Aktuelle Einschätzung wesentlicher Risiken

Gesamteinschätzung der Risikosituation durch die Unternehmensleitung

Im Rahmen der implementierten Risikosteuerung erfolgte im Geschäftsjahr 2015 jeweils im 1. und im 2. Halbjahr eine planmäßige Risikoinventur auf Basis eines Risiko-Scorings gemäß interner Risiko-Richtlinie. Das daraus abgeleitete Risiko-Reporting wurde dem Vorstand und dem Prüfungsausschuss dargelegt. Außerplanmäßige Ad-hoc-Risikomeldungen gab es nicht.

In der Gesamtbeurteilung der Risikosituation ergab sich für Vonovia nach Integration der GAGFAH und SÜDEWO ein leichter Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. Die Anzahl der Risiken mit hoher potenzieller Netto-Auswirkung stieg von einem Risiko in Ende 2014 auf drei Risiken Ende 2015 an. Die Anzahl der Risiken mit wesentlicher potenzieller Netto-Auswirkung stieg von vier Risiken Ende 2014 auf fünf Risiken Ende 2015 an. In der Gesamtbeurteilung sieht der Vorstand von Vonovia den Bestand des Konzerns unverändert als nicht gefährdet an.

In seiner ordentlichen Sitzung des 4. Quartals 2015 hat der Prüfungsausschuss die vom Vorstand vorgelegte nachstehende Übersicht zu den „Top-10 Risiken“ aus allen ermittelten Risiken für den Berichtszeitraum bestätigt:

Nr.

 

Risiko

 

Risikokategorie

 

Potenzielle Auswirkung netto

 

 

 

 

 

 

 

1

 

Beeinträchtigte Reputation und unzureichende Kundenzufriedenheit

 

Umfeld- und marktbezogene Risiken

 

Wesentlich

2

 

Werthaltigkeit des bilanziellen Goodwills

 

Umfeld- und marktbezogene Risiken

 

Hoch

3

 

Fehlerhafte Verkehrswertermittlung unserer Immobilien

 

Risiken aus Geschäftstätigkeit

 

Hoch

4

 

Gesetz zur Senkung der MOD-Umlage mit fester Amortisation

 

Regulatorische und rechtliche Risiken

 

Hoch

5

 

Falsche Akquisitionsentscheidungen

 

Risiken aus Geschäftstätigkeit

 

Wesentlich

6

 

Gesetz zur Beschränkung der NV-Mieten auf 110% OVM

 

Regulatorische und rechtliche Risiken

 

Wesentlich

7

 

Mangelnde oder ungünstige Refinanzierbarkeit von Fremdkapital

 

Finanzielle Risiken

 

Wesentlich

8

 

Risikoaffines Managementverhalten

 

Risiken aus Geschäftstätigkeit

 

Moderat

9

 

Materielle Auswirkungen von Rechtsstreitigkeiten

 

Regulatorische und rechtliche Risiken

 

Moderat

10

 

Unzureichende IT-Sicherheit – unerlaubte externe und interne Zugriffe

 

Risiken aus Geschäftstätigkeit

 

Wesentlich

Umfeld- und marktbezogene Risiken

Die Reputation (Risiko 1) eines Unternehmens ist für den Aufbau von Geschäftsverbindungen von entscheidender Bedeutung. Ein schlechter Ruf kann die Vermietung unserer Wohnungen erschweren oder zu Kündigungen führen. Darüber hinaus besteht auf der Finanzierungsseite das Risiko, dass die Kapitalbeschaffung beeinträchtigt werden könnte. Vonovia nimmt Reputation und Kundenzufriedenheit sehr ernst und begegnet diesem Risiko mit einer Vielzahl von Maßnahmen. So wird die Zufriedenheit der Kunden im Quartalsrhythmus gemessen und anhand der Steuerungskennzahl überwacht, um frühzeitig potenzielle Probleme zu erkennen. Verbesserungen der Prozessabläufe und Qualitätsinitiativen steigern die Zufriedenheit der Kunden. Eine aktive Öffentlichkeitsarbeit trägt dazu bei, die Anstrengungen zur Förderung der Kundenzufriedenheit zu vermitteln, um das Ansehen von Vonovia zu erhöhen.

Durch die zuletzt getätigten Akquisitionen ist ein nennenswerter bilanzieller Goodwill entstanden, der Risiken beinhaltet. Die Werthaltigkeit dieses bilanziellen Goodwills (Risiko 2) ist im Wesentlichen von der Entwicklung der Marktzinsen, der durchschnittlichen Markt- und Branchenentwicklung sowie den zukünftigen erzielbaren Cashflows der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten abhängig. Eine Wertminderung dieses Goodwills würde in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Sie hätte damit eine direkte Auswirkung auf die Vermögens- und Ertragslage. Zur Risikobegrenzung sind umfangreiche Maßnahmen implementiert. Im Rahmen eines monatlichen Performance Reportings werden Soll-Ist-Abweichungen der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten analysiert und ggf. Maßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet. Darüber hinaus erfolgt ein monatliches Tracking von Synergien. Somit wird sichergestellt, dass geplante Synergien im Rahmen von Integrationen entsprechend realisiert werden.

Risiken aus der Geschäftstätigkeit

Vonovia entstehen unterschiedlichste Risiken in Zusammenhang mit der Ausübung der Geschäftstätigkeit. So liegen der Verkehrswertermittlung unserer Bestände Annahmen zugrunde, die sich abweichend von unserer derzeitigen Erwartung verändern können. Sollte sich beispielsweise die Einschätzung der Mikrolagen der Gebäude und der Makrostandortqualität verschlechtern oder das derzeit niedrige Zinsniveau erhöhen, würde sich auch der für unser Gesamtportfolio verringern (Risiko 3). Hinsichtlich unserer Investment Properties werden Wertveränderungen als Wertsteigerungen beziehungsweise Wertminderungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Sie haben damit eine direkte Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage unseres Unternehmens. Dem damit in Verbindung stehenden Fehlerrisiko begegnen wir mit einer eigenen Abteilung für unsere interne Verkehrswertermittlung, die sich an den Standards professioneller Immobiliengutachter orientiert. Andererseits werden unsere Verkehrswerte von professionellen, externen und unabhängigen Bewertungsfirmen geprüft bzw. neutral ermittelt, die ihrerseits nach berufsständischen Regeln arbeiten.

Vonovia können Risiken im Zusammenhang mit Akquisitionsentscheidungen (Risiko 5) entstehen. Zu diesen Risiken gehören zum Beispiel zu hohe Kaufpreise, unerwartete Haftungsfälle, eine höhere Verschuldung, höhere Zinsaufwendungen und Herausforderungen bei der prozessualen Eingliederung eines neu akquirierten Unternehmens sowie der Erreichung der erwarteten Synergien. Weiterhin entwickeln sich Immobilienportfolien oder einzelne Immobilien, die in Zukunft erworben werden können, möglicherweise nicht so vorteilhaft wie erwartet.

Durch die Anwendung komplexer, qualitätsgesicherter Investitionsmodelle im Zuge der Investitionsentscheidung begegnen wir dem Risiko unwirtschaftlicher Immobilienankäufe. Diese Modelle berücksichtigen neben dem Kaufpreis und den Finanzierungskosten regional spezifizierte Szenarien für laufende und Mietentwicklung. Zudem nutzen wir für die Beurteilung möglicher Akquisitionsportfolien die detaillierten Marktkenntnisse unserer lokalen Regionalmanager.

Dem Risiko aus prozessualen Eingliederungen begegnet Vonovia mit einem systematischen und strukturierten Integrationsprozess.

Es besteht das Risiko, dass das Management aufgrund unzureichender Informationen oder Unkenntnis der Fakten falsche, besonders risikobehaftete Entscheidungen trifft (Risiko 8). Vonovia begegnet diesem Risiko mit klaren Handlungsanweisungen und Kompetenzregelungen. Die unternehmerische Verantwortung ist dezentral verteilt, um lokal eine bessere Entscheidungsfindung zu ermöglichen.

Die EDV-Systeme von Vonovia unterliegen den allgemeinen Gefahren der IT-Sicherheit, insbesondere durch unbefugte Zugriffe von außen und innen (Risiko 10). Durch solche Eingriffe oder andere Manipulationen besteht die Gefahr, dass die EDV-Systeme fehlerhaft funktionieren oder beeinträchtigt werden.

Regulatorische und rechtliche Risiken

Vonovia verfolgt geplante Gesetzesänderungen mit großer Aufmerksamkeit, da unsere Geschäftstätigkeit vor allem den Rahmenbedingungen des Steuer-, Umwelt-, Miet- und Baurechts unterliegt. Jede nachteilige Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen, wie etwa verbindliche Vorschriften über umweltbedingte , Einschränkungen der Modernisierungsmöglichkeiten oder Vorschriften (einschließlich Steuern), die Kosten im Falle eines Verkaufs von Grundstücken verursachen, könnte sich nachteilig auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia auswirken.

Der Deutsche Bundestag hat im Bereich der Mietpreisregulierungen („Mietpreisbremse“) Rahmenbedingungen geschaffen, die für Vonovia mögliche Risiken mit sich bringen.

Dazu zählt die Einführung der Regelung einer Kappung bei Neuvermietungsmieten i. H. v. maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete (OVM) in angespannten Wohnungsmärkten befristet auf fünf Jahre (Risiko 6). Die Verabschiedung dieses Gesetzentwurfs sowie die anschließende sukzessive Umsetzung durch die Bundesländer und Kommunen birgt das Risiko veränderter und potenziell eingeschränkter Mieterhöhungspotenziale bei Neuvermietung für alle Marktteilnehmer, also auch für Vonovia.

Darüber hinaus haben auch die Regelungen zur Mietanhebung aufgrund von Wohnwertverbesserung nach erfolgter Modernisierung (§ 559 BGB) (Risiko 4) einen maßgeblichen Einfluss auf die Geschäftstätigkeit von Vonovia. Hier birgt insbesondere die diskutierte Beschränkung der Amortisationszeit jeder getätigten Investition auf einen Zeitraum von zehn Jahren – und damit die de-facto Aufhebung einer rentierlichen Investitionsrechnung – ein erhebliches Risiko für alle Marktteilnehmer.

Vonovia ist Beteiligte in verschiedenen Rechtsstreitigkeiten, die aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit entstehen. Es handelt sich hierbei insbesondere um Mietrechts- und Vertriebsstreitigkeiten. Keine der Rechtsstreitigkeiten wird für sich genommen wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage von Vonovia haben. Allerdings besteht das Risiko, materielle rechtliche Auswirkungen (Risiko 9) durch die gleichzeitige Wirkung von vielen, für sich genommen kleinen, Einzelfällen zu erleiden.

Finanzielle Risiken

Vonovia ist von der konjunkturellen wirtschaftlichen Entwicklung sowie von der Entwicklung der internationalen Finanzmärkte abhängig. Die Nachfrage nach Immobilien und die Refinanzierung von immobilienbezogenen Verbindlichkeiten (Risiko 7) hängen in hohem Maße von der erwarteten Zinsentwicklung ab. Das gegenwärtige makroökonomische Umfeld zeichnet sich durch niedrige Zinssätze und vergleichbar hohe Bewertungen von Wohnimmobilienportfolien in Deutschland aus. Jeder Zinsanstieg könnte aber nachteilige Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt und Vonovia haben. Sollten die Zinsen in den nächsten Jahren erheblich steigen oder die Zurückhaltung der Banken bei Immobilienfinanzierungen wachsen, kann dies rückläufige Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnimmobilien bzw. die Refinanzierung von Immobilienfinanzierungen sowie die Immobilienbewertung haben.

Zur Begrenzung von finanzwirtschaftlichen Risiken überwachen wir laufend die Finanzierungsmärkte und sind darüber hinaus in ständigem Kontakt mit vielen verschiedenen Marktteilnehmern. Zudem überwachen wir kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen am Kapital- und Bankenmarkt. Wir erwarten auch in der Zukunft, die notwendigen Volumina unter Verwendung aller Finanzierungsinstrumente refinanzieren zu können.

Unsere Fremdmittelfinanzierungen unterliegen in der Regel marktüblichen Kreditbedingungen ( ), welche einerseits die Einhaltung vorgegebener Abschlusskennzahlen vorsehen, aber bspw. auch den Verkauf von Immobilien beschränken bzw. Mindestverkaufswerte vorschreiben können. Darüber hinaus ist Vonovia angehalten, die für die Aufrechterhaltung der Kreditwürdigkeitseinstufung (Credit ) durch Ratingagenturen notwendigen Bedingungen einzuhalten, welche sich ebenfalls im Wesentlichen auf die Einhaltung von bestimmten Abschlusskennzahlen beziehen. Die Einhaltung der betreffenden Bedingungen wird dementsprechend laufend überwacht und berichtet.

Bei einem Teil unserer Fremdmittel handelt es sich um Förderdarlehen, welche die Möglichkeit von Mieterhöhungen begrenzen und damit unsere unternehmerischen Optionen einschränken. Hier achten wir streng auf die Einhaltung aller Vorgaben, nutzen aber vorhandene Spielräume aus.

Im Rahmen der finanziellen Risiken unterliegen wir auch einem Liquiditätsrisiko. Unser Liquiditätsmanagement basiert auf einer täglichen Disposition unserer Bankkonten, einem wöchentlichen Finanzstatus und einer rollierenden Liquiditätsplanung auf Monatsbasis unter Berücksichtigung der jeweiligen Restriktionen. Regelmäßige positive Cashflows aus unserem Kerngeschäft lassen im Prognosezeitraum kein besonderes Liquiditätsrisiko erkennen.

Insgesamt verfügt die Vonovia SE zum Stichtag über ausreichend liquide Mittel und potenzielle Finanzierungsmöglichkeiten, um die jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Vonovia Konzerns zu gewährleisten.

Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung setzen den Konzern einem zahlungswirksamen Zinsänderungsrisiko aus. Zur Begrenzung bzw. Ausschaltung dieser Risiken setzt das Unternehmen derivative Finanzinstrumente ein. Diese Finanzinstrumente dienen zur Absicherung von Zinsrisiken im Zusammenhang mit bestehenden Finanzierungen und dürfen grundsätzlich nicht zu Spekulationszwecken eingesetzt werden. Zur Beschreibung der derivativen Finanzinstrumente verweisen wir auf den Konzernanhang, Ziffer [40] Cashflow Hedges und freistehende Zinsswaps.

Sonstige Risiken

Vonovia könnte Risiken durch Altlasten einschließlich Bergbauschäden, Bodenbeschaffenheit, Kriegsmunition und Schadstoffen in Baumaterialien sowie durch potenzielle Verstöße gegen das Baugesetzbuch ausgesetzt sein. Zudem ist Vonovia im Ruhrgebiet Eigentümerin und/oder Verwalterin von einer Vielzahl von Gebäuden, die im Bereich des oberflächennahen/tagesnahen Bergbaus über nur gering mächtigen Deckungsschichten liegen. Dies betrifft überwiegend den Raum Essen – Bochum – Dortmund. Dieser Bergbau begründet eventuell Risiken, die möglicherweise Schäden an der Erdoberfläche und/oder an Baulichkeiten (z. B. an Verkehrswegen, Gebäuden u. a.) verursachen können. Vonovia begegnet diesem sowohl wirtschaftlichen als auch haftungsrechtlichen Risiko mit einer systematischen Bestandsbegehung aller dem Bereich des tagesnahen Bergbaus zugeordneten Häuser durch externe Gutachter. Auf Basis dieser Begehungsergebnisse und unter Einbeziehung externer Experten werden die als risikobehaftet eingestuften Objekte bergbaulich untersucht und ggf. sofort saniert. Der Nachweis der Stand- und Verkehrssicherheit wird anschließend durch ein Gutachten bestätigt.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts sind keine Risiken im Zusammenhang mit der zukünftigen Entwicklung erkennbar, die den Fortbestand der Vonovia SE, eines wesentlichen einbezogenen Unternehmens oder des Konzerns gefährden konnten. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Einschätzung der Eintrittswahrscheinlichkeit und/oder der möglichen finanziellen Auswirkung einzelner Risikofelder beziehungsweise einzelner Chancenfelder leicht erhöht. Daraus ergibt sich jedoch im Gesamtbild keine grundlegende Änderung der Risiko- beziehungsweise Chancenlage.

CSI (Customer Satisfaction Index)
Der CSI wird in regelmäßigen Abständen durch systematische Kundenbefragungen erhoben und spiegelt die Wahrnehmung und Akzeptanz unserer Dienstleistungen durch unsere Kunden wider. Bei der Ermittlung des CSI werden Punktbewertungen zum Immobilienbestand und Umfeld, zur Kundenbetreuung, zur kaufmännischen und technischen Betreuung sowie zum Instandhaltungs- und Modernisierungsmanagement berücksichtigt.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z.B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z.B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Covenants
Auflagen in Kreditverträgen oder Anleihebedingungen, die in die Zukunft gerichtete Verpflichtungen des Kreditnehmers oder Anleiheschuldners zu einem bestimmten Tun oder Unterlassen beinhalten.
Rating
Bei einem Rating werden Schuldner oder Wertpapiere hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit oder Kreditqualität nach Bonitätsgraden eingestuft. Die Einstufung wird in der Regel von sogenannten Ratingagenturen vorgenommen.