19 Immaterielle Vermögenswerte

in Mio. €

 

Konzessionen,
gewerbliche
Schutzrechte,
Lizenzen und
ähnliche Rechte

 

Selbst
erstellte
Software

 

Kunden­beziehungen
und ähnliche Werte

 

Geschäfts-
oder
Firmenwert

 

Summe

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2015

 

9,2

 

7,4

 

15,8

 

106,0

 

138,4

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

12,0

 

 

 

2.608,7

 

2.620,7

Zugänge

 

5,2

 

2,9

 

 

 

8,1

Abgänge

 

-0,6

 

-7,4

 

-15,8

 

 

-23,8

Stand: 31. Dezember 2015

 

25,8

 

2,9

 

 

2.714,7

 

2.743,4

Kumulierte Abschreibungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2015

 

6,7

 

7,4

 

15,8

 

 

29,9

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

10,7

 

 

 

 

10,7

Abschreibungen des Berichtsjahres

 

2,4

 

0,1

 

 

 

2,5

Abgänge

 

-0,5

 

-7,4

 

-15,8

 

 

-23,7

Stand: 31. Dezember 2015

 

19,3

 

0,1

 

 

 

19,4

Buchwerte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 31. Dezember 2015

 

6,5

 

2,8

 

 

2.714,7

 

2.724,0

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2014

 

8,0

 

7,4

 

15,8

 

 

31,2

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

0,8

 

 

 

106,0

 

106,8

Zugänge

 

0,9

 

 

 

 

0,9

Abgänge

 

-0,5

 

 

 

 

-0,5

Stand: 31. Dezember 2014

 

9,2

 

7,4

 

15,8

 

106,0

 

138,4

Kumulierte Abschreibungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 1. Januar 2014

 

6,0

 

7,1

 

14,3

 

 

27,4

Zugänge durch Unternehmenszusammenschluss

 

0,6

 

 

 

 

0,6

Abschreibungen des Berichtsjahres

 

0,6

 

0,3

 

1,5

 

 

2,4

Abgänge

 

-0,5

 

 

 

 

-0,5

Stand: 31. Dezember 2014

 

6,7

 

7,4

 

15,8

 

 

29,9

Buchwerte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 31. Dezember 2014

 

2,5

 

 

 

106,0

 

108,5

Geschäfts- oder Firmenwerte

Aufgrund der Akquisitionen des laufenden Geschäftsjahres betragen die Geschäfts- oder Firmenwerte zum 31. Dezember 2015 2.714,7 Mio. €. Davon entfallen 106,0 Mio € auf die Akquisitionen des Vorjahres.

Zum 1. Oktober 2015 hat Vonovia aufgrund der zahlreichen Akquisitionen ihre Organisations- und Berichtsstruktur neu aufgestellt. Die Gruppen von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten werden im Segment Bewirtschaftung durch die regionalen Geschäftsbereiche Nord, Ost, Südost, West, Mitte, Süd und Zentral sowie durch das Segment Extension repräsentiert. Die Geschäfts- oder Firmenwerte aus den vorjährigen Akquisitionen wurden vor der Reallokation auf die reorganisierte Berichtsstruktur einer Werthaltigkeitsprüfung unterzogen. Das Ergebnis der Überprüfung ergab keinen Wertminderungsbedarf. Den Vorjahresangaben liegt die Berichtsstruktur vor der Neuaufstellung zugrunde.

Die Allokation bzw. Reallokation der Geschäfts- und Firmenwerte auf die Geschäftsbereiche sowie auf die Extension erfolgt anhand der beiden die erwarteten Synergieeffekte des Unternehmenszusammenschlusses reflektierenden Indikatoren „Direkte Plansynergien“ und „Fair Values“.

Im 4. Quartal wurde die verpflichtende jährliche Werthaltigkeitsprüfung durchgeführt. Im Rahmen des Werthaltigkeitstests wurde nach IAS 36.19 zunächst der Nutzungswert auf Basis der vom Vorstand genehmigten, um Portfolioeffekte bereinigten Mittelfristplanung mit einem Planungszeitraum von fünf Jahren ermittelt. Wesentlicher Treiber für die Ergebnisse der Fünfjahresplanung in Bezug auf die Geschäftsbereiche des Segments Bewirtschaftung sind die Steigerung der Bruttomieteinnahmen sowie die geplante Reduzierung der . Die Entwicklung des Segments Extension ist im Wesentlichen geprägt durch die Ausweitung bestehender (Handwerkerorganisation, Multimedia, WEG-Verwaltung u. a.) sowie durch die Implementierung neuer Geschäftsfelder (z. B. Smart Metering). Dem gegenüber steht eine Steigerung der operativen Kosten unter Berücksichtigung der Inflationsrate. Die Entwicklungen dieser Werte entsprechen unseren Erfahrungen der Vergangenheit zur Entwicklung des Geschäftsmodells. Die Planung wurde um ein weiteres Jahr ergänzt, um strategische Ziele für 2020 abzuleiten. Aus dem letzten Planungsjahr wurden die Cashflows zur Berechnung der ewigen Rente abgeleitet. Die Planung wurde unter Berücksichtigung beeinflussbarer sowie nicht oder kaum beeinflussbarer Faktoren erstellt.

Wesentliche Parameter für die Ermittlung des erzielbaren Betrags sind die nachhaltige Wachstumsrate, die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten (WACC), die Auszahlungen für Instandhaltungs- und sowie Mietsteigerungen.

Die Wachstumsrate wurde regionalspezifisch auf Basis der Ist-Mieten ermittelt. Die durchschnittlichen Gesamtkapitalkosten vor Steuern basieren auf dem als Dreimonatsdurchschnitt nach der Svensson-Methode ermittelten risikolosen Zinssatz von 1,42%, einer Marktrisikoprämie von 6,25% sowie einem Beta von 0,54. Das Beta und die verwendete Eigenkapitalquote sind auf Basis eines Peer-Vergleichs bestimmt.

Zahlungsmittelgenerierende Einheiten zum 31.12.2015

 

 

GB
Nord

 

GB
Ost

 

GB
Südost

 

GB
West

 

GB
Mitte

 

GB
Süd

 

GB
Zentral

 

Segment
Extension

 

Summe

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Geschäfts- oder Firmenwerte

 

481,0

 

307,5

 

337,4

 

527,4

 

399,7

 

455,0

 

11,2

 

195,5

 

2.714,7

WACC vor Steuern in %

 

3,8

 

3,8

 

3,8

 

3,9

 

3,9

 

3,8

 

3,8

 

4,2

 

Nachhaltige Wachstumsrate in %

 

1,0

 

1,1

 

1,1

 

0,8

 

1,1

 

1,1

 

1,1

 

1,0

 

1,0

Zahlungsmittelgenerierende Einheiten zum 31.12.2014

 

 

GB
Nord/Ost

 

GB
Ruhrgebiet

 

GB
Rhein/Main

 

GB
Süd

 

Summe

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Geschäfts- oder Firmenwerte

 

97,4

 

0,4

 

3,4

 

4,8

 

106,0

WACC vor Steuern in %

 

5,0

 

5,1

 

5,0

 

5,0

 

Nachhaltige Wachstumsrate in %

 

1,1

 

1,0

 

1,3

 

1,3

 

1,2

Das Ergebnis der Prüfung bestätigt die Werthaltigkeit der Geschäfts- oder Firmenwerte aus den Akquisitionen. Bis zu einem Anstieg des gewichteten Kapitalkostensatzes (nach Steuern) um 0,7 Prozentpunkte würde sich kein Wertminderungsbedarf

ergeben. Die Werthaltigkeit der Geschäfts- oder Firmenwerte ist auch gegeben, wenn im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse realistische Änderungen der weiteren wesentlichen Parameter durchgeführt werden.

Zahlungsmittelgenerierende Einheit (ZGE)
Die zahlungsmittelgenerierende Einheit ist im Zusammenhang mit der Werthaltigkeitsprüfung eines Goodwills als kleinste Gruppe von Vermögensgegenständen definiert, die Mittelzu- und Mittelabflüsse unabhängig von der Nutzung anderer Vermögenswerte oder anderer Cash-Generating Units (CGU) generiert.
Leerstandsquote
Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten eigenen Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden die Leerstände zum jeweiligen Monatsende.
Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind nachhaltig und langfristig wertsteigernde Investitionen in den Wohnungs- und Gebäudebestand. Im Rahmen der energetischen Sanierung erfolgen sie typischerweise an der Gebäudehülle sowie an den Allgemeinflächen inkl. der Wärme- und Stromversorgung. Beispielhaft sind hier zu nennen: der Einbau von Heizungsanlagen, die Sanierung von Balkonen oder die nachträgliche Anbringung von Fertigteilbalkonen sowie die Durchführung von Energiesparmaßnahmen wie z.B. der Einbau von Isolierglasfenstern und Wärmeschutzmaßnahmen wie z.B. Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke. Im Rahmen der Wohnungssanierung erfolgt eine Aufwertung – ggf. neben der Modernisierung der Wohnungselektrik – typischerweise durch den Einbau moderner bzw. barrierearmer Bäder, durch den Einbau neuer Türen und die Verlegung hochwertiger bzw. rutschfester Oberböden. Fallweise werden auch die Grundrisse an veränderte Wohnbedürfnisse angepasst.