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Es ist Zeit,
die Kräfte zu bündeln

Herausforderung Migration – Gesellschaftliche Aufgaben gemeinsam meistern
Nadir Köse telefonierend vor Laptop (Foto)

Heraus-
forderung
Migration

Gesellschaftliche Aufgaben gemeinsam meistern

Nadir Köse
ist Bestandsvermieter bei Vonovia. Bei der morgendlichen Lagebesprechung mit den Technikern und Objektbetreuerkollegen, bespricht er Besichtigungstermine und notwendige Renovierungsmaßnahmen für Leerwohnungen.

Immer mehr Menschen zieht es vom Land in die Stadt. Und immer mehr Menschen kommen aus anderen Ländern zu uns nach Deutschland. Das fordert heraus. Dazu kommt der demografische Wandel: Menschen werden älter und ihre Lebenskonzepte vielschichtiger. Als eines der führenden Immobilienunternehmen Deutschlands und langfristig orientierter Vermieter steht Vonovia in der Mitverantwortung, auf diese Herausforderungen sinnvolle und zugleich wirtschaftlich tragfähige Antworten zu finden. Diese Verantwortung nehmen wir wahr.

Die Zahl der nach Deutschland kommenden Flüchtlinge rückt die Frage nach bezahlbarem Wohnraum in eine neue Dimension. Viele Menschen werden dauerhaft bei uns bleiben, sodass in unserem Land in den kommenden Jahren zusätzlich bis zu 400.000 Wohnungen benötigt werden – jährlich. Um dies zu erreichen, bedarf es einer gemeinsamen Kraftanstrengung von Bund, Ländern und Kommunen sowie der Bau- und Wohnungswirtschaft. Doch allein mit der Erweiterung von Wohnraum ist es nicht getan. Die Menschen aus den anderen Kulturen müssen in unsere Gesellschaft hineinwachsen – in unseren Alltag, in unsere Arbeitswelt. Neue große Siedlungen vor der Stadt sind der falsche Weg. Zielführender ist die aktive Integration über gut durchmischte Stadtquartiere und Nachbarschaften.

Am Nachmittag besichtigt Familie Aydin eine Wohnung von Vonovia. Sie sind bereits Mieter, möchten sich jedoch räumlich vergrößern. Der Wohnungstausch wird beim Termin auf deutsch und türkisch besprochen.

Wohnhaus im Grünen (Foto)
Nadir Köse mit Familie in einer Wohnung (Foto)

700.000

um diesen Wert ist die Zahl der Menschen in Deutschland 2015 gestiegen — vor allem durch die Zuwanderungswelle*

75%

der Menschen in Deutschland leben heute in urbanen Ballungsräumen, Tendenz steigend*
* Quelle: Statistisches Bundesamt

Vonovia ist auf diesem Feld erfahren. In unseren Vierteln leben seit jeher Menschen aus vielen Nationen. Sie kommen aus mehr als 170 Ländern. Wir kennen ihre kulturellen Bedürfnisse und begleiten sie entsprechend: mit Ansprechpartnern, die ihre Sprache verstehen, mit Dokumenten und Hausordnungen in ihrer Muttersprache und mit gezielten Maßnahmen, die ihnen das Leben in ihrem sozialen Umfeld erleichtern. Dazu zählen auch Sprachkurse zur Verbesserung der Deutschkenntnisse. Wir versuchen, die Menschen dort abzuholen, wo sie sind und wollen ihnen Hilfestellung geben. So wachsen sie in ihr soziales Umfeld hinein. Und das kommt wiederum unseren Quartieren zugute.

Die Zahl der Flüchtlinge, die bereits heute bei uns wohnen, liegt im vierstelligen Bereich. Und bundesweit nehmen wir täglich weitere auf. Dazu arbeiten wir vor Ort mit Kommunen und sozialen Einrichtungen zusammen. In Dresden vermieten wir zum Beispiel rund 300 Wohnungen an die Landeshauptstadt, die von Asylsuchenden bewohnt werden. In Bremen gehen wir einen Schritt weiter und kümmern uns als Generalunternehmer mit sieben Mitarbeitern laufend darum, dass die Flüchtlingsunterkünfte bezugsfertig hergerichtet und während ihrer Nutzung instandgehalten werden. In Bochum führen wir zusammen mit dem Verein für multikulturelle Kinder- und Jugendhilfe IFAK eine Jugendwohngemeinschaft für Flüchtlinge, die ohne Eltern nach Deutschland kommen.

„Hier engagieren wir uns nicht als Vermieter, sondern als Corporate Citizen.“

Nadir Köse in einer Wohnung (Foto)

Der zweite Termin findet mit der Evangelischen Jugendhilfe Bochum statt, mit der Vonovia im Rahmen der „Hilfen für unbegleitete minderjährige Flüchtlinge (UMF)“ kooperiert. Vonovia kann im Rahmen von MONDO, einem Angebot für junge Flüchtlinge, die alleine in Deutschland ankommen, den „Schützlingen“ Wohnungen anbieten.

Nadir Köse auf der Straße (Foto)

Mit dem Aufkommen der Flüchtlingsthemen hat sich der Dialog zwischen Vonovia und den politischen und kommunalen Vertretern noch einmal intensiviert. Wir sehen uns in einer Verantwortung und wir nehmen sie wahr. Für uns bedeutet dies Arbeits- und Verwaltungsaufwand. Aber es untermauert unseren Anspruch, als sozial verantwortlicher Partner an den Lösungen gesellschaftlicher Herausforderungen mitzuarbeiten. Und zwar an allen Schnittstellen, die uns tangieren. So haben wir auch ein Projekt, in dem wir Langzeitarbeitslosen eine Chance auf den Wiedereinstieg in den Arbeitsmarkt bieten. Nach den sehr positiven Erfahrungen gehen wir inzwischen auch auf Flüchtlinge zu und bieten ihnen so eine Perspektive in der Arbeitswelt.

Integration durch einen Platz im Arbeitsleben

Bis Ende 2016 suchen wir im handwerklichen Bereich und für die Gartenpflege mehr als 600 neue Mitarbeiter. Dazu haben wir uns auch auf einer speziellen Jobbörse für Flüchtlinge registriert und stehen mit den Arbeitsagenturen in Kontakt, um Zuwanderern Jobangebote machen zu können. Wir suchen vor allem im handwerklichen Bereich. Hier können wir auch Sprachkurse zur Verbesserung der Deutschkenntnisse anbieten.

Nadir Köse mit Papamamadois Diep (Foto)

 
Es ist Zeit anzukommen
Papamamadois Diep kommt aus Guinea, Westafrika. Zusammen mit einem weiteren jungen Mann zieht er in die Vonovia Wohnung.

Es bleibt ein zentraler Punkt: In Deutschland fehlen bis zu 400.000 neue Wohnungen jährlich. Dieser Bedarf erreicht eine Größenordnung, die sich mit konservativen Lösungen nicht erzielen lässt. In den letzten Jahren haben wir bei Vonovia umfangreiche Erfahrungen gesammelt, die uns auch bei der Lösung dieser Aufgabe helfen: Über Modularisierung, Standardisierung, Vorfertigung und Verwendung von Roh- und Ausbauelementen können wir die Bauzeiten verkürzen und die Baukosten auf einem niedrigen Niveau halten. Ein Haus mit drei Stockwerken lässt sich leicht um ein viertes ergänzen. Und eine Baulücke in einer parkähnlichen Siedlung der 50er oder 60er-Jahre ist einfach mit einem zusätzlichen Gebäudeflügel zu schließen. Hinzu kommt: Wer Bestände effizient umbauen kann, ist auch in der Lage, ganz neue zu schaffen.

Als großes Wohnungsunternehmen haben wir mit Vonovia viele Möglichkeiten. Und trotzdem bleiben wir nur ein Teil der Lösung. Für eine schnelle und effiziente Umsetzung sind zahlreiche Mitspieler gefragt, die die Aufgaben pragmatisch mit in die Hand nehmen: der Gesetzgeber, der den Rahmen an die neuen Bedingungen anpasst, die Kommunen, die die Wege öffnen, und die Einrichtungen und Partner, die beim Schnüren der individuellen Lösungspakete helfen. Das Gute ist: Wir sind schon gemeinsam dabei.

Nadir Köse mit Maximilian Hetfeld vor einem Laptop (Foto)

Es ist Zeit weiterzugeben
Gemeinsam mit Maximilian Hetfeld, Auszubildender im 1. Jahr, bespricht Nadir Köse die Termine und Ergebnisse des Tages, vervollständigt die notwendigen Unterlagen und bereitet die Exposés für die nächsten Termine vor.

Bezahlbar und gut: Insourcing und Effizienz machen’s möglich – Moderne & wirtschaftliche Wohnkonzepte

Bezahlbar und gut: Insourcing und Effizienz machen’s möglich

Moderne & wirtschaftliche Wohnkonzepte

Handwerker beim Fenster einsetzen (Foto)

Über neue Fenster lässt sich in älteren Wohnungen der Energieverbrauch deutlich senken.

Effiziente Prozesse sind auch für unsere Kunden sehr wertvoll: Sie ermöglichen ihnen Vorteile, an denen sie sonst so nicht partizipieren könnten. Abgesehen davon ist die Effizienz auch so etwas wie ein Beschützer: Sie sorgt dafür, dass die Mittel da sind, um ihre Kosten im Griff zu behalten und die Substanz ihres Zuhauses zu schützen. Gleiches gilt auch für das Thema Insourcing. Jeden Prozessschritt, den wir selbst erledigen können, übernehmen wir und sparen so Zeit und Kosten.

Ein Kind, das heute in Deutschland geboren wird, wird mit einer 50%igen Wahrscheinlichkeit seinen 100sten Geburtstag feiern. Warum soll es nicht auch im Alter in der Wohnung und Nachbarschaft bleiben können, in der es über Jahre hoffentlich viele gute Geschichten erlebt hat? Mit dem Alter steigen die Anforderungen an eine Wohnung, die Finanzkraft des Einzelnen aber nicht unbedingt. Diese beiden Faktoren stellen einen Vermieter von sozialverträglichem und bezahlbarem Wohnraum vor eine Herausforderung und sind nur ein Beispiel von vielen. Dabei geht es im Kern immer um eine Frage: Wie wird man den verschiedenen Ansprüchen seiner Kundengruppen auf intelligente Art und Weise gerecht, ohne sie dabei finanziell zu sehr zu belasten?

Wir haben uns diese Frage vor drei Jahren gestellt und eine einfache Antwort gefunden: Insourcing. Über unsere Größe generieren wir Effizienzvorteile und über die Eigenregie sorgen wir für Qualitätssicherheit. Und so revidierten wir eine Entscheidung aus den Vorjahren um 180 Grad und bauten in kurzer Zeit entsprechende Strukturen auf. Dazu gehörte neben der Etablierung einer eigenen Hausmeisterorganisation die Gründung eines Handwerkerbereichs. Mit inzwischen über 3.000 Mitarbeitern übernimmt unsere Handwerkerorganisation von 19 Standorten aus die Sanierungsarbeiten und die fachgerechte energetische Modernisierung in unseren Quartieren. Als nächsten großen Schritt werden wir unseren Wohnumfeld-Service weiter ausbauen und zukünftig die Gewerke aus dem Bereich Garten- und Landschaftsbau selbst übernehmen.

Effizienz zeichnet sich nicht nur bei Dienstleistungen, sondern auch beim Produkt selbst aus. Zum Beispiel bei unseren Fenstern: Heute beziehen wir die Fenster direkt vom Hersteller aus dem rumänischen Oradea. Dort werden sie streng nach deutschen Standards hergestellt und stellen sich deutschen Qualitätskontrollen. Einen Zwischenhändler gibt es in diesem Prozess nicht mehr. Die Vorteile liegen auf der Hand: mehr Kontrolle, bessere Abstimmung und durch die größeren Mengen geringere Stückkosten. Je mehr wir umsetzen, desto effizienter können wir unsere Prozesse steuern. Für unsere Kunden sinken die Nebenkosten und unsere Wohnungen erfüllen die modernen Energiestandards. So gibt es auf beiden Seiten einen Gewinner.

Diese Entscheidung für das Insourcing eröffnete unseren Mietern und uns ganz neue Möglichkeiten. Nicht nur, dass wir heute Kosten und Qualität voll im Griff haben. Wir können unseren Mietern im Sanitärbereich neben den obligatorischen Leistungen nun auch Optionen anbieten, die sie je nach Wunsch bei uns „bestellen“ können: ein barrierefreies Bad innerhalb von wenigen Tagen, in einer Variante nach Wahl und für einen festen monatlich bezahlbaren Aufpreis.

Möglich ist dies, weil alle Prozesse bei uns exakt aufeinander abgestimmt sind: Bevor die Handwerker die zu renovierende Wohnung erreichen, sind Fliesen und andere schwere Materialien längst vor Ort. Und was sie am nächsten Tag für den Auftrag beim Kunden benötigen, wird bereits nachts vor ihrer Abfahrt in ihrem Wagen deponiert. Insourcing und Effizienz sorgen so für bezahlbare und gute Wohndienstleistungen.

Das Geld fällt nicht vom Himmel. Klug finanziert geht es auch – Kraft für Wachstum & Substanzpflege

Lars Schnidrig,
Bereichsleiter Finanzen & Treasury,
kam 2008 zu Vonovia.

Das Geld fällt nicht vom Himmel. Klug finanziert geht es auch

Kraft für Wachstum & Substanzpflege

Lars Schnidrig, Bereichsleiter Finanzen & Treasury (Foto)

Es war im Sommer 2013 ein großer Schritt. Aber er öffnete den Weg dahin, wo Vonovia heute steht: der Börsengang. Das Geschäftsmodell von Vonovia lebt aber auch von einer einmaligen, gut ausgewogenen Finanzierungsstruktur. Sie ermöglicht es, jederzeit effizient und risikokontrolliert die Mittel aufzubringen, die das Unternehmen für die nächsten operativen Aufgaben benötigt, sowohl als Wachstums- als auch als Modernisierungsfinanzierung. Die Börsennotierung hilft dabei sehr, wie auch die übrigen Instrumente, die ein erfahrenes Team aus Immobilien-, Finanz- und Kapitalmarktexperten bei Vonovia täglich im Blick haben und nutzen. Ein Gespräch mit Lars Schnidrig, Leiter Finance und Treasury bei Vonovia.

— Ohne Geld wird auch aus dem besten Geschäftsmodell nichts. Wie hat Vonovia es geschafft, in so kurzer Zeit eine so große Finanzkraft aufzubauen?

Schnidrig — In kurzer Zeit erreicht man das nicht. Zumal unser Unternehmen bis 2013 noch eine ganz andere Aufgabe zu lösen hatte: die Refinanzierung einer 5,8-Milliarden-Euro-Verbriefung aus dem Jahr 2006. Aufgrund des sehr hohen Volumens in Verbindung mit den Nachwehen der Finanzmarktkrise war dies alles andere als eine leichte Aufgabe, zumal man bei Vertragsabschluss keine Modalitäten für eine potenzielle Vertragsverlängerung vereinbart hatte. Aber die Lösung dieser Aufgabe lieferte den Grundstein für unsere heutigen finanziellen Möglichkeiten.

— Inwiefern?

Schnidrig — Um nicht unter Druck zu geraten und auch, um uns ggf. frühzeitig andere Kapitalmarktoptionen erschließen zu können, wollten wir die Refinanzierung früher stemmen. Dazu begannen wir parallel mit dem Aufbau von Treasury-Strukturen, so wie sie in der Industrie üblich sind. Wir haben uns schon damals bewusst an den besten DAX-Unternehmen orientiert. Dies sollte uns bei der Finanzierung unter anderem eine stärkere Diversifizierung und somit die Risikoreduzierung ermöglichen. Bis dahin arbeiteten wir wie bei Immobilienunternehmen damals üblich, also immer noch eher wie ein Vermögensverwalter. Mit dem Aufbau unserer zukunftsweisenden Treasury-Strukturen – insbesondere der prozessualen Einführung einer Front-, Middle- und Backoffice Struktur – vollzogen wir gewissermaßen einen „Industrialisierungsschritt“ auf der Passivseite der Bilanz.

— Die Umschuldung hat dann ja tatsächlich auch früher geklappt …

Schnidrig — Stimmt. Ende 2012 war zumindest ein wichtiger Teil geschafft; sieben Monate später war es dann vollständig bewerkstelligt. Im Rahmen der finanziellen Umstrukturierung konnten wir unsere Schuldenlast senken und das zeitliche Refinanzierungsprofil des Anleihepakets deutlich flexibilisieren. Die Transaktion war hoch komplex, sowohl bezüglich ihrer Größe als auch der Bedingungen an den Kapitalmärkten, und für alle Beteiligten in unserem Haus eine Herausforderung. Wir können stolz sein, dass wir diese befreiende Aufgabe gemeinsam bereichsübergreifend gelöst haben. Auch extern wurde diese Lösung mit der Auszeichnung im Rahmen der ‚Deals of the Year 2013’ entsprechend gewürdigt.

— Und dann wagte das Unternehmen den Sprung an die Börse. Wie wichtig ist die das Parkett für das Vonovia Modell?

Schnidrig — Die Börse erweitert unser Finanzierungsspektrum um eine sehr wichtige Eigenkapitalkomponente. Mit den Aktionären gewinnen wir Mitunternehmer. Und durch eine Kapitalerhöhung können wir sie bei Bedarf noch stärker ins Boot holen und damit noch weitere Mitunternehmer gewinnen. Ein anderer Punkt ist, dass wir über die Börsenpräsenz unter besonders intensiver Beobachtung stehen – jetzt, wo unsere Aktie im DAX notiert wird, umso mehr. Wir müssen mit dem, was wir tun und wo wir hinwollen, sehr transparent sein. Das erhöht das Vertrauen unserer Investoren und stärkt unsere Glaubwürdigkeit. Der Finanzbereich ist dem Stakeholder-Prinzip verpflichtet; das leben wir tagtäglich.

— Sie sagen, Sie können jederzeit aus eigener Kraft wachsen …

Schnidrig — Finanztechnisch stimmt das. Mit unserer Börsennotierung und einem soliden und nachhaltigen Investment-Grade-Rating von Standard & Poor’s besitzen wir einen äußerst flexiblen Zugang zu den nationalen und internationalen Kapitalmärkten. Wir können traditionell über den stets sicheren deutschen Pfandbriefmarkt finanzieren und über moderne Finanzierungsinstrumente, über Eigenkapital und über Fremdkapital, gesichert und ungesichert. Über unsere Plattform können wir unsere Finanzierungen ausgewogen steuern. Aber: Wir brauchen bei jeder Finanzierung Mitspieler, die an unser Geschäftsmodell glauben. Die Maßnahmen des vergangenen Jahres zeigen, dass dies der Fall ist. Die Nachfrage nach unseren Angeboten war jedes Mal größer als von uns benötigt.

„Wir haben heute einen sehr flexiblen Zugang zu den Kapitalmärkten.“

Lars Schnidrig vor einem Papierblock mit Kugelschreiber (Foto)

— Wie viele andere Unternehmen profitiert Vonovia derzeit von sehr niedrigen Zinsen. Was, wenn die Zinsen steigen?

Schnidrig — Es freut uns, dass die Zinsen niedrig sind. Aber davon hängt unser Erfolg nicht ab. Unser Geschäftsmodell ist auch wirtschaftlich sehr langfristig ausgerichtet. Die Hausaufgaben, die zuletzt zu erledigen waren, haben wir gemacht: Das Fälligkeitsprofil ist ausgewogen und unser Verschuldungsgrad ist mit seiner Schlagweite zu 50% deutlich niedriger als beispielsweise 2008, als dieser noch bei rund 84% lag. Selbst nach größeren Akquisitionen konnten wir ihn zuletzt rasch wieder auf das Zielniveau senken. Grundsätzlich folgen wir einer klaren und für alle nachvollziehbaren Finanzierungspolitik. Damit fühlen wir uns sehr stabil aufgestellt. Gleichwohl haben wir im Rahmen unseres neu geschaffenen Risikomanagements, auch in Zeiten niedriger Zinsen, kürzlich die Zinssicherung für ein Volumen von 2,7 Mrd. € abgeschlossen.

— Was haben Sie denn ansonsten für das Jahr 2016 auf der Agenda?

Schnidrig — Die Finanzmärkte sind ständig in Bewegung. Wir müssen sie genau beobachten, damit wir auf möglichst jede Situation vorbereitet sind. Abgesehen davon arbeiten wir täglich daran, dass wir unserer Unternehmensleitung zu jedem Zeitpunkt die beste Lösung vorschlagen können: wenn wir wachsen wollen, wenn wir weitere Mittel in die Substanzpflege brauchen oder auch, wenn wir Mittel für die Umsetzung weiterer Produktideen benötigen. Von jedem Euro, den wir bei einer Finanzierung sparen können, profitieren unsere Mieter und natürlich unsere Aktionäre, getreu dem Stakeholder-Prinzip.

Ausgezeichnet!

Auf dem Corporate Finance Award (CFA) im Juni 2015 zeichnete die Börsen-Zeitung Vonovia mit dem Stetigkeitspreis aus. Mit dem CFA würdigte die aus namhaften Experten bestehende Jury die unternehmensstrategisch wie auch finanzierungstechnisch herausragenden Transaktionen des Unternehmens. Der Stetigkeitspreis ehrt die kontinuierliche Unternehmensentwicklung und Finanzstrategie über mehrere Jahre. In die Bewertung flossen auch die Größe, die Komplexität und die Originalität der Transaktionen ein. Bereits im Februar war der Bereich Finanzen und Treasury in London mit dem Award „European Treasury Team of the Year 2014“ ausgezeichnet worden. Der Award wird jährlich von der Association of Corporate Treasurers (ACT) vergeben und gilt als die höchste Auszeichnung in Europa für einen Finanzbereich. Ebenfalls im Jahre 2014 wurde der Bereich von GlobalCapital mit dem Preis „Best debut corporate bond issuer“ ausgezeichnet. Ende 2015 wurde der Bereich von dem führendem Treasury-Fachmagazin „Der Treasurer“ mit dem „Sonderpreis der Redaktion – für besondere Leistungen im Treasury“ ausgezeichnet.