Portfolio-Management-Strategie

Ziel der Portfolio-Management-Strategie ist die Optimierung des Gebäudebestands durch Investitionen, taktische Akquisitionen und Verkäufe.

Seit dem 31. März 2015 klassifizieren wir unsere Immobilien in drei Portfolien:

  1. „Strategic”: Das Portfolio umfasst die Teilportfolien „Aktives Management”, „Gebäudemodernisierung” sowie „Wohnungsmodernisierung”.
  2. „Non-Strategic”: Das Portfolio umfasst Standorte und Objekte, die für die weitere strategische Entwicklung der Gruppe nicht zwingend notwendig sind.
  3. „Privatisierung & : Das Portfolio umfasst die Teilportfolien „Privatisierung“ und „Non-Core“.

Im Portfolio „Strategic“, das 87,6% des Gesamtportfolios gemessen am (Fair Value) repräsentiert, befinden sich Standorte mit überdurchschnittlichen Entwicklungspotenzialen, für die wir eine Strategie der werterhöhenden Bewirtschaftung verfolgen. Das Portfolio „Strategic“ ist wiederum in drei Teilportfolien unterteilt:

Im Teilportfolio „Aktives Management“, das 35,8% des Gesamtportfolios gemessen am Verkehrswert ( ) repräsentiert, verfolgen wir die Strategie, den Wert der Objekte durch Mietsteigerungen, Reduzierung der Leerstände, sowie nachhaltige Instandhaltungsmaßnahmen weiterzuentwickeln. Dabei sind wir unter anderem aufgrund der hohen Portfoliodichte in der Lage, unsere Bestände sehr effizient zu bewirtschaften. Im Teilportfolio „Gebäudemodernisierung“, das 28,6% des Gesamtportfolios gemessen am Verkehrswert (Fair Value) repräsentiert, schaffen wir durch ein umfangreiches Investitionsprogramm, das den Klimaschutz aufgreift und Investitionen in energetische Sanierungsmaßnahmen zum Schwerpunkt hat, zusätzlichen Mehrwert. Dabei investieren wir schwerpunktmäßig in Fassaden- und Dachdämmungen sowie neue Fenster und Heizungsanlagen.

Im Teilportfolio „Wohnungsmodernisierung“, das 23,2% des Gesamtportfolios gemessen am Verkehrswert (Fair Value) umfasst, investieren wir im Rahmen von Wiedervermietungen intensiv in die Ausstattung der Wohnungen bspw. durch Modernisierung der Bäder, neue Fußböden und Elektroinstallation nach neustem Standard. Die Objekte erfüllen damit die aktuellen Anforderungen unserer Kunden nach zeitgemäßem Wohnstandard, auch z. B. den Wünschen nach seniorengerechter Ausstattung.

Das Portfolio „Non-Strategic“, das 4,1% des Gesamtportfolios gemessen am Verkehrswert (Fair Value) repräsentiert, enthält Standorte und Objekte, die im Rahmen der aktuellen, umfassenden Überprüfung des Gesamtportfolios als nicht zwingend notwendig zur weiteren strategischen Entwicklung identifiziert wurden. Das Portfolio „Non-Strategic“ zeichnet sich vornehmlich durch mittlere Lage- und Objektqualitäten aus; die Ergebnisbeiträge aus der Bewirtschaftung sind stabil und im Rahmen der Möglichkeiten in den Teilmärkten leicht steigend. Das Portfolio enthält zum einen Standorte, die mittelfristig voraussichtlich unterdurchschnittliche Entwicklungspotenziale im Mietwachstum aufweisen. Zum anderen enthält es Bestände in Lagen, die im Verhältnis zum Gesamtportfolio und mit Blick auf zukünftige Akquisitionen eher peripher liegen und auch keine strategischen Regionen berühren. Die Bestände, die dem Portfolio „Non-Strategic“ zugeordnet sind, unterliegen einer regelmäßigen Überprüfung und bieten weiteres Veräußerungspotenzial.

Das Portfolio „Privatisierung & Non-Core“ umfasst die Teilportfolien „Privatisierung“ und „Non-Core“. Diese entsprechen den gleichnamigen Portfolien, die bis zum 31. März 2015 bestanden:

Im Teilportfolio „Privatisierung“, das 6,5% des Gesamtportfolios gemessen am Verkehrswert (Fair Value) repräsentiert, liegt unser Schwerpunktinteresse in der Generierung zusätzlichen Mehrwerts durch Privatisierung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern mit einem Aufschlag gegenüber dem Verkehrswert.

Im Teilportfolio , das 1,8% des Gesamtportfolios gemessen am Verkehrswert (Fair Value) repräsentiert, liegt unser Schwerpunktinteresse im Verkauf von Immobilien in Lagen mit mittel- bis langfristig unterdurchschnittlichem Entwicklungspotenzial an private und institutionelle Investoren. Ausschlaggebend für die begrenzten Potenziale ist vor allem eine unterdurchschnittliche Objektbeschaffenheit in Kombination mit einer ebenso unterdurchschnittlichen Lagequalität. Somit sind diese Objekte für eine langfristig erfolgreiche Bewirtschaftung durch die standardisierten Prozesse von Vonovia nicht geeignet.

Wir sind bestrebt, unsere Kauf- und Verkaufsentscheidungen auf einer nachhaltigen Basis zu treffen und überprüfen deshalb unser Portfolio laufend auf potenzielle Chancen und Risiken. In diesem Zusammenhang bildet unsere eigene Analyse des deutschen Marktes hinsichtlich der zu erzielenden Renditen und zukünftigen Wertsteigerungspotenziale die Grundlage für alle unsere Kauf- und Verkaufsentscheidungen.

Zur besseren Berechnung des Wachstumspotenzials und zur Prognose der Entwicklung der lokalen Märkte haben wir eine proprietäre Score Card entwickelt. Neben den erwarteten großräumigen demografischen Entwicklungen beziehen wir bei unseren Entscheidungen vor allem auch die lokale Marktkenntnis unserer Mitarbeiter vor Ort mit ein. Die eingehende Kenntnis des jeweiligen lokalen Marktes betrachten wir als einen wesentlichen Differenzierungsfaktor und Wettbewerbsvorteil von Vonovia.

Wir haben in der Vergangenheit unter Beweis gestellt, dass wir Kauf- und Verkaufsentscheidungen kurzfristig und effizient umsetzen können. Die Erlöse aus Verkäufen von Objekten verwenden wir je nach Bedarf zur Finanzierung von Investitionen in Wohnbestände, die zur Gebäude- oder Wohnungsaufwertung vorgesehen sind, zur Schuldentilgung, zur Finanzierung von Dividendenzahlungen oder zur Finanzierung von Ankäufen.

Core-/ Non-Core-Immobilien
Immobilien, die dem Kernbestand (Core) bzw. dem Nicht-Kernbestand (Non-Core) zugerechnet werden. Non-Core-Immobilien sind Immobilien, die sich für eine Bewirtschaftung mit unseren Prozessen und aufgrund ihrer Eigenschaften oder Lage weniger eignen. Darüber hinaus besitzen wesentliche Teile von ihnen ein unterdurchschnittliches Zukunftspotenzial und werden gemäß Strategie mittelfristig veräußert. Core-Immobilien sind unsere Immobilien im Vermietungsportfolio und Privatisierungsportfolio.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Core-/ Non-Core-Immobilien
Immobilien, die dem Kernbestand (Core) bzw. dem Nicht-Kernbestand (Non-Core) zugerechnet werden. Non-Core-Immobilien sind Immobilien, die sich für eine Bewirtschaftung mit unseren Prozessen und aufgrund ihrer Eigenschaften oder Lage weniger eignen. Darüber hinaus besitzen wesentliche Teile von ihnen ein unterdurchschnittliches Zukunftspotenzial und werden gemäß Strategie mittelfristig veräußert. Core-Immobilien sind unsere Immobilien im Vermietungsportfolio und Privatisierungsportfolio.