44 Segmentberichterstattung

Vonovia ist ein integriertes Immobilienunternehmen. Im Mittelpunkt der Unternehmenspolitik steht die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswertes. Mit einer werterhöhenden Bewirtschaftung der Immobilienbestände, mit wertschaffenden Investitionen, einem aktiven Portfoliomanagement und einem Servicegeschäft rund um die Immobilie wird ein stetiges Wachstum der Ertragskraft angestrebt. Die Immobilienbestände von Vonovia befinden sich ausschließlich in Deutschland.

Im 4. Quartal 2015 hat Vonovia ihre Organisations- und Berichtsstruktur neu aufgestellt. Das neue Segment Extension wird neben den Segmenten Bewirtschaftung und Vertrieb eigenständig geführt. Die bisher berichtspflichtigen Segmente Bewirtschaftung und Vertrieb blieben im Wesentlichen unverändert. Der Unterschied zur Vorjahresdarstellung des Segments Bewirtschaftung betrifft die Ausgliederung von allen für das Segment Extension relevanten Sachverhalten, die entsprechend dort abgebildet werden.

Im Segment Bewirtschaftung werden alle Geschäftsaktivitäten für das aktive Management sowie die Investitionen in die Wohnimmobilien zusammengefasst. Die dargestellten Instandhaltungsaufwendungen beinhalten unter anderem die zu Marktpreisen bewerteten Leistungen der konzerninternen Handwerkerorganisation. In die operativen Kosten des Segments Bewirtschaftung fließen nur die Betriebskosten ein, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Andere Erträge aus der Bewirtschaftung, die nicht dem Segment Extension zuzuordnen sind, werden mit den operativen Kosten des Segments Bewirtschaftung saldiert.

Im neuen Segment Extension werden alle Geschäftsaktivitäten zusammengefasst, die die Erweiterung des Kerngeschäfts um zusätzliche Dienstleistungen rund um die Immobilie umfassen. Dazu zählen derzeit folgende Geschäftsaktivitäten:

  • Eigene Handwerkerorganisation
  • Organisation zur Pflege und des Wohnumfelds
  • Versorgung der Mieter mit Kabelfernsehen
  • Wohneigentumsverwaltung für eigene Wohnungen sowie für Wohnungen Dritter
  • Messdienstleistungen für das Auslesen von Wasser- und Wärmeverbräuchen (Smart Metering)
  • Versicherungsdienstleistungen für eigene Bestände sowie für Bestände Dritter

Im Segment Vertrieb sind alle Geschäftsaktivitäten gebündelt, die den Einzelverkauf von Wohnungen sowie den Verkauf ganzer Gebäude oder Grundstücke betreffen.

Ein konzernweit einheitliches Planungs- und Controllingsystem gewährleistet, dass Ressourcen für die drei Segmente effizient allokiert und deren erfolgreicher Einsatz überwacht werden.

Die Berichterstattung an die zentralen Entscheidungsträger und damit die Beurteilung der Geschäftsentwicklung sowie die Allokation von Ressourcen erfolgt auf Basis dieser Segmentierung. Dementsprechend folgt die Segmentberichterstattung gemäß IFRS 8.22 dieser Darstellung. Dabei wird auf eine regionale Betrachtung verzichtet. Vermögens- und Schuldposten werden nicht nach Segmenten differenziert betrachtet.

Die interne Berichterstattung basiert grundsätzlich auf IFRS Rechnungslegungsstandards.

Der Vorstand als zentraler Entscheidungsträger von Vonovia überwacht anhand der Erträge sowie anhand des bereinigten EBITDA den Beitrag der Geschäftssegmente zum Unternehmenserfolg.

Das bereinigte Segment-EBITDA repräsentiert ein um periodenfremde, unregelmäßig wiederkehrende und betriebsatypische Sachverhalte bereinigtes Ergebnis vor Abschreibungen, Zinsen und Steuern ohne Effekte aus Wertanpassungen gemäß IAS 40.

in Mio. €

 

Bewirtschaftung

 

Extension

 

Vertrieb

 

Sonstiges*

 

Konzern

*

Bei den Erträgen in den Segmenten Bewirtschaftung, Extension und Vertrieb handelt es sich um die Erträge, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (chief operating decision maker) regelmäßig berichtet werden. Die Erträge in der Spalte „Sonstiges“ setzen sich aus der Weiterbelastung der Betriebskosten in Höhe von 620,7 Mio. € sowie aus Konsolidierungseffekten zusammen. Diese sind nicht Bestandteil der regelmäßigen Berichterstattung an den Vorstand und werden daher in der Spalte „Sonstiges“ ausgewiesen. Gleichwohl ist die Kostenseite Bestandteil des Reportings an den Vorstand, um eine effiziente Bewirtschaftung sicherzustellen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

01.01.–31.12.2015

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Segmenterträge

 

1.414,6

 

428,7

 

726,0

 

220,2

 

2.789,5

davon externe Erträge

 

1.414,6

 

59,3

 

726,0

 

589,6

 

2.789,5

davon interne Erträge

 

 

369,4

 

 

-369,4

 

Buchwert der veräußerten Vermögenswerte

 

 

 

-658,7

 

 

Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

 

 

33,0

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

 

-242,2

 

 

 

 

Operative Kosten

 

-247,6

 

-391,1

 

-29,2

 

-224,6

 

Bereinigtes EBITDA

 

924,8

 

37,6

 

71,1

 

-4,4

 

1.029,1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sondereinflüsse

 

 

 

 

 

-209,4

Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

 

 

 

 

18,7

EBITDA IFRS

 

 

 

 

 

838,4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

 

 

 

 

1.323,5

Abschreibungen

 

 

 

 

 

-13,4

Erträge aus sonstigen Beteiligungen

 

 

 

 

 

-3,6

Finanzerträge

 

 

 

 

 

8,0

Finanzaufwendungen

 

 

 

 

 

-418,4

EBT

 

 

 

 

 

1.734,5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ertragsteuern

 

 

 

 

 

-739,8

Periodenergebnis

 

 

 

 

 

994,7

in Mio. €

 

Bewirtschaftung

 

Extension

 

Vertrieb

 

Sonstiges*

 

Konzern

*

Bei den Erträgen in den Segmenten Bewirtschaftung, Extension und Vertrieb handelt es sich um die Erträge, die dem Vorstand als verantwortliche Unternehmensinstanz (chief operating decision maker) regelmäßig berichtet werden. Die Erträge in der Spalte „Sonstiges“ setzen sich aus der Weiterbelastung der Betriebskosten in Höhe von 349,1 Mio. € sowie aus Konsolidierungseffekten zusammen. Diese sind nicht Bestandteil der regelmäßigen Berichterstattung an den Vorstand und werden daher in der Spalte „Sonstiges“ ausgewiesen. Gleichwohl ist die Kostenseite Bestandteil des Reportings an den Vorstand, um eine effiziente Bewirtschaftung sicherzustellen. Abweichend von der Darstellung des Vorjahres werden nunmehr die auf das Segment Extension entfallenden Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung im Segment Extension ausgewiesen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

01.01.–31.12.2014

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Segmenterträge

 

789,3

 

211,1

 

287,3

 

156,2

 

1.443,9

davon externe Erträge

 

789,3

 

28,9

 

287,3

 

338,4

 

1.443,9

davon interne Erträge

 

 

182,2

 

 

-182,2

 

Buchwert der veräußerten Vermögenswerte

 

 

 

-243,4

 

 

Wertveränderung aus dem Abgang der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

 

 

24,8

 

 

 

Aufwendungen für Instandhaltung

 

-145,1

 

 

 

 

Operative Kosten

 

-161,1

 

-187,5

 

-18,6

 

-159,0

 

Bereinigtes EBITDA

 

483,1

 

23,6

 

50,1

 

-2,8

 

554,0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sondereinflüsse

 

 

 

 

 

-54,0

Effekte aus zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

 

 

 

 

0,3

EBITDA IFRS

 

 

 

 

 

500,3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

 

 

 

 

371,1

Abschreibungen

 

 

 

 

 

-7,4

Erträge aus sonstigen Beteiligungen

 

 

 

 

 

-3,4

Finanzerträge

 

 

 

 

 

8,8

Finanzaufwendungen

 

 

 

 

 

-280,3

EBT

 

 

 

 

 

589,1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ertragsteuern

 

 

 

 

 

-179,4

Periodenergebnis

 

 

 

 

 

409,7

Teile der Geschäftsaktivitäten, die zur Erweiterung der Wertschöpfungskette beitragen und Services rund um die Immobilien betreffen, die in 2014 im Geschäftssegment Bewirtschaftung ausgewiesen wurden, sind nunmehr im neuen Geschäftssegment Extension dargestellt und aus dem Segment Bewirtschaftung entsprechend ausgegliedert. In den Vorjahreszahlen 2014 war der konsolidierte Ergebnisbeitrag dieser Geschäftsaktivitäten mit den übrigen operativen Kosten des Segments Bewirtschaftung verrechnet. Aufgrund der separaten Darstellung des neuen Segments Extension erfolgte eine Anpassung der Bewirtschaftungskosten 2014 von vormals -140,3 Mio. € auf -161,1 Mio. €.

Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.