Erwartete Entwicklung des Geschäfts

Vergleich der im Vorjahr berichteten Prognosen mit dem Geschäftsjahr 2015

Für Vonovia war das Geschäftsjahr 2015 insgesamt ein sehr erfolgreiches und bedeutsames Jahr. Durch den Zusammenschluss mit der GAGFAH konnten wir unser Portfolio deutlich vergrößern und dadurch unsere Marktposition maßgeblich verbessern. Zusätzlich konnten wir durch den Erwerb der SÜDEWO unser Portfolio nochmals weiter vergrößern. Der stieg von 6.578 Mio. € Ende 2014 um 112,7% auf 13.988,2 Mio. € an. Mit 30,02 € lag der NAV/Aktie 30,3% deutlich über dem Vorjahreswert und deutlich über dem in 2014 prognostizierten Anstieg von bis zu 4%. Der bereinigte EPRA NAV/Aktie lag mit 24,19 € 6,7% über dem Vorjahreswert. Unsere im Geschäftsbericht 2014 sowie die zuletzt veröffentlichte Prognose im Quartalsbericht Q3 2015 haben wir deutlich übertroffen. Die Integration der neu akquirierten Portfolios in unsere Immobilienplattform erfolgte planmäßig. Unsere lagen mit 1.414,6 Mio. € 79,2% über dem Vorjahreswert von 789,3 Mio. € und deutlich über dem im Geschäftsbericht 2014 prognostizierten Wert von 880 bis 900 Mio. € (ohne GAGFAH/SÜDEWO).

Der nachhaltige Zinsaufwand ohne Sondereinflüsse ( -Zins) lag mit 339,8 Mio. € in 2015 akquisitionsbedingt, im Wesentlichen durch die GAGFAH, deutlich über dem Vorjahreswert von 209,3 Mio. € und der Prognose 2014, die von nur einem leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahreswert ausging.

Die nachstehende Übersicht gibt einen Überblick über die Geschäftszahlen 2014, die im Geschäftsbericht 2014 und die zuletzt veröffentlichte Prognose für 2015, die Geschäftszahlen 2015 sowie über die Prognose 2016. Insbesondere zeigt die Entwicklung des von 286,6 Mio. € in 2014 auf 608,0 Mio. € in 2015 wie deutlich wir unser Geschäft in 2015 ausgebaut haben.

 

 

Ist 2014
(DAIG ohne GAGFAH)

 

Prognose 2015 im Geschäfts­bericht 2014
(DAIG ohne GAGFAH)

 

Letzte Prognose 2015 Quartalsbericht Q3 2015 (einschl. GAGFAH/SÜDEWO)

 

Ist 2015

 

Prognose 2016

*

Aufgrund der erfolgten Bezugsrechtsaktienemission, bei der die neuen Aktien mit einem Abschlag erworben werden konnten, wurden alle Kennzahlen pro Aktie bereinigt, um sie mit den Werten inklusive der Bezugsrechtsemission vergleichbar zu machen (TERP-Adjustierung). Der Anpassungsfaktor berechnet sich aus dem letzten Aktienkurs vor Abzug der Bezugsrechte (26,46 €) geteilt durch den angenommenen Aktienkurs nach der Emission der neuen Aktien (25,18 €) (TERP, theoretical ex-rights price). Dementsprechend ergibt sich ein Anpassungsfaktor von 1,051, durch den die Istwerte sowie die ursprünglichen Prognosen des /Aktie und FFO 1/Aktie zur Herstellung der Vergleichbarkeit dividiert wurden.

**

2014 pro m² (like-for-like) inkl. DeWAG/Vitus ohne GAGFAH/Franconia)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bereinigter EPRA NAV/Aktie*

 

22,67 €

 

 

 

23,50–24,50 €

 

24,19 €

 

24–25 €

NAV/Aktie*

 

23,04 €

 

23–24 €

 

29–30 €

 

30,02 €

 

30–31 €

FFO 1

 

286,6 Mio. €

 

340–360 Mio. €

 

590–600 Mio. €

 

608,0 Mio. €

 

690–710 Mio. €

/Aktie*

 

1,00 €

 

1,19–1,27 €

 

1,27–1,29 €

 

1,30 €

 

1,48–1,52 €

 

Steigerung um
5,7% (=+3 Indexpunkte)

 

Steigerung um
bis zu 5%

 

Steigerung um
bis zu 5%

 

Steigerung um
2,8%

 

Steigerung um
bis zu 5%

Monatliche Ist-Miete pro m2 (like-for-like)**

 

5,62 €

 

Steigerung um 2,6–2,8%

 

Steigerung um 2,8–2,9%

 

5,78 €

 

Steigerung um 2,8–3,0%

 

3,4%

 

rd. 3,3%

 

rd. 3%

 

2,7%

 

rd. 3%

inkl. substanzwahrende Investitionen

 

173,8 Mio. €

 

rd. 200 Mio. €

 

rd. 330 Mio. €

 

330,7 Mio. €

 

rd. 330 Mio. €

Modernisierung

 

171,7 Mio. €

 

> 200 Mio. €

 

330–350 Mio. €

 

355,6 Mio. €

 

430–500 Mio. €

Anzahl Wohnungsverkäufe Privatisierung

 

2.238

 

ca. 1.600

 

ca. 2.900

 

2.979

 

ca. 2.400

Step-up Privatisierung

 

37,6%

 

ca. 30%

 

ca. 30%

 

30,5%

 

ca. 30%

Anzahl Wohnungsverkäufe

 

1.843

 

Opportunistischen Verkauf fortsetzen

 

Opportunistischen Verkauf fortsetzen

 

12.195

 

Opportunistischen Verkauf fortsetzen

Step-up Non-Core

 

10,9%

 

Auf Vorjahresniveau

 

0%

 

9,2%

 

0%

Prognose für das Geschäftsjahr 2016

Unsere Prognose für das Geschäftsjahr 2016 basiert auf der im Kapitel Steuerungssystem dargestellten Unternehmensplanung für den Gesamtkonzern Vonovia. Im Rahmen unserer Planung für das Jahr 2016 wurden mögliche Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung des Unternehmens angemessen berücksichtigt, sodass diese Planung eine realistische Erwartung der Portfolioentwicklung und Entwicklung von Vonovia widerspiegelt. Die nachstehenden Prognosedaten beziehen sich auf das Portfolio von Vonovia zum Zeitpunkt der Planung für das Jahr 2016 im Herbst 2015.

Darüber hinaus bleiben allgemeine Chancen und Risiken hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Konzerns bestehen. Diese sind im Kapitel Chancen und Risiken detailliert beschrieben.

Im Rahmen der Planung für das Jahr 2016 haben wir die oben dargestellten Annahmen zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und zur Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland zugrunde gelegt.

Im kommenden Geschäftsjahr beabsichtigen wir, unsere führende Position im deutschen Wohnimmobilienmarkt nochmals weiter auszubauen. Es ist unser Ziel, mit einer hohen Kundenorientierung unseren Kunden bedarfsgerechtes, bezahlbares Wohnen in Verbindung mit wohnungsnahen Diensten und einem verlässlichen Service zu bieten und unseren Kapitalgebern eine nachhaltige, risikoadäquate Rendite zu sichern.

Wir erwarten, dass wir auch 2016 unseren Unternehmenswert weiter steigern. Zum Jahresende 2016 erwarten wir eine Steigerung des bereinigten EPRA NAV pro Aktie auf 25 € sowie eine Steigerung des EPRA NAV pro Aktie auf bis zu 31 €.

Im Geschäftsjahr 2016 beabsichtigen wir, unsere nachhaltige operative Ertragskraft nochmals weiter zu verbessern. Hierzu werden auch die im Geschäftsjahr 2015 realisierten Modernisierungen beitragen. Darüber hinaus werden sich die 2015 getätigten Akquisitionen erstmals mit einem ganzjährigen Ergebnisbeitrag niederschlagen. Für den FFO 1 erwarten wir einen Anstieg in 2016 auf 690 bis 710 Mio. €. Dies entspricht einem FFO 1 pro Aktie von 1,48 € bis 1,52 € und beinhaltet die in 2015 abgeschlossenen Akquisitionen von GAGFAH und SÜDEWO. In dieser Prognose berücksichtigen wir keine weiteren größeren Akquisitionen von Immobilienbeständen.

Weiterhin streben wir auch für 2016 eine Verbesserung unseres Kundenservices an. Damit einhergehend erwarten wir eine Steigerung unseres Kundenzufriedenheitsindex CSI um bis zu 5% gegenüber 2015.

Auch in 2016 werden wir wieder nennenswerte Volumina in unsere Immobilienbestände investieren. Das für das Geschäftsjahr 2016 geplante Modernisierungsprogramm wird voraussichtlich ein Volumen von 430–500 Mio. € umfassen. Die Schwerpunkte liegen dabei unverändert auf Maßnahmen zur Energieeinsparung, auf der Sanierung von Wohnungen zur Verbesserung des Wohnstandards und auf Maßnahmen für den seniorenfreundlichen Umbau von Wohnungen. Aber auch in neue Programme wie Modernisierung auf Mieterwunsch, die Entwicklung von Wohnquartieren oder in den Neubau von Wohnungen werden wir investieren. Darüber hinaus erwarten wir laufende Instandhaltungsmaßnahmen inklusive substanzwahrender Investitionen mit einem Volumen von rund 330 Mio. €. In Summe bedeutet dies ein Investitionsvolumen von bis zu 830 Mio. € oder bis zu 38 € pro m2 in 2016. Für die monatliche Ist-Miete pro Quadratmeter like-for-like erwarten wir 2016 nunmehr eine Steigerung von 2,8 bis 3,0%. Zum Jahresende 2016 erwarten wir eine Leerstandsquote von ca. 3%. Insgesamt gehen wir davon aus, dass die Mieteinnahmen von 1,4 Mrd. € in 2015 auf rund 1,5 Mrd. € in 2016 steigen werden.

Für den Zinsaufwand ohne Sondereinflüsse (FFO-Zins) erwarten wir ein Niveau von rund 320 Mio. €.

Im Segment Vertrieb werden wir unsere Strategie des selektiven Verkaufs weiter fortsetzen. In der Wohnungsprivatisierung erwarten wir in 2016 den Verkauf von ca. 2.400 Wohnungen bei einem Step-up über dem dieser Wohnungen von ca. 30%. Darüber hinaus werden wir den opportunistischen Verkauf von Gebäuden aus dem Subportfolio Non-Core zu Preisen, die in etwa den Verkehrswerten entsprechen, in 2016 verstärkt fortsetzen.

Für das Jahr 2016 beabsichtigen wir, unsere Aktionäre wieder adäquat am Unternehmenserfolg teilhaben zu lassen und planen, eine Dividende von ca. 70% des FFO 1 auszuschütten.

Düsseldorf, den 26. Februar 2016

Rolf Buch (CEO) (Unterschrift)

Rolf Buch
(CEO)

Dr. A. Stefan Kirsten (CFO) (Unterschrift)

Dr. A. Stefan Kirsten
(CFO)

Klaus Freiberg (COO) (Unterschrift)

Klaus Freiberg
(COO)

Gerald Klinck (CCO) (Unterschrift)

Gerald Klinck
(CCO)

EPRA NAV/Bereinigter EPRA NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente und der latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente adjustiert. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter bereinigter EPRA NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
EPRA (European Public Real Estate Association)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern.
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten
FFO (Mittel aus der operativen Tätigkeit)
Der FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts. Neben dem bereinigten EBITDA werden im FFO die wiederkehrenden zahlungswirksamen Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
FFO 1
Das Periodenergebnis bereinigt um das bereinigte Ergebnis aus Vertrieb, die Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, periodenfremde, einmalige und betriebszweckfremde Sondereinflüsse Einmal- bzw. Sondereinflüsse, das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties, Abschreibungen, latente und aperiodische laufende Steuern (Steueraufwand/-ertrag), Transaktionskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen und Bereitstellungszinsen, Bewertungseffekte von Finanzinstrumenten, die Aufzinsung von Rückstellungen insbesondere Pensionsrückstellungen, sowie sonstige nicht nachhaltig anfallende aperiodische Zinsaufwendungen und -erträge.
EPRA NAV/Bereinigter EPRA NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente und der latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente adjustiert. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter bereinigter EPRA NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.
Monatliche Ist-Miete
Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) – aktueller Bruttoertrag pro Monat für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen zum jeweiligen Monatsende vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten geteilt durch die Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohneinheiten.
Die Ist-Miete wird häufig auch als Nettokaltmiete bezeichnet. Die monatliche Ist-Miete (in €/m2) like-for-like bezeichnet die monatliche Ist-Miete für das Wohnungsportfolio, das 12 Monate vorher bereits im Bestand der Vonovia war, d.h. Portfolioveränderungen in diesem Zeitraum werden bei der Ermittlung der Ist-Miete like-for-like nicht berücksichtigt.
EPRA (European Public Real Estate Association)
Die European Public Real Estate Association (EPRA) ist eine gemeinnützige Organisation mit Sitz in Brüssel und vertritt die Interessen börsennotierter europäischer Immobilienunternehmen. Sie sieht ihre Aufgabe darin, das Verständnis für Investitionsmöglichkeiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften in Europa als Alternative zu klassischen Anlagewerten zu erweitern.
FFO 1
Das Periodenergebnis bereinigt um das bereinigte Ergebnis aus Vertrieb, die Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, periodenfremde, einmalige und betriebszweckfremde Sondereinflüsse Einmal- bzw. Sondereinflüsse, das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties, Abschreibungen, latente und aperiodische laufende Steuern (Steueraufwand/-ertrag), Transaktionskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen und Bereitstellungszinsen, Bewertungseffekte von Finanzinstrumenten, die Aufzinsung von Rückstellungen insbesondere Pensionsrückstellungen, sowie sonstige nicht nachhaltig anfallende aperiodische Zinsaufwendungen und -erträge.
CSI (Customer Satisfaction Index)
Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen erhoben und spiegelt die Wahrnehmung und Akzeptanz unserer Dienstleistungen durch unsere Kunden wider. Bei der Ermittlung des CSI werden Punktbewertungen zum Immobilienbestand und Umfeld, zur Kundenbetreuung, zur kaufmännischen und technischen Betreuung sowie zum Instandhaltungs- und Modernisierungsmanagement berücksichtigt.
Leerstandsquote
Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Core-/ Non-Core-Immobilien
Immobilien, die dem Kernbestand (Core) bzw. dem Nicht-Kernbestand (Non-Core) zugerechnet werden. Non-Core-Immobilien sind Immobilien, die sich für eine Bewirtschaftung mit unseren Prozessen und aufgrund ihrer Eigenschaften oder Lage weniger eignen. Darüber hinaus besitzen wesentliche Teile von ihnen ein unterdurchschnittliches Zukunftspotenzial und werden gemäß Strategie mittelfristig veräußert. Core-Immobilien sind unsere Immobilien im Vermietungsportfolio und Privatisierungsportfolio.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.