Zinsaufwand ohne Sondereinflüsse (Zinsaufwand FFO) sowie zusätzlich um die auf sie entfallenden laufenden zahlungswirksamen Ertragssteuern und erhalten so das FFO 1 als Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft unseres Geschäfts.

Vermindert man das um die substanzwahrenden Investitionen, erhält man das AFFO. Dieses spiegelt somit die nachhaltige Ertragskraft nach Abzug aller notwendigen Investitionen in unsere Immobilienbestände wider.

Beide führenden Steuerungsgrößen NAV und FFO 1 beziehen wir immer auch auf die Anzahl der Aktien, um den nachhaltigen Ertrag sowie den Unternehmenswert je Aktie transparent zu machen.

Der Vertrieb ist neben der nachhaltigen Bewirtschaftung unserer Immobilienbestände und den Dienstleistungen mit einem engen Bezug zum Vermietungsgeschäft ein weiteres Geschäftssegment. Den Erfolg unserer Verkaufsaktivitäten messen wir mit dem bereinigten EBITDA Vertrieb.

Berechnung bereinigtes EBITDA Vertrieb

 

 

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien

(-)

 

Buchwerte der veräußerten Vermögenswerte

(+)

 

Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerte

=

 

Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien (IFRS)

 

 

 

(-)

 

Wertveränderung (realisiert) der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

(+)

 

Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

=

 

Bereinigtes Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien

 

 

 

(-)

 

Vertriebskosten

=

 

Bereinigtes EBITDA Vertrieb

Das bereinigte EBITDA Vertrieb stellt den erzielten Erlösen die entsprechenden Verkehrswertabgänge der veräußerten Vermögenswerte gegenüber und bringt zudem noch die zugehörigen Verkaufskosten in Abzug. Um einen periodengerechten Ausweis von Gewinn und Umsatz und damit einer Verkaufsmarge zu zeigen, ist es erforderlich, die nach IFRS bewerteten Verkehrswertabgänge um realisierte/unrealisierte Wertveränderungen zu bereinigen.

Addiert man zum FFO 1 das bereinigte EBITDA Vertrieb und berücksichtigt man zudem die laufenden Ertragsteuern des Segments Vertrieb, ergibt sich der FFO 2. Der zeigt somit die in der Periode erwirtschafteten operativen Erträge aus allen unseren Geschäftstätigkeiten.

Als nicht-operative, finanzielle Kennzahl dient der Loan-to-Value (LTV) der Überwachung des Finanzschuldendeckungsgrades durch die Werte unserer Immobilienbestände. Mithilfe dieser Kennzahl stellen wir ein nachhaltiges Verhältnis von Finanzverbindlichkeiten und Immobilienvermögenszeitwerten sicher.

Alle hier gezeigten finanziellen Kennzahlen sind sogenannte „Non-GAAP“-Measures, das heißt Kennzahlen, die sich nicht direkt aus den Zahlen des Konzernabschlusses nach IFRS-Standards ablesen lassen. Die finanziellen Steuerungsgrößen lassen sich aber alle auf die nächstmögliche Konzernabschlusskennzahl überleiten.

EPRA (European Public Real Estate Association)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern.
EPRA NAV/Bereinigter EPRA NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente und der latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente adjustiert. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter bereinigter EPRA NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
Bereinigtes EBITDA Vertrieb
Das bereinigte EBITDA Vertrieb errechnet sich durch Subtraktion aller betrieblichen Aufwendungen (ohne Gemeinkosten), die im Zusammenhang mit Verkaufsaktivitäten entstehen, von dem von der Gruppe generierten Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien sowie durch Anpassung des Ergebnisses aus der Veräußerung von Immobilien an bestimmte Neuklassifizierungs- und Zeiteffekte.
Bereinigtes EBITDA Extension
Das bereinigte EBITDA Extension wird errechnet, indem die operativen Kosten von den Erträgen des Segments abgezogen werden.
Bereinigtes EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen)
Das bereinigte EBITDA ist das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Wertminderungen, Zu- und Abschreibungen, (einschließlich der Erträge aus übrigen Beteiligungen), das um periodenfremde, einmalige und betriebszweckfremde Sondereinflüsse und um den Nettoertrag aus Bewertungen für Investment Properties bereinigt wurde. Sondereinflüsse beinhalten die Entwicklung neuer Geschäftsfelder und Geschäftsprozessentwicklung, Akquisitionsprojekte, Aufwendungen für Refinanzierungen und Eigenkapitalerhöhungen (soweit nicht als Kapitalbeschaffungskosten behandelt), Aufwendungen für die Vorbereitung des Börsengangs, sowie Aufwendungen für Altersteilzeit und Abfindungszahlungen.
FFO (Mittel aus der operativen Tätigkeit)
Der FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts. Neben dem bereinigten EBITDA werden im FFO die wiederkehrenden zahlungswirksamen Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z.B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z.B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
FFO 1
Das Periodenergebnis bereinigt um das bereinigte Ergebnis aus Vertrieb, die Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, periodenfremde, einmalige und betriebszweckfremde Sondereinflüsse Einmal- bzw. Sondereinflüsse, das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties, Abschreibungen, latente und aperiodische laufende Steuern (Steueraufwand/-ertrag), Transaktionskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen und Bereitstellungszinsen, Bewertungseffekte von Finanzinstrumenten, die Aufzinsung von Rückstellungen insbesondere Pensionsrückstellungen, sowie sonstige nicht nachhaltig anfallende aperiodische Zinsaufwendungen und -erträge.
FFO 2
Bei dem FFO 2 wird das bereinigte EBITDA Vertrieb zum FFO 1 für die jeweiligen Zeiträume hinzugerechnet und um die auf den Vertrieb entfallenen FFO-Steuern korrigiert.