Weiterer Kurs des Konzerns

Erwartete Entwicklung der Rahmenbedingungen

Deutsche Konjunktur weiter aufwärts gerichtet

Die deutsche Wirtschaft expandierte zum letzten Quartal wieder stärker, nachdem sich der Zuwachs des Bruttoinlandsprodukts (BIP) seit Jahresanfang auf 0,3% bis 0,4% zum Vorquartal eingependelt hatte. Damit erreichte die gesamtwirtschaftliche Leistung in 2015 eine Steigerung von 1,7%. Das Institut für Weltwirtschaft Kiel (IfW) hat inzwischen seine Prognose für 2016 leicht nach oben revidiert und geht von einem Zuwachs von 2,2% aus. Ein Grund ist die höhere Einschätzung der zusätzlichen Aufwendungen für Flüchtlinge.

Nach Meinung der Experten des IfW bleibt die Dynamik beim privaten Konsum ungebrochen hoch, dessen hohe Zuwächse vor allem aus kräftigen realen Einkommensanstiegen der privaten Haushalte resultieren. Auch wenn die Sparquote zuletzt auch wegen der niedrigen Preise für Ölprodukte gestiegen ist, geht das Institut von einem noch höheren Konsum in den nächsten Jahren aus. Der Investitionsaufschwung festigt sich und wird in 2016 – auch getragen von den anhaltend günstigen monetären Rahmenbedingungen – voraussichtlich zum wesentlichen Treiber der Konjunktur. Insbesondere die Dynamik bei den Wohnungsbauinvestitionen aufgrund anhaltend günstiger Finanzierungsbedingungen und des zunehmenden Bedarfs an Wohnraum sowie verstärkte Infrastrukturausgaben dürften den Investitionsanstieg beschleunigen. Die Erholung im Euroraum erweist sich als robust, sodass auch aufkeimende Unsicherheiten, wie sie durch Griechenland zu verzeichnen waren, die Unternehmenszuversicht nicht trüben können. Vor allem die Unternehmen im Dienstleistungssektor schätzen ihre Lage so gut ein wie seit der Wiedervereinigung nicht mehr. Die Exporte behaupten sich weiter, indem leichte Rückgänge in Schwellenländer durch Exporte in Industrieländer kompensiert werden können. Die Exporte werden durch die Abwertung des Euro zusätzlich stimuliert, während die Importe aufgrund der hohen konjunkturellen Dynamik in Deutschland in deutlich beschleunigtem Tempo zulegen dürften. Die Beschäftigung bleibt weiter aufwärts gerichtet. Die Zahl der Erwerbstätigen dürfte in 2016 und 2017 im Durchschnitt um 414.000 bzw. 429.000 zunehmen. Die Folgen der Einführung des Mindestlohns, die zunächst zu Verlusten von Minijobs und damit zu einer Verlangsamung der Beschäftigungsentwicklung geführt haben, scheinen überwunden. Nachdem die Inflation durch den Ölpreisverfall spürbar gedämpft wurde, zieht sie wieder an und dürfte 2016 bei 1,2% liegen. Getrieben durch die günstige Konjunktur verzeichnen die öffentlichen Haushalte laut IfW weiterhin Überschüsse. Nicht zuletzt bietet der erhebliche Zuzug von Flüchtlingen große Chancen, wenn die Wirtschaftspolitik entsprechende Weichenstellungen vornimmt, allen voran die Öffnung des Arbeitsrechts und mehr Flexibilität im Baurecht.

Risiken für die deutsche Konjunktur ergeben sich laut IfW insbesondere aus dem außenwirtschaftlichen Umfeld. Der ultraexpansive Kurs der großen Notenbanken macht die Weltwirtschaft anfällig für krisenhafte Entwicklungen. Schon ein geringfügiges Anziehen der geldpolitischen Zügel dürfte zu extremen Wechselkursreaktionen mit entsprechenden Auswirkungen auf die internationalen Handelsströme führen. Allein die Reaktionen auf die jüngsten, vergleichsweise geringen Abwertungen der chinesischen Währung lassen erahnen, dass starke ökonomische Verwerfungen die Folge eines Abwertungswettlaufs der großen Währungsräume wäre. Das IfW sieht zudem in der weiteren ökonomischen Entwicklung Chinas einen nicht unerheblichen Einfluss auf die deutsche Exportwirtschaft.

Wohnungsmarkt: Mieten und Preise steigen im Durchschnitt weiter an

Nach Angabe des IVD hat sich die Entwicklung der Mieten – mit einem moderaten Anstieg in 2015 – weiter stabilisiert. Die Entwicklung der Kaufpreise war zwar deutlich nach oben gerichtet, jedoch mit geringerer Dynamik als noch im Vorjahr. Nach Ansicht der Experten des unabhängigen Beratungsunternehmens empirica findet der „normale“ Wohnungsmarktzyklus langsam ein Ende. Unklar ist aber die Auswirkung der Flüchtlingswelle, die am Wohnungsmarkt noch nicht nachfragewirksam ist. Je mehr Flüchtlinge mittelfristig in Deutschland bleiben und in Knappheitsstädten statt Leerstandsregionen wohnen, desto größer wird die induzierte Sonderkonjunktur der Mieten künftig ausfallen berichtet empirica. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen führen fehlende Anlagealternativen und niedrige Zinsen zu einer Sonderkonjunktur. Nach Einschätzung des Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken – BVR dürften die Preise für Wohneigentum in 2015 und 2016 im Bundesgebiet durchschnittlich um über 4% zulegen. Während dünn besiedelte, einkommensschwache Regionen auch zukünftig rückläufige Preise für Wohnraum verzeichnen werden, können die Preise in den deutschen Großstädten kräftig zulegen. Wichtige Preistreiber sind laut BVR die steigende Einwohnerzahl, Niedrigzins und Einkommen sowie das träge Wohnungsangebot. Die HSH Nordbank erwartet ein Wachstum der Bestandsmieten um 1,4% bzw. der Neubaumieten um 1,7% in 2016. Mit Blick auf die Mietpreisbremse nehmen die Experten der HSH Nordbank an, dass auf angespannten Märkten in gefragten Großstädten künftig damit zu rechnen sei, dass Mietsteigerungen im Bestand insbesondere am oberen Rand restriktiv gedrosselt werden. Gleichzeitig steigen hier Erstbezugsmieten nachfragegetrieben weiter spürbar an. Angesichts eher ausgeglichener Märkte sei in den übrigen untersuchten Städten von einem moderaten Mietwachstum auszugehen. Eine Sonderanalyse von ImmobilienScout24 zur Einführung der Mietpreisbremse in Berlin zeigt, dass das Zustandekommen von Angebotsmieten noch immer wesentlich von der jeweiligen Marktsituation abhängig ist, es seien jedoch zumindest in Teilen des Marktes leichte Dämpfungseffekte zu beobachten. Ob diese Effekte von Dauer sind und tatsächlich mit der Einführung der Mietpreisbremse zusammenhängen, werde laut ImmobilienScout24 die Zukunft zeigen. Ende 2015 galt die Mietpreisbremse in neun Bundesländern und tritt zum 1. Januar 2016 auch für 31 Städte und Gemeinden Brandenburgs in Kraft (siehe Wirtschaftsbericht). Weitere Bundesländer könnten folgen.

Laut Einschätzung der Experten des IW Köln gibt es derzeit keine Blase, auch wenn momentan 50% aller Kredite deutscher Banken in den Wohnungsbau fließen. Mit Ausnahme einiger großstädtischen Innenstadtlagen haben sich die Preise im internationalen Vergleich sehr moderat entwickelt. Da die Banken immer noch sehr vorsichtig agieren, habe es auch bei Kreditvergabe bisher keinen auffälligen Aufwärtstrend gegeben. Die Experten des Forschungsinstituts empirica sahen zum 4. Quartal 2015 bundesweit ebenfalls keine Blase. Mieten und Kaufpreise wachsen jedoch in 199 von 402 Landkreisen und kreisfreien Städten nicht mehr im Gleichklang, in 124 Kreisen zeigt der Blasenindex eine hohe Gefahr. Dennoch kann nur in 14 Kreisen ein übermäßiges Neubauvolumen gemessen werden. Die Blasengefahr in Wachstumsregionen steigt weiter an. Im historischen Vergleich ist Wohneigentum in Deutschland laut Deutsche Bank Research nach wie vor vergleichsweise erschwinglich. Es bestehen aber ausgeprägte regionale Unterschiede. Grundlage der im Durchschnitt hohen Erschwinglichkeit sind die wachsenden verfügbaren Einkommen und die günstigen Zinsen. Wegen höherer Kreditkosten würde ein Zinsanstieg jedoch die Erschwinglichkeit von Wohneigentum – bei ansonsten gleichen Bedingungen – reduzieren.

Sehr hoher Neubaubedarf

Gingen bisherige Schätzungen noch von einem jährlichen Neubaubedarf von 300.000 bis 400.000 Wohnungen aus, halten die Experten des IW Köln bis 2020 430.000 Wohnungen pro Jahr für notwendig. Dazu müsse die derzeitige Bautätigkeit um 75% gesteigert werden. Die starke Zunahme der Zuwanderung im Jahr 2015 mache eine ergänzende Abschätzung der demografischen Entwicklung erforderlich. Entsprechend werden einer Schätzung des IW-Köln zu Folge 2020 wegen starker Zuwanderung aus anderen EU-Staaten und der großen Zahl von Flüchtlingen rund 83,75 bis 85 Mio. Menschen in Deutschland leben. Die Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes vom März 2015 ging nur von 81,4 bis maximal 82,25 Mio. Menschen bis 2020 aus.