21 Investment Properties

in Mio. €

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2015

 

12.687,2

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

9.817,9

Zugänge aus Erwerb Franconia-Portfolio

 

298,1

Zugänge

 

41,8

Aktivierte Modernisierungskosten

 

433,5

Erhaltene Zuschüsse

 

-0,7

Sonstige Umbuchungen

 

22,3

Umbuchungen von Sachanlagen

 

0,7

Umbuchungen zu Sachanlagen

 

-4,0

Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten

 

0,1

Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

-859,4

Abgänge

 

-381,4

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

1.323,5

Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

51,7

Stand: 31. Dezember 2015

 

23.431,3

 

 

 

Stand 1. Januar 2014

 

10.266,4

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

2.049,3

Zugänge

 

13,0

Aktivierte Modernisierungskosten

 

197,9

Erhaltene Zuschüsse

 

-1,2

Umbuchungen von Sachanlagen

 

1,1

Umbuchungen zu Sachanlagen

 

-1,2

Umbuchungen von zur Veräußerung gehaltenen Vermögenswerten

 

1,3

Umbuchungen in zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte

 

-124,5

Abgänge

 

-111,1

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

 

371,1

Wertveränderung der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien

 

25,1

Stand: 31. Dezember 2014

 

12.687,2

In Höhe von 39,4 Mio. € (31.12.2014: 34,6 Mio. €) sind unter den Investment Properties geleaste Vermögenswerte enthalten, die als Finanzierungsleasing i. S. d. IAS 17 dem Konzern als wirtschaftliches Eigentum zuzurechnen sind. Es handelt sich dabei um das Objekt Spree-Bellevue (Spree-Schlange) in Berlin. Dieses Objekt wurde von der Fondsgesellschaft DB Immobilienfonds 11 Spree-Schlange von Quistorp KG bis zum Jahr 2044 angemietet. Im Rahmen dieses Leasingverhältnisses besteht die Verpflichtung, eine vertraglich festgelegte Nutzungsentschädigung zu zahlen. Jeder Fondszeichner hat Ende 2028 ein individuelles Andienungsrecht, er kann seinen Fondsanteil zu einem festgelegten Auszahlungskurs an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Sofern alle Anleger dieses Andienungsrecht wahrnehmen, besteht seitens Vonovia die Verpflichtung, das Objekt zu einem festgelegten Kaufpreis unter Anrechnung der Fremdmittel zu erwerben. Liegt die Andienungsquote über 75%, besteht eine Call-Option zum Ankauf aller Fondsanteile. Details zu den Mindestleasingzahlungen sind unter Erläuterung [32] Originäre finanzielle Verbindlichkeiten aufgeführt.

Bezüglich der durch Grundpfandrechte zugunsten verschiedener Kreditgeber belasteten Investment Properties siehe Erläuterung [32] Originäre finanzielle Verbindlichkeiten.

Direkt zuzurechnende betriebliche Aufwendungen

Die aus den Investment Properties beliefen sich im Geschäftsjahr auf 1.414,6 Mio. € (2014: 789,3 Mio. €). Die direkt mit diesen Immobilien im Zusammenhang stehenden betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 226,4 Mio. € (2014: 123,3 Mio. €). Darin enthalten sind Aufwendungen für die , nicht umlagefähige Betriebskosten, Personalaufwand aus der Objektbetreuer- und Handwerkerorganisation sowie Erträge aus den aktivierten Eigenleistungen. Die aktivierten Eigenleistungen betreffen die Eigenleistungen der konzerninternen Handwerkerorganisation sowie die Regiekosten für Großmodernisierungen.

Langfristige Mietverträge

Vonovia hat als Leasinggeber langfristige Mietverträge für Gewerbeimmobilien abgeschlossen. Dabei handelt es sich um nicht kündbare Operating-Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:

in Mio. €

 

31.12.2015

 

31.12.2014

 

 

 

 

 

Summe der Mindestleasingzahlungen

 

42,9

 

25,7

Fälligkeit innerhalb eines Jahres

 

8,7

 

5,0

Fälligkeit von 1 bis 5 Jahren

 

19,1

 

12,0

Fälligkeit nach 5 Jahren

 

15,1

 

8,7

Im Rahmen der Bilanzierung nach IFRS wurde für den Immobilienbestand der (Fair Value) nach IAS 40 ermittelt.

Verkehrswerte (Fair Values)

Die Bestimmung des Gesamtwertes des Wohnungsportfolios erfolgte in Anlehnung an die Definition des Market Value des International Valuation Standard Committee. Zu- oder Abschläge, die bei einer Vermarktung von Portfolien zu beobachten sind, fanden ebenso wenig Berücksichtigung wie zeitliche Restriktionen bei einer Einzelvermarktung von Objekten. Die Verkehrswertermittlung von Vonovia folgt den Vorschriften des IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13.

Vonovia bewertet ihr Portfolio anhand des sogenannten Discounted-Cashflow (DCF)-Verfahrens. Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie über einen Zeitraum von zehn Jahren prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Die Einnahmen setzen sich im Wesentlichen aus erwarteten Mieteinnahmen (aktuell erzielte Nettokaltmiete, Marktmieten sowie Marktmietenentwicklung) unter der Berücksichtigung von Erlösschmälerungen aus Leerstand zusammen. Diese sind für jeden Standort aus den aktuellen Mietspiegeln und Mietpreisspiegeln (bspw. IVD und IDN ImmoDaten GmbH) sowie aus Studien zur räumlichen Prosperität (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, Prognos, empirica, Bertelsmannstiftung u. a.) abgeleitet.

Auf der Kostenseite sind Instandhaltungsaufwendungen und Verwaltungskosten in Anlehnung an die II. Berechnungsverordnung berücksichtigt und im Betrachtungszeitraum inflationiert (II. BV; deutsche Rechtsverordnung, in der die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum geregelt ist). Weitere Kostenpositionen sind beispielsweise Erbbauzinsen, nicht umlegbare Betriebskosten und Mietausfall. Im Bestand durchgeführte werden mit Anpassungen der laufenden Instandhaltungsaufwendungen und durch angepasste Marktmietenansätze eingewertet.

Auf dieser Grundlage werden die prognostizierten Cashflows auf einer jährlichen Basis berechnet und dann zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie (Terminal Value) am Ende des 10-jährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag (Net Operating Income) ermittelt und wiederum auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Der angewandte Diskontierungszinssatz reflektiert die Marktsituation, die Lage, den Objekttyp, besondere Objektmerkmale (bspw. Erbbau, Preisbindung), die Renditeerwartungen eines potenziellen Investors und das Risiko der prognostizierten künftigen Cashflows der Immobilie. Der so ermittelte Barwert wird durch Abzug marktüblicher Transaktionskosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten auf den Marktwert übergeleitet.

Die im Bestand befindlichen Gewerbeobjekte stellen überwiegend Kleingewerbe zur lokalen Versorgung im Wohnumfeld dar. Gegenüber dem Wohnportfolio wurden u. a. abweichende Kostenansätze und marktspezifisch angepasste Diskontierungszinssätze angesetzt.

Die Bewertung erfolgt grundsätzlich auf Basis homogener Bewertungseinheiten. Diese erfüllen die Kriterien an wirtschaftlich zusammenhängende und vergleichbare Grundstücke und Gebäude. Dazu gehören:

  • Räumliche Lage (Identität der Mikrolage und räumliche Nähe)
  • Vergleichbare Nutzungsarten, Gebäudeklasse, Baujahresklasse und Objektzustand
  • Gleiche Objekteigenschaften wie Preisbindung, Erbbaurecht und Voll- bzw. Teileigentum

Im Portfolio von Vonovia befinden sich mit unter 1% Wertanteil auch Entwicklungsflächen und Grundstücksflächen mit vergebenen Erbbaurechten. Bewertet werden die Entwicklungsflächen in einem Vergleichswertverfahren auf der Basis des örtlichen Bodenrichtwertes. Dabei werden Abschläge, insbesondere für die bauliche Reife und die mögliche Nutzung, wie auch für die Wahrscheinlichkeit der Entwicklung und die Erschließungssituation berücksichtigt. Vergebene Erbbaurechte werden, wie auch das Immobilienportfolio, in einem DCF-Verfahren bewertet. Eingangsgrößen sind hier Dauer und Höhe der Erbbauzinsen und der Bodenwert der Grundstücke.

Die Verkehrswerte (Fair Values) von Vonovia wurden zum Stichtag 31. Dezember 2015 durch die interne Bewertungsabteilung anhand der beschriebenen Methodik ermittelt. Der Marktwert aus dem unabhängigen Gutachten des externen Gutachters CBRE GmbH weicht im Ergebnis weniger als 0,1% vom internen Bewertungsergebnis ab.

Die wesentlichen Bewertungsparameter und Bewertungsergebnisse stellen sich zum 31. Dezember 2015 im Überblick wie folgt dar:

Bewertungsparameter

 

Mittelwert

 

Min.*

 

Max.*

*

Bereinigung um Einzelfälle; Spanne beinhaltet mind. 98% aller Bewertungseinheiten.

 

 

 

 

 

 

 

Verwaltungskosten Wohnen

 

252 € pro Mieteinheit/Jahr

 

222

 

329

Lfd. Instandhaltungskosten Wohnen

 

10,11 € pro m2/Jahr

 

5,98

 

12,58

Kosten für Wohnungsherrichtung

 

3,31 € pro m2/Jahr

 

0,00

 

15,57

Instandhaltungskosten Gesamt

 

13,41 € pro m2/Jahr

 

6,13

 

25,90

Kostensteigerung/Inflation

 

1,5% pro Jahr

 

 

 

 

Marktmiete

 

6,28 € pro m2/Jahr

 

2,44

 

13,15

Marktmietsteigerung

 

1,2% pro Jahr

 

0,6%

 

1,6%

Stabilisierte

 

2,7%

 

0,4%

 

12,5%

Diskontierungszinssatz

 

5,8%

 

4,5%

 

8,1%

Kapitalisierungszinssatz

 

4,7%

 

3,3%

 

7,1%

Bewertungsergebnisse

Der Immobilienbestand von Vonovia findet sich in den Bilanzpositionen Investment Properties, Sachanlagen (selbst genutzte Immobilien) und zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte. Der Verkehrswert dieses Immobilienbestands mit Wohngebäuden, Gewerbeobjekten, Garagen und Stellplätzen sowie unbebauten Grundstücken und vergebenen Erbbaurechten belief sich zum 31. Dezember 2015 auf 24.157,7 Mio. € (31.12.2014: 12.759,1 Mio. €).

Bewertungsergebnisse

 

 

 

 

 

Nettoanfangsrendite

 

4,5%

Ist-Mieten-Multiplikator

 

15,4-fach

Marktwert pro m2

 

1.054 € pro m2 Mietfläche

Auf die einzelnen Portfoliosegmente verteilen sich die Verkehrswerte des Immobilienbestands wie folgt:

 

 

Wohneinheiten

 

(Mio. €)*

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

31.12.2015

 

31.12.2014

 

31.12.2015

 

31.12.2014

*

Verkehrswert der bebauten Grundstücke exklusive 70,5 Mio. € (31.12.2014: 49,7 Mio. €) für unbebaute Grundstücke und vergebene Erbbaurechte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Strategic

 

300.343

 

172.546

 

21.110,0

 

10.867,2

Aktives Management

 

125.357

 

86.325

 

8.634,1

 

5.302,1

Gebäudemodernisierung

 

102.479

 

51.901

 

6.895,5

 

3.271,9

Wohnungsmodernisierung

 

72.507

 

34.320

 

5.580,4

 

2.293,2

Non-Strategic

 

25.056

 

 

981,7

 

Privatisierung

 

19.582

 

21.530

 

1.573,4

 

1.493,8

Non-Core

 

12.136

 

8.952

 

422,1

 

348,4

Gesamt

 

357.117

 

203.028

 

24.087,2

 

12.709,4

Das Ergebnis aus der Bewertung der Investment Properties belief sich im Geschäftsjahr auf 1.323,5 Mio. € (2014: 371,1 Mio. €).

Sensitivitätsanalysen

Die Verkehrswerte des Immobilienbestands von Vonovia schwanken aufgrund des stabilen Marktes für Wohnimmobilien nur in vergleichsweise geringem Maße. Wesentliche vom Markt beeinflusste Werttreiber sind dabei die Marktmieten- und Marktmietenentwicklung, die Höhe der angesetzten Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, die Kostensteigerung, die Leerstandsquote sowie die Zinssätze. Die Auswirkung möglicher Schwankungen dieser Parameter ist im Folgenden jeweils isoliert voneinander abgebildet. Wechselwirkungen der Parameter sind möglich, aufgrund der Komplexität der Zusammenhänge aber nicht quantifizierbar.

 

 

 

 

Wertauswirkung

 

 

 

 

 

 

 

Bewertungsparameter

 

Änderung Parameter

 

in Mio. €

 

in %

Verwaltungskosten Wohnen

 

-10%

 

192,3

 

0,8

 

 

+10%

 

-192,8

 

-0,8

Instandhaltungskosten Wohnen

 

-10%

 

604,0

 

2,5

 

 

+10%

 

-598,9

 

-2,5

Kostensteigerung/Inflation

 

-0,5%-Punkte

 

914,2

 

3,8

 

 

+0,5%-Punkte

 

-960,6

 

-4,0

Marktmiete

 

-2,0%

 

-553,3

 

-2,3

 

 

+2,0%

 

547,0

 

2,3

Marktmietsteigerung

 

-0,2%-Punkte

 

-1.284,8

 

-5,3

 

 

+0,2%-Punkte

 

1.431,0

 

5,9

Stabilisierte Leerstandsquote

 

-1%-Punkte

 

379,2

 

1,6

 

 

+1%-Punkte

 

-441,9

 

-1,8

Diskontierungs- und Kapitalisierungszins

 

-0,25%-Punkte

 

1.405,2

 

5,8

 

 

+0,25%-Punkte

 

-1.258,6

 

-5,2

Vertragliche Verpflichtungen

Im Zusammenhang mit wichtigen Akquisitionen ging Vonovia vertragliche Verpflichtungen ein oder hat solche indirekt durch erworbene Gesellschaften übernommen, unter anderem in Form von Sozialchartas, durch die ihre Fähigkeit, Teile ihres Portfolios frei zu veräußern, Mieten für bestimmte Einheiten zu erhöhen bzw. bestehende Mietverträge zu kündigen, eingeschränkt wird und die im Falle eines Verstoßes zu erheblichen Vertragsstrafen führen können. Darüber hinaus wurden bei bestimmten Teilen des Portfolios im Zuge des Erwerbs und der Finanzierung zudem die Verpflichtung eingegangen, je Quadratmeter einen bestimmten Durchschnittsbetrag für Instandhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen aufzuwenden.

Diese Verpflichtungen verlieren nach einer bestimmten Zeit oft vollständig oder teilweise ihre Gültigkeit. Zum 31. Dezember 2015 unterlagen rund 209.000 Wohneinheiten von Vonovia einer oder mehreren vertraglichen Beschränkungen sowie anderen Verpflichtungen.

  • Verkaufsbeschränkungen: Zum 31. Dezember 2015 unterlagen ca. 98.000 Wohneinheiten Verkaufsbeschränkungen (außer Belegungsrechten). Von diesen Einheiten dürfen ca. 75.000 vor einem bestimmten Datum nicht frei verkauft werden. Solche Verkaufsbeschränkungen beinhalten ein vollständiges oder teilweises Verbot des Verkaufs von Wohneinheiten und Bestimmungen, die die Zustimmung bestimmter Beauftragter des ursprünglichen Verkäufers vor einem Verkauf erfordern.
  • Vorkaufsrechte zu Vorzugsbedingungen: Etwa 9.000 Wohneinheiten dürfen nur verkauft werden, wenn den Mietern Vorkaufsrechte zu Vorzugsbedingungen gewährt werden. Das bedeutet, dass Vonovia verpflichtet ist, solchen Mietern die Wohneinheiten zu einem Preis anzubieten, der bis zu 15% unter dem Preis liegt, der erzielbar wäre, würden die fraglichen Wohneinheiten an Dritte verkauft.
  • Beschränkungen der Kündigung von Mietverträgen: Beschränkungen der Beendigung von Mietverträgen betreffen rund 75.000 Wohneinheiten. Diese Beschränkungen umfassen die Kündigung wegen Eigenbedarfs und wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Teilweise ist auch ein lebenslanger Kündigungsschutz vorgesehen.
  • Aufwendungen für Mindestinstandhaltung und Beschränkungen von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen: Etwa 141.000 Wohneinheiten unterliegen der Auflage, jährlich mindestens einen gewichteten Durchschnitt von € 13,33 pro Quadratmeter für Instandhaltung und Modernisierung aufzuwenden. Darüber hinaus sind rund 157.000 Wohneinheiten von Beschränkungen im Zusammenhang mit Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen betroffen, die eine Veränderung der sozioökonomischen Zusammensetzung der Mieter verhindern sollen (Verhinderung sogenannter Luxusmodernisierungen). Von den Beschränkungen zur Verhinderung sogenannter Luxusmodernisierungen sind einige dauerhaft vereinbart.
  • Beschränkungen von Mieterhöhungen: Beschränkungen von Mieterhöhungen (einschließlich Vorschriften zur Einholung von Zustimmungen zu sogenannten Luxusmodernisierungen) betreffen etwa 107.000 Wohneinheiten. Diese Beschränkungen können Vonovia daran hindern, die aus den betroffenen Einheiten potenziell erzielbaren Mieten tatsächlich zu realisieren.

In vielen Fällen sind bei Übertragung von Portfolien als Ganzes oder in Teilen bis hin zur Veräußerung einzelner Wohneinheiten die vorgenannten Pflichten von Erwerbern mit der Verpflichtung zur Weitergabe an etwaige weitere Erwerber zu übernehmen.

Aus strukturierten Finanzierungen bestehen für Vonovia grundsätzliche Restriktionen hinsichtlich der Mittelverwendung von Liquiditätsüberschüssen aus der Veräußerung von Immobilien, insbesondere in der Form von verpflichtenden Mindesttilgungen. Zahlungsmittelüberschüsse aus der Immobilienbewirtschaftung unterliegen ebenfalls in gewissem Rahmen Verfügungsregelungen.

Mieteinnahmen
Mieteinnahmen sind der aktuelle Bruttoertrag für vermietete Wohneinheiten gemäß den jeweiligen Mietverträgen vor Abzug nicht-übertragbarer Betriebskosten
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, während der Nutzungsdauer der Immobilie den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu sichern und die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkungen entstandenen baulichen und sonstigen Mängel zu beseitigen.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z.B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z.B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.
Leerstandsquote
Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Fair Value (Verkehrswert)
Bewertung gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13. Zeitwert eines Vermögensgegenstands. Der Fair Value ist der Betrag, zu dem vertragswillige Parteien unter üblichen Marktbedingungen bereit wären, einen Vermögenswert zu erwerben.