Ziele und Strategie

Rahmenbedingungen des deutschen Wohnungsmarkts

Im Dezember 2015 lebten in Deutschland geschätzt 81,9 Millionen Menschen. Dabei zeichnen sich für Deutschland drei grundlegende demografische Trends ab:

  1. auf lange Sicht ein Rückgang der Bevölkerung,
  2. ein Anstieg der Zahl der Haushalte bei gleichzeitiger Verringerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße und
  3. ein steigender Altersdurchschnitt der Bevölkerung.

Zwischen 2000 und 2010 ging die deutsche Bevölkerung um rund 0,8% zurück. Prognosen sagen langfristig eine Fortsetzung dieses Trends voraus. Entgegen dem prognostizierten langfristigen Bevölkerungsrückgang erhöhte sich die Bevölkerungszahl in Deutschland im Jahr 2015 im fünften Jahr in Folge, vermutlich erneut im Wesentlichen durch die starke Zuwanderung. In Abhängigkeit von der angenommenen Nettozuwanderung wird die Bevölkerungszahl voraussichtlich noch einige Jahre weiter ansteigen, bevor sie wieder zurückgeht. Prognosen besagen, dass die Bevölkerungszahl frühestens 2023 wieder unter das Niveau von 2013 fallen wird.

Gleichzeitig nahm die Zahl der Haushalte in Deutschland in den letzten Jahren zu. Im Jahr 2014 gab es in Deutschland 40,2 Millionen Haushalte gegenüber 39,9 Millionen im Jahr 2013 und 39,7 Millionen im Jahr 2012. Vorhersagen sprechen von einem weiteren Anstieg der Zahl der Haushalte um 3% zwischen 2012 und 2030. Die durchschnittliche Größe deutscher Haushalte verringerte sich dabei auf 2,01 Personen im Jahr 2014 gegenüber 2,16 im Jahr 2000, was sich in einem Anstieg der Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte und einem Rückgang bei den Drei- und Vier- und Mehrpersonenhaushalten widerspiegelt. Vorhersagen zufolge wird die Zahl der Einpersonenhaushalte zwischen 2012 und 2030 um weitere 7,5% (die der Zweipersonenhaushalte um 10%) zunehmen.

Die Gesellschaften vieler Industrienationen, insbesondere der europäischen Länder, erleben derzeit einen allmählichen demografischen Wandel: Die Alterspyramide verlagert ihren Schwerpunkt zunehmend nach oben zu den älteren Altersklassen. Unter allen europäischen Ländern ist diese Tendenz in Deutschland mit am stärksten ausgeprägt. Von 1990 bis 2009 stieg die Zahl der über 65-Jährigen in Deutschland um 41,9% an. Nach Schätzungen von Eurostat war 2014 mehr als ein Fünftel (20,8%) der deutschen Bevölkerung 65 Jahre und älter. Prognosen gehen davon aus, dass dieser Prozentsatz in Deutschland bis zum Jahr 2030 auf 27,0 bis 27,5% steigen wird (vgl. 13. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung Varianten 1 und 2).

Sofern die drei erläuterten demografischen Trends sich wie vorausgesagt bewahrheiten, wird die Nachfrage nach Wohnungen im Allgemeinen und nach seniorengerechten Wohnungen im Besonderen weiterhin steigen. Insbesondere wird es in Zukunft eine große Nachfrage nach Wohnungen für Ein- und Zweipersonenhaushalte geben.

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist tendenziell ein Mietwohnungsmarkt. Nach Angaben aus dem Zensus 2011 werden rund 43% der Wohnungen von den Eigentümern selbst genutzt. Rund 57% oder 23,3 Millionen Wohnungen sind demzufolge Mietwohnungen.

Der Mietwohnungsmarkt zeigt sich dabei stark fragmentiert. Dies zeigt auch das nachstehende Diagramm:

Mietwohnungsmarkt in Deutschland

Mietwohnungsmarkt in Deutschland (Kreisdiagramm)Mietwohnungsmarkt in Deutschland (Kreisdiagramm)

Die Mehrzahl der Mietwohnungen wird von verschiedenen privaten Kleinanbietern angeboten. Große private Unternehmen, dazu zählt auch Vonovia, bewirtschaften 3,2 Millionen Wohnungen oder rund 14% des Mietwohnungsbestands.

Strategische Einordnung

Die demografische Entwicklung und der fragmentierte Mietwohnungsmarkt bilden zwei wichtige Rahmenbedingungen für das weitere strategische Vorgehen unseres Unternehmens.

Nach den Integrationen der jüngsten Übernahmen haben wir mit Vonovia unsere führende Position im deutschen Wohnungsmarkt ausgebaut. Das gesamte Portfolio wird heute aus einheitlichen Strukturen und über standardisierte Prozesse bewirtschaftet. Wir gehen davon aus, dass wir daraus auch zukünftig eine Vielzahl operativer und finanzieller Skaleneffekte generieren werden. Durch unsere strategisch vorteilhafte Marktposition werden wir bei der weiteren Konsolidierung des deutschen Immobiliensektors eine führende Rolle spielen können.

Wir nutzen unsere Größenvorteile, um unsere Vermietungsaktivitäten durch werterhöhende Dienstleistungen zu ergänzen. Damit wollen wir auch nachhaltig die Zufriedenheit unserer Kunden erhöhen.

Im Geschäftsjahr 2011 begannen wir im Rahmen unseres Vermietungsgeschäfts mit dem sog. Insourcing bestimmter Aufgaben. Dazu errichteten wir eine eigene Hausmeisterorganisation sowie eine eigene Handwerkerorganisation, die Deutsche TGS. Zum 31. Dezember 2015 umfasste die Handwerkerorganisation rund 2.300 Beschäftigte. Die Hausmeisterorganisation erbringt die Vor-Ort-Dienstleistungen und beschäftigte rund 800 Mitarbeiter.

Zum 1. Februar 2015 wurde die heutige Vonovia Wohnumfeld Service GmbH gegründet. Mit aktuell rund 300 Mitarbeitern verantwortet sie die Bewirtschaftung der Außenanlagen der Liegenschaften.

Das Tochterunternehmen Deutsche Multimedia Service GmbH versorgt – unter anderem in Kooperation mit ihrem strategischen Partner Deutsche Telekom – die Kunden mit Kabel-TV und Internetangeboten.

Strategie

Wir verfolgen mit unserem Konzern eine Fünf-Säulen-Strategie. Sie ist darauf ausgerichtet, die Zufriedenheit unserer Kunden zu erhöhen und die Reputation von Vonovia zu fördern. Wirtschaftliches Ziel ist es, das Wachstum der Finanzkennzahlen je Aktie und je Aktie weiter zu steigern.

Die fünf Säulen unserer Strategie

Die fünf Säulen unserer Strategie (Grafik)Die fünf Säulen unserer Strategie (Grafik)

Entsprechend ihrer Darstellungsreihenfolge enthalten die ersten vier Säulen in steigendem Umfang für den Markt innovative Elemente. Die fünfte Säule, die Akquisitionsstrategie, soll die Wirkung der ersten vier strategischen Ansätze verstärken.

Über die oben beschriebene vorteilhafte Marktposition und unseren breit ansetzenden strategischen Ansatz können wir uns mit Vonovia klar von unseren Wettbewerbern abheben. Wir können Kundennachfragen mit noch höherer Qualität und Effizienz bedienen, was zu einer weiteren Verstetigung der Cashflows führt. Dies wiederum ermöglicht das Erzielen attraktiver Dividendenrenditen.

Im Einzelnen lassen sich unsere fünf Strategien wie folgt beschreiben:

FFO (Mittel aus der operativen Tätigkeit)
Der FFO stellt die nachhaltige Ertragskraft des operativen Geschäfts. Neben dem bereinigten EBITDA werden im FFO die wiederkehrenden zahlungswirksamen Nettozinsaufwendungen aus originären Finanzinstrumenten sowie Ertragsteuern berücksichtigt. Die Kennzahl wird nicht auf Basis einer besonderen internationalen Rechnungslegungsvorschrift ermittelt, sondern ist als Ergänzung zu den anderen gemäß IFRS ermittelten Ergebniskennzahlen zu sehen.
EPRA NAV/Bereinigter EPRA NAV
Die NAV-Darstellung gemäß EPRA-Definition hat das Ziel, den Nettoinventarwert in einem langfristig orientierten Geschäftsmodell auszuweisen. Das Eigenkapital der Anteilseigner von Vonovia wird dabei um den Zeitwert der derivativen Finanzinstrumente und der latenten Steuern auf derivative Finanzinstrumente adjustiert. Zur Erhöhung der Transparenz wird ebenfalls ein sogenannter bereinigter EPRA NAV ausgewiesen, bei dem der vollständige Goodwill eliminiert wird.